핵심 요약
– 부동산 투자는 꾸준한 수동적 소득을 창출하는 효과적인 방법이다.
– 고품질 배당주는 매력적인 총수익을 제공할 수 있다.
– 채권은 비교적 낮은 위험으로 수동적 소득을 발생시키는 수단이다.
– 투자 아이디어로 리얼티 인컴(Realty Income) 등 구체 종목과 배당 ETF, 채권 ETF가 소개된다.
백만장자가 되는 길은 여러 갈래가 있으나, 그중 성공 확률이 높고 위험이 비교적 낮은 길로 꼽히는 것이 수동적 소득(passive income) 전략이다. 이 전략은 부동산과 배당주 같은 소득창출 자산에 투자하고, 그로부터 발생하는 현금흐름을 다시 같은 유형의 자산에 재투자함으로써 소득과 자산가치를 동시에 불려 나가는 방식이다.
2025년 11월 9일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 이 같은 수동적 소득 전략은 단기간에 부를 증대시키는 ‘한 방’의 해법은 아니지만, 목표 자산 100만 달러를 향해 꾸준히 전진하도록 돕는 검증된 접근법이다. 본 보도는 전략의 작동 원리와 함께, 부동산·배당주·채권 등에서 고려할 만한 구체 투자수단을 소개한다.
모틀리 풀(Motley Fool)의 분석가 팀은 현재 매수하기에 유망하다고 판단하는 10개 종목 목록을 별도로 제시하고 있으나, 본문에서는 수동적 소득 포트폴리오를 구축하는 주요 축으로 REIT·배당 ETF·채권 ETF를 중점적으로 다룬다.
이미지 출처: Getty Images
수동적 소득 투자란 무엇인가
수동적 소득 투자란, 투자자가 자산을 보유함으로써 정기적 현금흐름(임대료·배당·이자)을 얻는 것을 목적으로 하는 투자다. 관련 아이디어는 다양하나, 대표적인 선택지는 다음과 같다.
– 부동산 투자: 임대용 주거·상업용 부동산, 부동산투자신탁(REIT), REIT ETF·뮤추얼펀드, 부동산 파트너십 등.
– 배당주: 높은 배당수익률을 제공하는 기업 주식.
– 부채성 자산: 미국 국채, 회사채, MBS(주택저당증권) 등에서 발생하는 이자 소득.
부동산에서의 수동적 소득
부동산 투자는 오랜 기간 수동적 소득 창출의 대표적 수단이었다. 임대주택이나 상업용 부동산을 보유하면 비용을 차감한 임대소득의 일부가 투자자에게 귀속되며, 장기적으로는 자산가치 상승까지 기대할 수 있다.
진입이 쉬운 방법으로는 REIT가 있다. 1960년 미 의회는 일반 투자자도 상업용 부동산에 손쉽게 투자할 수 있도록 REIT 제도를 만들었다. REIT는 임대수입을 창출하는 상업용 자산 포트폴리오를 보유하며, 순이익의 90%를 배당으로 지급해야 한다. 이 구조 덕분에 투자자는 정기 배당 형태의 수동적 현금흐름을 받는다.
REIT의 장기성과는 통계로도 확인된다. 전미REIT협회(Nareit) 자료에 따르면, REIT는 1972년 이후 평균 연간 총수익 12.6%를 기록했다. 이 수익률이 지속된다고 가정할 때, 매달 100달러를 우량 REIT에 투자하면 약 38년 만에 100만 달러 달성이 가능하다.
구체 사례로 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)이 거론된다. 이 기업은 소매·물류(산업)·게이밍 등으로 다각화된 포트폴리오를 보유한 분산형 REIT로, 1994년 상장 이후 평균 연간 총수익 13.7%를 기록했다. 또한 월 배당을 꾸준히 지급해 왔으며, 배당수익률은 평균 약 6% 수준이었다. 배당은 연평균 4.2%의 복리 성장률(CAGR)로 늘어왔다.
리얼티 인컴은 소득창출 자산을 지속적으로 편입해 포트폴리오를 키워 왔다. 그 결과 주당 FFO(운영현금흐름 지표)는 연평균 약 5% 성장했고, 이는 배당의 안정적 인상으로 연결돼 주가의 점진적 상승을 뒷받침했다.
배당주에서의 수동적 소득
역사적으로 배당주는 강력한 부 창출 수단이었다. S&P 500 지수 구성 종목 가운데 배당을 지급하는 기업의 평균 연간 총수익은 9.2%로, 배당 미지급주의 4.3%를 크게 상회했다(출처: Ned Davis Research, Hartford Funds). 특히 정기적으로 배당을 증액하는 기업군의 수익률은 연 10.2%로 가장 높았다. 이 같은 수익률을 가정할 때, 매달 100달러씩 투자하면 약 44년에 100만 달러에 도달할 수 있다.
배당주 투자의 간편한 방법으로 배당 초점 ETF가 있다. 대표적으로 슈왑 미국 배당주 ETF(SCHD, NYSEMKT: SCHD)는 배당수익률과 5년 배당 성장률 등 다수의 품질 지표를 기반으로 100개 배당주에 분산 투자한다.
SCHD의 전략은 성과로 입증돼 왔다. 2011년 설정 이후, 해당 ETF는 투자자에게 평균 연간 총수익 11.6%를 제공했다.
채권을 통한 고정소득 전략
채권은 대체로 낮은 위험·낮은 수익의 소득형 투자다. 뱅가드(Vanguard) 자료에 따르면, 채권은 지난 100년간 평균 연 5% 내외의 수익을 제공했다. 이 수익률이 유지된다고 가정할 때, 매달 100달러를 채권에 투자해 100만 달러에 도달하려면 약 76년이 소요된다.
그럼에도 채권은 수동적 소득 포트폴리오의 핵심 안정축이다. 비교적 변동성이 낮은 고정 이자를 통해 전체 포트폴리오의 위험 프로파일을 낮추는 역할을 한다.
채권 투자 역시 ETF로 손쉽게 구현할 수 있다. 아이셰어즈 코어 미국 총채권시장 ETF(AGG, NYSEMKT: AGG)는 미국 투자등급 채권 전반에 광범위하게 분산 투자하며, 약 1만 3,000종에 달하는 다양한 발행기관의 채권을 담고 있다. 낮은 위험의 폭넓은 채권 익스포저를 통해 수동적 소득을 창출하려는 투자자에게 유용한 도구다.
혼합 전략으로 백만장자 되기
100만 달러 규모의 수동적 소득 포트폴리오를 구축하는 최선의 방법은 자금을 여러 자산군에 배분하는 것이다. 부동산(REIT)·배당주/배당 ETF·채권/채권 ETF를 적절히 혼합하면 리스크를 낮추면서 목표를 향해 안정적으로 성장할 기반을 마련할 수 있다. 시간은 필요하지만, 해당 전략은 마찰이 적은 길로 꼽힌다.
지금 리얼티 인컴에 1,000달러를 투자해야 할까
매수 판단에 앞서 참고할 점이 있다. 모틀리 풀의 Stock Advisor 분석가 팀이 현재 상위 10개 매수 유망주를 선정했으며, 리얼티 인컴은 그 목록에 포함되지 않았다. 과거 사례로 2004년 12월 17일에 선정된 넷플릭스의 경우, 그 시점에 1,000달러를 투자했다면 현재 595,194달러가 되었을 것이며, 2005년 4월 15일에 선정된 엔비디아는 같은 금액이 1,153,334달러가 되었을 것으로 제시된다.
아울러 Stock Advisor의 총 평균 수익률은 1,036%로, 같은 기간 S&P 500의 191%를 크게 상회했다*. 최신 상위 10개 종목 목록은 서비스 가입 시 확인 가능하다고 덧붙였다.
* 수익률 기준일: 2025년 11월 3일
공시 및 고지
본 기사 작성자인 매트 디랄로(Matt DiLallo)는 리얼티 인컴, 슈왑 미국 배당주 ETF(SCHD), 아이셰어즈 코어 미국 총채권시장 ETF(AGG)에 보유 포지션을 갖고 있다. 모틀리 풀은 리얼티 인컴에 포지션을 보유하고 있으며, 해당 종목을 추천한다. 모틀리 풀은 공시 정책을 운영한다.
기사에 나타난 견해와 의견은 작성자의 것이며, 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 공식 입장을 반드시 반영하지는 않는다.
용어 설명
– 수동적 소득: 노동시간을 직접 투입하지 않아도 자산이 생성하는 현금흐름(배당·이자·임대료 등)을 의미한다.
– 총수익(Total Return): 가격 상승분과 분배금(배당·이자)을 합산한 전체 투자수익.
– REIT(부동산투자신탁): 상업용 부동산에서 발생하는 임대수입을 기반으로 배당을 지급하는 상장/비상장 신탁 구조. 법적으로 순이익의 90% 이상을 배당해야 한다.
– FFO(Funds From Operations): REIT의 핵심 영업현금흐름을 나타내는 지표로, 감가상각 등 비현금 항목을 조정한 수치다.
– MBS: 주택담보대출을 기초자산으로 발행된 주택저당증권.
– 투자등급(Investment Grade): 신용평가사가 부여하는 등급 중 BBB-/Baa3 이상 구간으로, 상대적으로 부도 위험이 낮다고 간주된다.
– 배당수익률: 주가 대비 연간 배당금의 비율. 배당 성장률은 배당이 시간에 따라 증가하는 속도를 뜻한다.
기자 해설: 전략 운용 시 유의할 점
첫째, 본문이 강조하듯 재투자는 수동적 소득 전략의 성장 엔진이다. 배당·임대·이자 소득을 다시 같은 성격의 자산에 투입하면 복리 효과가 누적되며, 시간이 지날수록 소득과 자산이 동반 확대된다.
둘째, 분산과 균형이 중요하다. REIT는 임차인 구성, 부문(리테일·산업·게이밍), 금리 변화에 민감하고, 배당주는 실적·현금흐름과 배당정책의 지속가능성에 좌우된다. 채권은 금리와 듀레이션에 따라 평가가 크게 움직일 수 있다. 세 자산군을 혼합하면 상호보완을 통해 변동성을 낮출 수 있다.
셋째, 시간 프레임을 설정해야 한다. 본문 수익률 예시(38년·44년·76년)는 장기를 전제한다. 단기 성과에 연연하기보다, 목표 기간과 적립 금액을 정하고 정기적으로 점검·리밸런싱하는 체계가 필요하다.
넷째, 품질 중심의 선별이 바람직하다. REIT의 경우 자본조달비용과 점유율, 임차인 신용, FFO 성장률을, 배당주라면 배당 커버리지와 현금흐름 안정성, 배당 성장의 일관성을 중시할 필요가 있다. 채권·ETF는 신용등급, 보유 종목 수, 보수(총보수/경비율) 등을 확인해야 한다.
결론적으로, 본문이 제시하는 REIT·배당주·채권의 혼합 전략은 리스크 관리와 소득성을 동시에 추구하는 합리적인 설계다. 장기 복리와 재투자의 힘을 체계적으로 활용한다면, 시간을 투자해 수동적 소득 기반의 백만장자에 도달할 가능성을 높일 수 있다.
