미국 모기지 시장에서 30년 고정 금리가 3년 만에 최저 수준으로 내려갔다. 투자자들이 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 가능성을 선반영하며 주택저당증권(MBS)을 적극 매입한 영향이다.
2025년 9월 16일, CNBC 뉴스 보도에 따르면 모기지 전문 정보업체 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)는 30년 고정 모기지 평균 금리가 전일 대비 12bp(0.12%p) 급락한 6.13%를 기록했다고 전했다. 이는 2022년 말 이후 가장 낮은 수준이다.
투자자들은 연준이 이번 주 회의에서 ‘사실상 100% 확률’*로 기준금리를 인하할 것이라는 기대를 이미 가격에 반영하고 있다. 시장에서는 25bp(0.25%p) 인하 가능성이 높게 점쳐진다. 이러한 분위기 속에 MBS 수요가 급증하면서 장기 주택담보대출 금리가 동반 하락했다.
모기지 뉴스 데일리의 최고운영책임자 매슈 그레이엄(Matthew Graham)은 “이번 상황은 2024년 9월과 매우 유사하다”며 “당시에도 연준 회의 직전에 금리가 하락했지만, 정작 연준이 금리를 인하한 후에는 모기지 금리가 역설적으로 상승했다”고 설명했다. 그는 “이번에도 같은 일이 반복될 수 있지만, 반드시 그렇게 된다는 보장은 없다”고 덧붙였다.
CNBC의 주간 뉴스레터 ‘Property Play’를 진행하는 다이애나 올릭(Diana Olick) 기자는 부동산 투자자들에게 새롭게 떠오르는 기회를 소개하고 있다. 구독자들은 모기지 금리 변동에 따른 투자 아이디어를 이메일로 받아볼 수 있다.
역사적 패턴에 대한 분석
상업용 부동산 기업 워커앤드널롭(Walker & Dunlop)의 CEO 윌리 워커(Willy Walker)는 CNBC ‘Property Play’ 팟캐스트에서 “1980년 이후 아홉 차례의 연준 금리 인하 국면을 살펴보면, 경기 침체(recession) 속에서 단행된 인하는 장기물(10년·5년물) 금리까지 끌어내렸지만, 비(非)침체 국면에서는 장기물 금리에 별다른 영향을 미치지 못했다”고 설명했다.
워커는 “이번엔 경기 침체가 아니기 때문에 25bp, 많아야 50bp 정도의 단기 금리 인하가 장기물 금리에는 큰 영향을 주지 않을 것”이라며 “현재 10년물 금리는 2~3주 뒤보다 훨씬 낮은 수준일 가능성이 있다”고 말했다.
그는 “금리 방향을 예측하려 들지는 않지만, 투자자들이 ‘루머에 사서 뉴스에 팔라(buy the rumor, sell the news)’는 격언처럼 행동할 수 있다”며 “연준이 25bp 인하를 발표한 뒤 10년물 국채가 다소 매도(금리 상승)될 가능성”을 염두에 두었다.
전문가 해설: ‘bp(베이시스 포인트)’란 무엇인가
bp(베이시스 포인트)는 금리·수익률 변동 폭을 나타내는 최소 단위를 의미하며, 1bp = 0.01%p다. 예를 들어 12bp 하락은 0.12%p 하락과 같다. 금융시장에서 세밀한 금리 변화를 표현할 때 널리 사용된다.
기자의 시각 및 전망
연준이 기준금리를 인하하면 통상 단기물 금리가 즉각 반응한다. 그러나 장기물 금리—특히 모기지 금리에 결정적 영향을 주는 10년 만기 미 국채 수익률—가 반드시 같은 방향으로 움직이지는 않는다. 최근의 급락은 ‘기대감 선반영’ 성격이 짙어, 연준 결정 직후 되돌림(금리 상승) 가능성도 배제할 수 없다.
주택 구매를 고려하는 실수요자 입장에서는 연준 발표 직후 금리 방향이 반전될 시기에 대비해, 락 인(lock-in) 조건을 미리 점검하는 전략이 유효하다. 투자자들은 스프레드(시장금리와 MBS 금리 차이) 축소 여부와 연준 의사록의 세부 표현에 주목해야 한다.
결국 모기지 금리의 중장기 경로는 물가, 고용, 경기 모멘텀 등 거시지표와 연준의 ‘점도표(dot plot)’ 변경 여부가 좌우할 전망이다.
