요점 요약
아레스 캐피털(Ares Capital, NASDAQ: ARCC)은 전 세계에서 가장 큰 비즈니스 개발 회사(BDC)로, 선행 배당 수익률 9.9%로 많은 소득형 투자자의 관심을 끌고 있다. 그러나 연준(Fed)의 기준금리가 하락할 경우 이와 같은 높은 수익률을 지속하기는 점점 더 어려워질 전망이다.
2026년 2월 10일, Motley Fool의 보도에 따르면, 아레스는 주로 은행에서 대출 받기 어려운 중견기업(so-called “middle market” 기업)에 자금을 지원하는 형태로 운용되며, 현재 총 포트폴리오 규모는 295억 달러이고 603개 기업에 투자하고 있다. 신용 리스크 완화를 위해 포트폴리오의 60.5%를 제1담보(first-lien) 대출에, 5%를 제2담보(second-lien) 대출에 할당하고 있다.
금리 변화와 수익성
아레스의 대출 구조는 상당 부분 변동금리(floating-rate)에 연동되어 있어 연준의 기준금리와 밀접히 연결된다. 연준은 2022년과 2023년에 11회 연속으로 기준금리를 인상했으나, 2024년과 2025년에 걸쳐 6회 연속으로 인하했다. 이로 인해 아레스의 주당순이익(EPS)은 2023년 $2.68에서 2025년 $1.86로 하락했으며, 이는 전방(전망) 배당금 수준인 주당 $1.92에 미치지 못하는 수치다. 현재 주가는 전망 기준 주당순이익의 약 10배 수준으로 보인다.
리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)이 더 나은 투자처인 이유
리얼티 인컴은 미국과 유럽에 걸쳐 15,500개 이상의 상업용 부동산을 보유한 대형 REIT(부동산투자신탁)이다. REIT은 기본적으로 다수의 부동산을 매입해 임대수익을 창출하고 이를 투자자에게 배당으로 분배하는 구조다. REIT와 BDC는 과세상 혜택을 유지하기 위해 과세소득의 최소 90%를 배당으로 지급해야 한다.
REIT는 금리 하락 환경에서 일반적으로 더 빠르게 성장하는 경향이 있다. 이는 부동산 매입 비용이 낮아지고 신규 임차인 확보가 상대적으로 용이해지기 때문이다. 리얼티 인컴의 주요 임차인으로는 7-Eleven, Dollar General, Walgreens 등이 있으며, 일부 약한 임차인들이 점포를 축소한 사례가 있었지만 강한 임차인들이 신규 출점을 통해 이를 상쇄하고 있다.
리얼티 인컴은 1994년 상장 이후 점유율(occupancy)이 96%를 상회해왔고, 분기 배당이 아닌 월간 배당을 지급하는 몇 안 되는 REIT 중 하나다. 또한 상장 이후 133회 연속 배당 인상을 기록했다. 현재의 전방 수익률은 5.1%이다.
수익성 지표와 전망
REIT는 일반적으로 EPS 대신 조정된 펀드 운용 수익(Adjusted Funds From Operations, AFFO)으로 수익성을 평가한다. 리얼티 인컴은 2025년 AFFO 주당 $4.25~$4.27로 전년 대비 1%~2% 상승할 것으로 예상하며, 이는 전방 배당금 수준인 주당 $3.22를 안정적으로 커버하는 수치다. 현재 주가는 과거 AFFO의 약 15배 수준으로 평가되어 여전히 매력적인 밸류에이션으로 간주된다.
전문 용어 설명
비즈니스 개발 회사(BDC)는 중견기업에 직접 자본을 공급하는 투자회사로, 전통적 은행 대출이 어려운 기업에 대출·지분 투자를 제공한다. BDC는 고수익을 추구하는 대신 신용 리스크가 상대적으로 높고, 보유 대출의 금리 구조(변동·고정)에 따라 실적 변동성이 클 수 있다. 부동산투자신탁(REIT)은 상업용·주거용 부동산을 소유·운용해 임대료를 배당으로 분배하는 구조이며, 금리 변화에 따라 자산 취득 비용과 임대 수요가 민감하게 반응한다.
투자자 관점의 비교·분석
금리 하향기에서는 변동금리 자산 비중이 높은 BDC보다 레버리지와 임차인 포트폴리오가 안정적인 REIT가 배당 지속성 측면에서 유리할 확률이 크다. 아레스의 경우 높은 전방 배당수익률(9.9%)은 매력적이나, 금리 인하에 따른 이자수익 감소과 포트폴리오 기업의 실적 악화가 동시에 발생하면 배당 커버리지(배당지속성)에 부담으로 작용할 수 있다. 실제로 아레스의 EPS는 2023년 $2.68에서 2025년 $1.86로 축소되었고, 이는 전방 배당(주당 $1.92)을 밑돌았다.
반면 리얼티 인컴은 임대료 기반의 안정적 현금흐름과 높은 점유율, 월간 배당 구조, 그리고 AFFO 기준의 성장 전망(2025년 AFFO 주당 $4.25~$4.27)으로 배당 지속성이 비교적 견조하다. 현 시점에서 리얼티 인컴은 전방 수익률 5.1%로 아레스보다는 낮지만, 배당 커버리지 측면에서 여유가 있고 밸류에이션(트레일링 AFFO 기준 약 15배) 역시 무난하다고 판단할 수 있다.
핵심 지표
아레스: 포트폴리오 295억 달러, 603개 기업, 선행 배당수익률 9.9%, EPS 2023 $2.68 → 2025 $1.86, 전방 배당 $1.92
리얼티 인컴: 보유 자산 15,500+개, 점유율 96% 이상(1994년 상장 이후), 월간 배당·133회 연속 배당 인상, 전방 수익률 5.1%, 2025년 AFFO 주당 $4.25~$4.27, 전방 배당 $3.22
가격 및 경제에 미칠 영향에 대한 체계적 분석
금리 추이는 향후 아레스와 리얼티 인컴의 주가 및 배당 지속성에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 다음과 같은 시나리오를 상정할 수 있다.
시나리오 1 — 금리 추가 하락: 금리가 추가로 하락하면 변동금리 대출 비중이 높은 아레스의 이자 이익은 축소되어 EPS와 배당 커버리지에 압박이 가해질 수 있다. 반면 리얼티 인컴은 자금조달 비용이 낮아지면서 신규 자산 취득이 용이해지고 임대수익 개선 또는 포트폴리오 확대로 AFFO가 늘어날 가능성이 크다. 결과적으로 투자자들은 상대적으로 낮지만 지속 가능한 배당을 제공하는 리얼티 인컴을 선호할 수 있다.
시나리오 2 — 금리 반등(다시 상승): 금리가 상승하면 아레스의 변동금리 대출로 인한 이자수익은 증가하겠지만, 동시에 중견기업의 재무부담 증가로 포트폴리오 신용손실이 확대될 위험이 있다. 리얼티 인컴은 부동산 자금조달 비용 상승으로 AFFO 성장률이 둔화될 수 있으나, 임차인 구성의 질과 장기 임대계약 구조에 따라 상대적 충격이 완화될 수 있다.
이상으로 볼 때 단기적 관점에서는 고수익(9.9%)을 제공하는 아레스가 매력적으로 보일 수 있으나, 중장기적으로는 금리 경로의 불확실성과 신용 리스크를 고려할 때 리얼티 인컴이 배당의 안정성 측면에서 더 우위에 있을 가능성이 높다. 밸류에이션(아레스: 선행 P/E 약 10배 vs 리얼티 인컴: 트레일링 AFFO 약 15배)과 배당 커버리지 수치도 투자 판단에서 중요한 변수다.
권고 및 투자 유의사항
투자자는 높은 현재 수익률만을 보고 무작정 BDC에 집중하기보다는 배당의 지속가능성, 포트폴리오 구성, 금리 민감도, 신용 리스크 등을 종합적으로 검토해야 한다. 리얼티 인컴은 월간 배당과 안정적 AFFO 커버리지로 소득형 포트폴리오의 방패 역할을 할 수 있고, 아레스는 금리 상승기에서 수익성이 개선될 때 매력적인 고수익 기회가 될 수 있다.
기타 공시 및 사실
기사 원문 작성자 Leo Sun은 리얼티 인컴에 대한 보유 포지션을 가지고 있다. Motley Fool은 아레스 캐피털과 리얼티 인컴에 대해 포지션을 보유하고 추천하고 있다. Motley Fool의 공시 정책이 존재한다.
