수동적 수익 원한다면 리얼티 인컴(O) 매수 후 장기 보유할 만하다

핵심 포인트
• 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)은 정기적으로 배당을 인상해 왔 다.
• 이 리츠(REIT)의 월배당은 지속적으로 상승하며 투자 원금 대비 실현 수익률을 꾸준히 높여 준다.
• 회사는 향후에도 배당을 늘릴 수 있는 재무 구조와 자산 구성을 갖추고 있 다.

월배당 ‘배당 강자’ 리얼티 인컴
리얼티 인컴(티커: O)은 수년간 강력한 수동적 수익(passive income) 창출원으로 자리 잡아 왔 다. 이 부동산투자신탁(REIT)은 1994년 상장 이후 월배당을 132차례 인상했다. 같은 기간 누적 배당은 $176억에 이르며, 배당금 총액은 약 259% 증가했고 연평균 복합성장률(CAGR) 4.2%를 기록했다.

2025년 11월 22일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 리얼티 인컴의 현재 배당수익률은 5.5%를 상회한다. 이처럼 높은 초기 수익률과 매월 지급되는 배당의 지속적 인상은, 현금흐름을 중시하는 투자자에게 이상적 수동적 소득원을 제공한다고 평가된다. 기사 제목이 제시하듯 “매수하고 뒤돌아보지 말라”는 메시지는 장기 보유를 통한 수익률 개선 가능성에 초점을 맞춘 표현이 다.

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리얼티 인컴 로고 이미지

오래 들고 갈수록 높아지는 ‘보유기간 수익률’
리얼티 인컴은 역사적으로 중한 자릿수의 높은 현재 수익률을 제공해 왔다. 이는 신규 투자 시점에서부터 매력적인 배당 현금흐름을 고정하는 효과를 낳는다. 예컨대, 2014년 말에 100주를 매수했다면 매입가는 약 $4,771이었고, 당시 배당수익률은 약 4.2% 수준이었다. 이는 연간 배당이 약 $220(월 $18.33) 발생했음을 뜻한다.

그 후 지난 10년 동안 배당 지급액은 총 47% 증가했다. 따라서 위의 초기 투자자는 현재 더 큰 배당을 받는다. 동일한 100주는 연간 약 $323(월 $26.92)의 배당을 창출하고, 이는 구매가 대비 수익률(cost-basis yield) 약 6.8%로 상승했음을 의미한다.

해석: 초기 매수 시점의 ‘현재 수익률’이 시간이 지나 배당 증가로 인해 원금 기준 수익률로 점차 높아지는 구조가 리얼티 인컴의 핵심 강점으로 요약된다.

용어 한 줄 정리
• REIT(리츠): 상업용 부동산에 투자해 발생한 임대수익 등을 투자자에게 배당하는 회사 형태를 말한 다.
• 순임대(Net Lease): 임차인이 유지보수·부동산세·보험료 등 운영비용을 부담하는 장기 임대계약 구조를 의미한다. 임대인(리츠) 입장에선 현금흐름 예측 가능성이 높다.
• AFFO(조정 영업현금흐름): REIT 배당여력 분석에 널리 쓰이는 지표로, 실제 반복 가능한 현금창출력을 더 잘 반영하도록 회계상 항목을 조정한 수치다. 배당성향(배당/AFFO)이 낮을수록 일반적으로 배당의 지속가능성이 높다고 평가한다.

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성장하는 배당을 ‘지속’할 수 있는 구조
리얼티 인컴은 향후에도 높은 월배당의 인상을 이어갈 수 있는 기반을 갖췄다. 핵심 근거는 고품질 부동산 포트폴리오다. 동사는 미국과 유럽 전역에서 소매·산업·게이밍 등 다양한 섹터의 1만5,500개+ 자산을 보유하고 있으며, 92개 산업의 약 1,650개 임차인과 장기 순임대 계약을 맺고 있다. 이 구조에서는 임차인이 정기 유지보수·부동산세·건물 보험료 등 운영비용을 부담해, 리츠에 안정적 임대수입이 유입되는 특성이 있다.

리얼티 인컴은 AFFO 대비 약 75%라는 보수적 배당성향을 유지하며, 배당을 지급하고도 유의미한 유보현금을 확보한다. 회사는 올해 배당 후 잉여현금흐름(FCF) 약 $8.435억 창출이 전망되며, 이는 신규 투자 재원이 된다. 여기에 리츠 업계 최고 수준의 견고한 재무구조(대차대조표)가 더해져, 기회가 있을 때 유연하게 투자를 단행할 수 있는 재무적 선택권을 제공한다.

한편, 동사는 성장동력을 강화하기 위해 플랫폼 다변화를 추진해 왔다. 초기에는 리테일(소매) 자산에 집중했으나 이후 산업용 부동산·게이밍 자산과 함께 데이터센터 등 다른 유형으로 확장했다. 지리적으로도 영국(U.K.) 진출을 시작으로 유럽 대륙에까지 범위를 넓혔고, 부동산 담보 대출 등 크레딧 투자도 병행하고 있다. 그 결과 총잠재시장(TAM)은 $14조로 확대됐다.

전문가 관점: 다변화는 단일 산업·임차인 편중 리스크를 낮추고, 순임대의 장기 계약 특성은 현금흐름의 예측 가능성을 높인다. 여기에 배당성향 75%와 배당 후 FCF라는 안전판이 결합돼, 배당의 지속성과 점진적 상향을 뒷받침하는 구조적 요인으로 작동한다.

기회 포착의 ‘선별성’ 또한 두드러진다. 동사는 올해 $970억 규모의 신규 투자 기회를 검토했으나, 3분기 말까지 실제로 체결한 거래는 $39억에 불과했다. 이는 질 중심의 엄격한 필터링을 통한 수익률 극대화 전략으로, 결과적으로 주주 환원(배당) 여력을 장기적으로 더 단단히 한다.

‘완벽한’ 수동적 소득 투자처를 지향
리얼티 인컴은 배당 파워하우스로서, 높은 초기 수익률과 지속적 배당 인상을 결합해 왔다. 자산 포트폴리오의 질, 보수적 배당성향, 배당 후 잉여현금흐름, 견고한 재무구조, 그리고 선택과 집중의 투자 집행 원칙은 모두 향후 배당 성장의 재료로 작용한다. 따라서 월 현금흐름과 장기 배당 성장을 중시하는 투자자에게 ‘사서 잊을’ 수준의 개연성을 제시하는 사례로 읽힌다.

관련 제안 및 성과 고지
지금 $1,000를 어디에 투자할까? 특정 분석팀은 현재 매수하기 좋은 상위 10개 종목을 선정했으며, 리얼티 인컴은 해당 목록에 포함되지 않았다고 전한다. 과거 사례로는, 2004년 12월 17일 목록에 오른 넷플릭스에 $1,000를 투자했다면 현재 $562,536이 되었을 것이고, 2005년 4월 15일 목록에 포함된 엔비디아에 동일 금액을 투자했다면 현재 $1,096,510이 되었을 것이라고 소개한다. 또한 해당 자문 서비스의 총 평균 수익률 981%은 동 기간 S&P 500의 187%를 상회한다고 밝힌다. ^{*수익률 기준일: 2025년 11월 17일}