RBC 캐피털마켓이 영국 주택건설업종 전반의 투자의견과 목표주가를 대폭 조정했다. 퍼시먼(Persimmon)과 테일러 위ම්피(Taylor Wimpey)를 ‘아웃퍼폼(시장수익률 상회)’으로 상향하는 한편, 버클리 그룹(Berkeley Group)은 ‘언더퍼폼(시장수익률 하회)’로 강등했고, 배럿 레드로우(Barratt Redrow)는 ‘섹터 퍼폼(시장수익률과 유사)’으로 낮췄다. 이번 조정의 핵심 축은 전략적 토지(Strategic Land) 보유력과 자구(Self-help) 역량으로, 단순한 시장 회복 기대보다 기업 스스로의 실행력과 토지 파이프라인의 질을 앞세웠다는 점이 특징이다.
2025년 12월 2일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, RBC 분석가 앤서니 코들링과 올리버 다이슨은 “2026년의 승자는 자구 노력과 전략 토지에 집중하는 기업들일 것”이라고 지적했다. 두 사람은 지방자치단체의 느슨한 업무 처리와 계획 인허가 병목, 그리고 정부의 주택공급 목표에 미치지 못한 인프라 투자 속도를 함께 문제로 꼽았다.
“겉보기에 태만해 보이는 지방정부들이 계획(플래닝)에서 제대로 협조하지 않았고, 인프라 투자는 정부의 주택건설 열망을 따라가지 못했다.”
보고서에 따르면, 2025년 4~6월 기간 10필지 이상을 보유한 승인 부지는 1,410곳에 그쳐, 연속 10분기 감소라는 기록을 세웠다. 이는 지난 20년간 집계가 시작된 이후 가장 낮은 누적 실적이다.
수요 측면에서도 업종 전반의 민간 판매 속도는 주당 점포(사이트)당 0.5~0.6채로 집계됐다. 이는 ‘헬프 투 바이(Help to Buy)’ 제도 시행기나 코로나19 시기 ‘레이스 포 스페이스(race for space)’ 국면보다는 못하지만, 글로벌 금융위기(GFC) 당시보다는 확연히 개선됐다는 평가다. 다만 주택담보대출 승인이 2015년 4월~코로나 직전 수준으로 회귀하고 있음에도 사이트(분양 거점) 수는 여전히 제약적이다.
RBC 엘리먼츠(Elements) 데이터에 따르면, 커버리지 내 건설사들의 가용 주택 재고는 약 1만4,000채로 증가했으나, 사이트 수의 전년 대비 증가 전환은 오랜 감소세 이후 최근 들어서야 나타났다.
퍼시먼(Persimmon): ‘아웃퍼폼’ 상향, 목표주가 1,750펜스(종전 1,375펜스)
퍼시먼은 2025년 하반기 평균 운영 아웃렛(사이트)이 272곳으로 전년 동기 262곳에서 3.8% 증가했다. RBC 엘리먼츠는 퍼시먼 웹사이트 기준 아웃렛 수가 전년 대비 7.7%, 3개월 대비 6% 증가했다고 밝혔다. 브로커리지는 퍼시먼을 “사이트 오픈에서 업계 선도”라 평가하면서,
“혁신적 모기지 상품, 확대되는 빌드투렌트(BTR)/파트너십 사업, 그리고 업계 최고 수준의 수직계열화를 통해 수요를 적극적으로 견인하고 있다.”
고 설명했다. 이에 따라 RBC는 물량이 2025년 6.1%, 2026년 5.4% 성장하고, 총마진은 2025년 87bp, 2026년 20bp 확장될 것으로 예상했다.
테일러 윔피(Taylor Wimpey): ‘아웃퍼폼’ 상향, 목표주가 150펜스(종전 130펜스)
테일러 윔피는 2026년까지 필요한 모든 사이트에 대해 100% 계획 인허가를 확보했다고 공개했다. 또한 2027년분 90% 이상, 2028년분 약 65%를 이미 승인받았다고 밝혔다. 관리 토지(Controlled landbank)는 75,651필지로, 향후 약 6.6년의 공급력을 의미한다. RBC는 물량이 2025년 4.7%, 2026년 3.3% 성장할 것으로 보면서, 총마진은 2025년 130bp 하락 후 2026년 24bp, 2027년 89bp 회복을 전망했다. 회사의 평균 운영 사이트는 2025년 212곳에서 2026년 223곳(+5.2%), 2027년 240곳(+7.9%)으로 늘 것으로 내다봤다.
버클리 그룹(Berkeley Group): ‘언더퍼폼’ 강등, 목표주가 3,700펜스(종전 4,900펜스)
11월 예산안은 2028년 4월부터 200만 파운드 초과 주택에 대해 카운슬택스 할증을 2,500~7,500파운드로 도입했고, 2027년 4월부터는 부동산 소득세율을 2%p 인상하기로 했다. 예산책임국(OBR)은 2028년부터 연간 주택가격 인플레이션이 10bp 낮아질 것으로 추정했다. RBC는 버클리의 2026 회계연도 세전이익 추정치를 34%, 2027 회계연도는 54% 하향했다. 브로커리지는
“맨션세 및 임대소득 과세 강화는 런던 집중형인 버클리에 업계 내 누구보다 크게 영향을 미칠 것”
이라고 밝혔다. 버클리의 랜드뱅크는 평균 67개 사이트에서 13년치 공급분에 해당한다.
배럿 레드로우(Barratt Redrow): ‘섹터 퍼폼’ 하향, 목표주가 450펜스(종전 575펜스)
브로커리지는 레드로우 인수 이후 건축 안전(Building Safety) 관련 실사(due diligence)에서 “실족과 미끄러짐”이 있었다고 지적했다. 또한
“물량 관점에서 전체(통합 후)가 부분의 합에 미치지 못하고 있으며, 현재 그룹 CFO 부재 상태에서 운영 중”
이라고 설명했다. 통합 법인의 평균 아웃렛은 2025 회계연도 405곳으로 전년도 443곳에서 감소했다. RBC는 2026 회계연도 사이트 수가 보합을 보인 뒤 2027 회계연도에 6.2% 증가할 것으로 보고, 물량 성장은 각각 5.1%, 8.2%를 점쳤다. 세전이익 추정치는 2026 회계연도 -5%, 2027 회계연도 -10%로 하향됐다.
업종 전반: 원가 부담과 회복 지연의 간극
건설 원가는 2022년 9월 이후 약 25% 상승했지만, 주택가격은 정체되며 수익성 희석이 발생했다. RBC는 지난 3년 내 매입한 토지에서 마진이 잠식되는 이른바 “림프 레터스 랜드뱅크(limp lettuce landbanks)” 현상을 언급했다. 주당 사이트당 0.5채의 판매 속도를 가정할 때, 150가구 규모 현장은 완판까지 약 3년이 걸려 손익계산서에서 회복 신호가 지연될 수 있다. RBC는 대다수 건설사의 2026년 총마진이 0~50bp 개선에 그칠 것으로 보는데, 이는 컨센서스 대비 현저히 낮은 전망이다. 한편 서빌스(Savills)는 2026년 주택가격 인플레이션 전망을 4%→2%로 낮췄고, RBC 데이터는 “
이번 주의 평균 주택가격 주간 변화가 작년 같은 시점 대비 약 100파운드 더 부정적”
이라고 전했다.
기타 종목 의견 유지
벨웨이(Bellway)는 ‘섹터 퍼폼’에 3,150펜스, 크레스트 니콜슨(Crest Nicholson)은 ‘아웃퍼폼’에 205펜스, 비스트리(Vistry)는 ‘언더퍼폼’에 475펜스, 글리슨(Gleeson)은 ‘언더퍼폼’에 400펜스로 각각 유지됐다.
용어 해설 및 맥락
– 자구(Self-help): 비용 통제, 제품 믹스 최적화, 공정 혁신, 모기지 상품 혁신, BTR/파트너십 확대 등 기업 스스로 실적을 끌어올리는 전략을 뜻한다.
– 전략 토지(Strategic Land): 장기 옵션·지분 형태로 보유하며 인허가를 통해 가치를 끌어올리는 토지. 인허가 리스크를 견뎌야 하지만, 승인 후에는 비용 우위를 확보하기 쉽다.
– bp(베이시스포인트): 금리·마진 변화의 단위로 1bp=0.01%를 의미한다.
– 헬프 투 바이: 영국 정부의 과거 신축 주택 구입 지원 제도(에쿼티론 등)로, 수요를 단기 부양했다.
– 레이스 포 스페이스: 팬데믹 시기 주거 공간 확대 수요가 급증한 현상.
– GFC: 2008~2009년 글로벌 금융위기.
– 빌드투렌트(BTR): 임대용으로 지어 기관·파트너에 공급하는 모델. 분양 변동성을 완화하는 수요 안전판 역할을 한다.
– 랜드뱅크: 확보한 토지의 잠재 공급 연수. 승인 여부와 인프라 접근성, 매입 시점의 원가가 마진을 좌우한다.
– 아웃렛(사이트): 분양·판매가 이뤄지는 현장 거점.
– 투자의견: ‘아웃퍼폼’(시장 상회), ‘섹터 퍼폼’(시장 유사), ‘언더퍼폼’(시장 하회) 등 상대적 기대수익을 뜻한다.
– RBC 엘리먼츠: RBC가 기업 웹사이트·공개 데이터 등을 수집해 추정하는 자체 지표 세트다.
해설: 투자자 관점에서의 함의
이번 등급 지각변동은 수요 회복의 속도보다 공급 제약과 토지 질(인허가 성숙도), 그리고 자구 노력의 가시성이 중기 경쟁력을 결정할 것임을 시사한다. 인허가 병목과 원가 인상 속에서, 승인받은 전략 토지와 수직계열화를 갖춘 기업은 원가·마진 방어가 상대적으로 유리하다. 반면 정책 변수(고가 주택 카운슬택스 할증, 임대 과세 강화)에 민감한 런던 중심 포트폴리오는 업종 내에서 상대적 역풍을 받을 수 있다. RBC의 마진 개선 0~50bp 가이던스는 컨센서스보다 보수적이며, 이는 회복의 지연과 현장(사이트) 클리어링 기간을 감안한 결과로 해석된다. 요약하면, 퍼시먼·테일러 윔피처럼 인허가·사이트 확대와 수요 견인 장치를 병행하는 기업이 상대적 우위에 서고, 버클리처럼 고가·런던 편중은 정책 민감도를 높여 불리해질 공산이 크다는 점이 드러난다.
