슈퍼마켓 인컴 리트(Supermarket Income REIT)가 영국 내 슈퍼마켓 3곳을 총 £97.6백만(£97,600,000)에 인수했다고 밝혔다. 이번 거래의 평균 순초기수익률(net initial yield)은 5.5%였다.
2025년 12월 24일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 인수 대상은 테스코(Tesco) 에일즈버리(Aylesbury) 점, 세인스버리(Sainsbury’s) 세일(Sale) 점, 웨이트로즈(Waitrose) 프림리(Frimley) 점이다. 구체적으로는 테스코 매장이 £56.3백만, 세인스버리 매장이 £33.8백만, 웨이트로즈 매장이 £7.6백만에 각각 매입되었다.
테스코 매장(에일즈버리)은 11.2에이커 부지에 연면적 110,000 sq.ft. 규모의 슈퍼마켓으로, 40년 이상 영업해 온 자산이다. 이 자산은 트리플넷(triple-net) 임대차로 구성되어 있으며, 남은 임대 기간은 11년, 연간 RPI(소비자물가연동) 연동 임대료 조정 조항을 포함한다. 해당 자산의 인수 시 적용된 순초기수익률은 5.2%였다.
세인스버리 매장(세일)은 오프마켓(off-market)으로 거래된 자산으로, 4.4에이커 부지에 60,000 sq.ft. 규모의 슈퍼마켓과 350대 이상의 주차 공간을 보유하고 있다. 세인스버리는 해당 지점에서 29년 이상 영업해 왔으며, 트리플넷 임대차의 남은 기간은 16년이다. 이 자산의 순초기수익률은 5.9%였다.
웨이트로즈 매장(프림리)은 1.3에이커 부지에 연면적 30,000 sq.ft. 규모로, 홈 딜리버리 차량과 Click & Collect 시설을 포함한 물류·고객편의 설비를 갖추고 있다. 웨이트로즈는 해당 지점에서 25년 이상 영업했으며, 트리플넷 임대차의 남은 기간은 11년이다. 인수 시 적용된 순초기수익률은 6.2%였다.
인수 자금은 회사의 기존 차입금(데트 펙실리티, debt facility)을 통해 조달되었다. 회사는 파이프라인 거래가 완료된 이후의 프로포르마 LTV(Loan-to-Value)를 43%로 예상하며, 포트폴리오의 가중평균 잔여 임대 기간(WAULT, weighted average unexpired lease term)은 12년으로 집계되었다.
로브 아브라함(Rob Abraham), 슈퍼마켓 인컴 리트 최고경영자(CEO)는 이번 인수에 대해 “이번 거래는 임대 갱신, 내부화(internalisation), 첫 채권 발행, 상장 변경 등을 포함한 회사의 변혁적( transformational) 해의 마무리 단계에 해당한다”고 설명했다. 회사는 올해 약 £400백만의 자본을 재활용(recycled)할 것으로 예상하고 있다.
용어 설명(투자자·독자 이해를 돕기 위한 주요 개념)
순초기수익률(net initial yield): 자산을 매입한 직후의 연간 임대수익을 매입가격으로 나눈 비율로, 부동산 투자에서 수익성(현금흐름)을 평가하는 대표 지표다. 일반적으로 수익률이 낮을수록 가격이 높거나 임차인의 신용과 임대조건이 안정적이라는 신호로 해석된다.
트리플넷 임대차(triple-net lease): 임차인이 임대료 외에 재산세(property tax), 보험(premiums), 유지보수 비용(maintenance)을 부담하는 구조의 임대차 계약을 의미한다. 이는 임대인(REIT)에게 비교적 안정적인 순영업수익(tenant-paid net income)을 제공한다.
RPI 연동 임대료: 임대료가 소매물가지수(Retail Price Index, RPI)에 연동되어 주기적으로 조정되는 조항으로, 물가 상승 시 임대료 수익의 실질가치 보전을 가능하게 한다.
WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term): 포트폴리오 전체의 잔여 임대 기간의 가중평균으로, 숫자가 클수록 임대수익의 장기적 안정성이 높다고 평가된다.
LTV (Loan-to-Value): 총 부채를 자산 가치로 나눈 비율로, 레버리지 수준을 보여준다. 일반적으로 낮을수록 재무건전성이 높다고 판단한다.
시장 영향 및 향후 전망(전문적 분석)
이번 인수는 슈퍼마켓 인컴 리트의 핵심 전략인 안정적 임대수익 확보와 포트폴리오 내 생활필수품 소매 자산 비중 확대 방침과 일치한다. 가중평균 잔여 임대 기간이 12년으로 길고, 대부분이 트리플넷 구조이며 일부 자산에 RPI 연동 임대료 조항이 포함되어 있다는 점은 향후 금리 변동과 인플레이션 환경에서 현금흐름의 견고성을 뒷받침할 가능성이 크다.
금융 측면에서 프로포르마 LTV 43%는 중간 수준의 레버리지로 평가된다. 이는 금리 상승기에도 재무적 유연성을 유지할 수 있는 수준으로, 채권 투자자 및 대출 기관 관점에서는 안정적이라는 신호로 작용할 수 있다. 다만, 향후 금리 추가 상승 시 차입비용 증가가 배당성향과 순이익에 미치는 영향은 주의 깊게 모니터링할 필요가 있다.
수익률 측면에서 이번 거래의 자산별 순초기수익률(테스코 5.2%, 세인스버리 5.9%, 웨이트로즈 6.2%)은 영국 상업용 부동산 시장의 소매 섹터 내에서 상대적으로 중간~안정적 수준으로 해석될 수 있다. 장기적으로 대형 식료품 체인은 온라인 채널 확대에도 불구하고 물리적 매장과 물류 거점의 결합으로 오프라인 상점의 역할이 재조정되고 있어, 편의성과 물류 기능을 갖춘 매장에 대한 수요는 지속될 가능성이 높다.
투자자 관점에서 이번 인수는 배당 안정성에 긍정적 신호를 줄 수 있다. 특히 RPI 연동 임대료 조항과 오랜 임차 기간은 인플레이션 환경에서도 임대수익을 방어하는 장치로 작동할 수 있다. 반면, 온라인 유통확대, 소비 패턴 변화, 개별 테넌트의 신용위험 등은 중장기적 리스크로 남아 있으며, 이들 요인은 자산가치와 차입비용 변화에 민감하게 반응할 수 있다.
실무적 시사점: 포트폴리오의 안정성을 검증하기 위해서는 향후 LTV 변동 추이, 가중평균 임대기간(WAULT)의 유지 여부, 임차인 신용등급 변화, RPI와 실질 임대료 성장률의 차이 등을 지속적으로 점검해야 한다. 채권시장과 금리의 방향성 또한 REIT의 자금 조달 비용과 배당정책에 직접적인 영향을 미칠 전망이다.
요약하자면, 슈퍼마켓 인컴 리트의 이번 영국 매입은 안정적 임대수익과 중장기 현금흐름 확보를 목표로 한 전략적 포트폴리오 확장의 일환이며, 포트폴리오의 WAULT 연장과 RPI 연동 임대료는 배당의 내구성을 제고할 수 있다. 다만 금리·레버리지·리테일 업황 변수는 향후 수익성에 영향을 미칠 수 있어 면밀한 모니터링이 필요하다.
해당 기사는 인공지능 지원으로 생성되었으며 편집자의 검토를 거쳤다. (발행일: 2025-12-24)
