울프 리서치(Wolfe Research)가 트럼프 행정부가 미국 주택시장에 실질적인 영향을 미칠 수 있는 광범위한 정책 도구들을 제시하며 수요와 공급 양측을 모두 변화시킬 수 있는 12가지 잠재적 정책 조정을 설명했다. 이 보고서는 주택의 가격 적정성(affordability)과 시장 역학을 재구성할 수 있는 여러 방안을 구체적으로 나열했다.
2026년 1월 10일, 인베스팅닷컴(Investing.com)의 보도에 따르면, 울프 리서치의 애널리스트 트레버 앨린슨(Trevor Allinson)은 대통령과 연방주택금융청(FHFA, Federal Housing Finance Agency) 국장 빌 풀트(Bill Pulte)가 2025년 10월 이후 주택 가격 적정성 문제와 관련해 발언을 이어오면서 투자자들의 기대가 “각 소셜미디어 게시물마다” 유동적으로 변화하고 있다고 지적했다. 울프 리서치는 이 같은 불확실성이 투자자 컨센서스(Consensus)를 유동적으로 만들고 있으며, 제안된 조치들이 긍정적 영향과 부정적 영향을 동시에 가질 수 있다고 평가했다.
“우리는 행정부에 이용 가능한 어떤 은총의 총알(silver bullet)이 존재한다고 보지 않으며, 다양한 이니셔티브가 발표될 것으로 예상한다.”
보고서의 핵심 요지는 수요 측(demand-side) 정책과 공급 측(supply-side) 정책이 서로 다른 시간대(단기·중기·장기)에 걸쳐 상이한 영향을 미친다는 점이다. 울프 리서치는 특히 수요 촉진책이 단기적으로는 주택 수요와 주택건설사(홈빌더) 주식에 더 큰 상승 효과를 낼 가능성이 높다고 분석했다. 반면 공급 개혁은 장기적으로 시장 균형과 적정성 개선에 더 적절하다고 결론지었다.
울프 리서치가 제시한 12가지 잠재적 정책 조정은 다음과 같다. 보고서는 각 조치가 시행 시 예상되는 시간 차이와 영향 방향을 함께 설명했다.
1. 주택 구매자 세액공제(Homebuyer tax credit): 울프는 세액공제가 연방정부가 단기적으로 수요를 즉각적으로 끌어올리는 데 가장 효과적인 도구라고 판단했다. 그러나 이러한 세액공제는 단기적 순풍(short-term tailwind)을 제공할 뿐 장기적 가격 적정성에는 근본적 해법이 되지 못한다고 평가했다.
2. 모기지(주택담보대출) 금리 인하 유도: 앨린슨은 적정성 개선의 가장 분명한 경로는 낮은 모기지 금리이라며, 트럼프 행정부가 낮은 금리를 선호한다는 점을 분명히 했다고 밝혔다. 금리 하락은 월별 상환 부담을 즉각적으로 줄여 구매능력을 끌어올린다.
3. 용도지역(zoning)·토지 이용 규제 완화: 토지 규제 완화는 공급을 개선해 장기적 완화를 가져오지만 즉각적인 해소책은 되기 어렵다. 용적률 변경, 다세대 주택 허용 확대 등 구조적 규제 개혁이 포함된다.
4. 모기지 금리 바이다운(buydown) 한도 조정: 금리 바이다운은 초기 금리를 낮추는 보조금 방식으로 단기 수요를 자극할 수 있다. 보고서는 바이다운 한도 변경이 당장의 구매 여력을 높일 수 있다고 적시했다.
5. FHA(연방주택관리국)의 모기지 보험료(Mortgage Insurance Premium, MIP) 구조 재편: FHA는 저소득·저신용층을 위한 보증·보험을 제공하는 기관이다. MIP는 담보 대출에 부과되는 보험료로, 이를 재조정하면 특정 구매자층의 월 상환 부담을 경감시킬 수 있다.
6. 50년 만기 모기지 허용: 만기 연장은 월 상환액을 낮춰 구매력을 확장하지만, 전체 이자 비용 증가 및 신용 위험 확대라는 부작용도 존재한다. 보고서는 이 조치가 적정성에 미치는 실효성을 신중히 평가해야 한다고 지적했다.
7. 승계 가능한(assumable) 모기지 확대: 승계 가능한 모기지란 기존 대출을 새로운 구매자가 인수할 수 있도록 허용하는 제도로, 낮은 금리의 기존 대출을 그대로 인수하면 월 상환 부담을 줄일 수 있다. 보고서는 이런 제도가 시장 유통을 돕고 거래 활성화에 기여할 수 있다고 설명했다.
8. 이동 가능한(portable) 모기지 도입: 모기지를 이사 시에도 이전해가는 방식으로, 주택 교체 시 금융 비용을 낮추는 효과가 있어 거래의 마찰을 줄일 수 있다.
9. 주택건설사에 대한 강제 분양·물량 확보 조치: 건설사에 일정 물량을 의무화하거나 인센티브를 주어 공급을 늘리는 방안이 논의될 수 있다. 다만 인위적 물량 강제는 단기 공급 확대에 도움될 수 있으나 시장 왜곡과 품질 이슈를 야기할 수 있다.
10. 양도소득세(capital gains) 관련 변경: 투자자들의 행동을 바꿀 수 있는 정책으로, 양도소득세 완화 또는 강화는 투자성 주택 수요에 직접적인 영향을 미친다.
11. 연방 토지 경매(federal land auctions) 확대: 정부 보유 토지를 주택용으로 공급하면 장기적으로 개발 가능한 부지를 늘려 공급을 확대할 수 있다. 그러나 절차·환경 규제 등으로 실효성 발현까지 시간 소요가 크다.
12. 관세 완화(tariff relief): 건축 자재 관세를 낮추면 원가가 하락해 신규 주택 공급 비용이 줄어들며, 이는 건설사 마진과 공급량에 영향을 줄 수 있다.
용어 해설(주요 개념)
FHFA(Federal Housing Finance Agency)는 연방주택금융청으로, 연방의 모기지 관련 기관(예: 프레디맥·패니메이, Fannie Mae·Freddie Mac)의 감독을 담당한다. FHA(Federal Housing Administration)는 저소득층을 위한 주택담보대출 보증을 제공하는 기관이며, MIP(Mortgage Insurance Premium)은 FHA 대출에 붙는 보험료를 의미한다. Assumable mortgage(승계 모기지)는 기존 대출의 조건을 새 구매자가 인수하는 제도로, 기존의 낮은 금리를 유지할 수 있다는 장점이 있다. Buydown(바이다운)은 판매자 또는 제3자가 초기 몇 년간 금리의 일부분을 보조해 구매자의 초기 상환 부담을 낮추는 방식이다.
시장에 미칠 예상 영향과 정책별 시사점
울프 리서치의 분석에 따르면, 수요 촉진책(세액공제·바이다운·승계·이동 모기지)은 단기적으로 주택 수요와 거래량을 빠르게 끌어올릴 가능성이 크다. 이는 곧 주택건설사 주가(홈빌더 equities)의 단기적 강세로 이어질 수 있다. 반면 이러한 조치들은 공급 부족 문제를 근본적으로 해결하지 못하므로, 장기적으로 주택 가격 안정화에는 한계가 있다.
공급 측 조치(용도 규제 완화·연방 토지 공급·관세 인하)는 시행 후 실질적 공급 증가까지 시간이 필요하지만, 중장기적으로는 가격 적정성 개선에 보다 지속적인 영향을 줄 수 있다. 특히 용도지역 규제 완화는 다세대·저층 주택의 보급을 확대해 도시 내 주택 공급을 구조적으로 확충하는 효과가 있다.
금융정책 측면에서 모기지 금리는 시장에 즉각적인 영향을 주는 변수다. 연방정부의 정책 신호와 규제 변경이 모기지 금리 프라이싱에 영향을 미치면, 구매력과 주택 수요가 빠르게 반응할 가능성이 크다. 다만 금리 인하 유도는 통화정책과 긴밀히 연계되어 있어 연방준비제도(Fed)의 금리 방향 및 시장 금리 환경과 충돌 가능성을 배제할 수 없다.
종합적 결론
울프 리서치는 단일 해결책의 부재를 강조하면서도, 정책 포트폴리오가 발표될 경우 단기적 수요 자극과 중장기적 공급 개혁의 조합이 가장 현실적인 시나리오라고 제시한다. 즉, 즉효성을 노린 수요 부양책은 단기간 주택시장과 관련 주식에 강한 영향을 미치고, 공급 개혁은 시간이 지나며 구조적 완화를 가져오는 방식이다. 투자자와 정책 입안자 모두 각 정책의 시간대별 효과와 잠재적 부작용을 면밀히 평가할 필요가 있다.
핵심 요약: 울프 리서치는 12가지 정책 수단을 제시하며 트럼프 행정부의 정책 선택이 주택 수요·공급과 시장 가격에 서로 다른 시간대별 영향을 미칠 것이라고 분석했다. 수요 자극책은 단기 효과가 크고 공급 개혁은 장기 균형에 기여할 것이라는 점이 핵심 결론이다.
