샤프츠버리 캐피털(Shaftesbury Capital, LON: SHC)이 코벤트 가든(Covent Garden) 자산군과 웨스트엔드 주변 위성 상권 전반에서 임대 모멘텀이 지속되고 있다고 밝혔다. 회사는 최근 임대료 재검토(rent review) 결과가 직전 기지급 임대료(passing rent) 대비 14% 상승했다고 발표했다. 이는 임차 수요와 가격결정력 강화가 복합적으로 작용한 결과라는 평가다.
2025년 12월 2일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 샤프츠버리 캐피털은 연초 이후 총 367건의 임대차 거래를 마무리했으며, 이를 통해 연간 기준 3,020만 파운드(£30.2m)의 신규 임대수익을 확보했다. 신규 임대료 수준은 2024년 12월 기준 추정임대가(Estimated Rental Value, ERV) 대비 9% 상회했고, 직전 기지급 임대료 대비로는 14% 상회한 것으로 정리됐다.
점유율 또한 높게 유지됐다. 회사는 작동상 마찰로 인한 공실률(frictional vacancy)이 ERV 기준 2.6%에 불과하며, 거래 진행 중(under offer)인 물건이 추가로 1.5%를 차지하고 있어, 실질적으로 포트폴리오가 사실상 만실 상태에 근접했다고 설명했다.
경영진 코멘트와 수요 지표
이언 혹스워스(Ian Hawksworth) 최고경영자(CEO)는 다음과 같이 말했다.
“또 한 번의 긍정적인 실적 구간을 보고하게 되어 기쁘다. 포트폴리오 전반의 모멘텀이 지속되고 있다. 웨스트엔드 자산은 이 중요한 매출 시즌에 점유율, 유동인구(footfall), 매출 규모가 모두 높아 활기차다.”
한편, 회사는 코벤트 가든 지분 25%를 NBIM에 매각했으며, 이번 거래는 경영권 없는 소수지분에 대한 평가액의 타당성을 재확인해 주는 신호로 해석된다고 전했다.
상권별 임대 수요와 자산 운용
샤프츠버리 캐피털은 과거 SHB 빌리지로 분류되던 자산군을 적극적으로 마케팅하고 있다고 밝혔다. 특히 카나비 스트리트(Carnaby Street)와 차이나타운(Chinatown)에서 임차 수요가 두드러지게 강한 것으로 나타났으며, 이들 지역에서 리테일, 다이닝, 레저 카테고리의 주목할 만한 신규 오픈이 이어지고 있다고 설명했다.
투자와 재무 측면에서도 움직임이 있었다. 회사는 올해 8,000만 파운드(£80m) 규모의 인수를 집행했고, 3억 파운드(£300m) 규모의 리볼빙 크레딧 라인(RCF)을 신규로 확보했다. 동시에 2억 파운드(£200m) 대출을 상환해 유동성을 두텁게 하면서도 대출 대비 자산가치 비율(LTV)을 17%로 낮게 유지했다. 회사는 이를 통해 “매우 낮은 레버리지” 상태를 공고히 했다고 밝혔다.
개발·리포지셔닝 파이프라인
회사에 따르면, 현재 1,070만 파운드(£10.7m)의 ERV가 반영된 면적이 리퍼비시먼트(개보수) 중이며, 이 가운데 23%는 이미 사전 임대(pre-let)가 체결되어 있다. 임대차 갱신과 신규 수요가 동반되는 가운데, 리노베이션을 통한 자산가치 재고(再高) 전략이 병행되는 구조다.
핵심 지표 요약(회사 발표 정리)
– 임대료 재검토 결과: 직전 임대료 대비 +14%
– 연초 이후 임대 거래: 367건
– 신규 연간 임대료: £30.2m (2024년 12월 ERV 대비 +9%, 직전 임대료 대비 +14%)
– 공실률(작동상 마찰): ERV 기준 2.6%
– 거래 진행 중(under offer): 1.5% (사실상 만실에 근접)
– 코벤트 가든 25% 소수지분 매각: NBIM 거래로 평가 타당성 검증
– 연내 투자 집행: £80m 인수
– 신규 리볼빙 크레딧 라인: £300m
– 대출 상환: £200m
– LTV(대출비율): 17%
– 개보수 중 ERV: £10.7m (사전 임대 23%)
용어 해설 및 해석 가이드
ERV(Estimated Rental Value)는 시장 여건을 반영해 추정한 임대 가능가를 뜻한다. 이는 실제 계약 임대료와 비교해 임대가격의 상·하향 여력을 가늠하는 핵심 벤치마크로 활용된다. Passing rent는 현재 계약상 지불되고 있는 임대료를 의미하며, 이를 웃도는 임대료 재검토 결과는 가격결정력과 수요 견조를 시사한다. 또한 under offer는 조건 합의가 진행 중인 상태로, 통상 임대차 체결에 임박했음을 의미한다.
기어링(gearing) 또는 LTV(Loan-to-Value)는 자산가치 대비 부채 규모의 비율을 뜻한다. 일반적으로 LTV가 낮을수록 재무 유연성이 높고, 금리 변동이나 거래 환경 변화에 대한 흡수력이 크다는 점이 시장에서 긍정적으로 해석된다. 리볼빙 크레딧 라인(RCF)은 필요 시 차입하고 상환할 수 있는 한도성 대출로, 운영·투자 기회 대응력을 강화하는 역할을 한다.
이번 업데이트에서 확인된 높은 점유율과 상향된 임대료 지표, 그리고 낮은 LTV 조합은, 포트폴리오의 현금흐름 가시성과 재무 건전성을 동시에 강조하는 메시지로 해석된다. 다만 이는 회사가 공개한 수치에 근거한 정량적 신호이며, 향후 시장 상황과 임차인 수요, 리노베이션 진행 결과 등에 따라 지표의 추이는 달라질 수 있다.
결론 및 관전 포인트
샤프츠버리 캐피털은 코벤트 가든 및 웨스트엔드 핵심 상권에서 임대료 재검토 상향, 공실 최소화, 선제적 유동성 확보를 동시에 보고했다. NBIM과의 코벤트 가든 소수지분 거래는 해당 자산군 가치에 대한 시장 검증의 의미를 갖는다. 또한 개보수 파이프라인에 이미 사전 임대 23%가 수반된 점은, 향후 재개장 시점의 임대 공백 리스크를 낮출 수 있는 구조로 풀이된다. 전반적으로 임대 모멘텀과 보수적 레버리지가 맞물려, 단기 영업 지표의 견조함과 재무 안정성이 병행되는 구도를 보여주고 있다.
본 기사는 AI의 도움을 받아 작성되었으며, 에디터의 검수를 거쳤다.
