【뉴욕】 미국 최대 쇼핑몰 운영사 중 하나인 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group, NYSE: SPG)이 2025년 2분기에 전년 동기 대비 4.1% 증가한 부동산 기준 FFO(Funds From Operations)*1를 기록했다고 5일(현지시간) 밝혔다.
2025년 8월 4일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 이 같은 성장세는 임대료 인상과 높은 점유율을 바탕으로 한 견조한 임대 수요가 직접적인 배경으로 지목된다.
2분기 부동산 기준 FFO는 주당 3.05달러로, 작년 같은 기간의 2.93달러 대비 0.12달러 상승했다. 점유율은 96%로 0.4%p 개선됐으며, 평균 최소기본임대료는 제곱피트당 58.70달러로 1년 전 57.94달러에서 상승 추세를 이어 갔다.
핵심 실적 지표
• 부동산 FFO: 3.05달러/주(전년 2.93달러/주)
• 점유율: 96%(+0.4%p YoY)
• 최소기본임대료: 58.70달러/제곱피트(+1.3% YoY)
• 임대수익: 13억8,000만 달러(전년 13억2,000만 달러)
회사는 2025회계연도 FFO 가이던스를 주당 12.45~12.65달러로 제시했다. 이는 종전 전망치 하단(12.40달러)을 0.05달러 상향 조정한 것이다. 업계에서는 최근 금리 고점 인식 속에서도 오프라인 소비 회복세가 이어진 결과로 분석한다.
사이먼 프로퍼티 그룹은 루이비통·티파니를 보유한 LVMH를 비롯해 글로벌 럭셔리 브랜드를 핵심 임차인으로 두고 있다. 이러한 테넌트 구조 덕분에 브랜드 파워와 집객력을 동시에 확보, 리스크 완충 능력이 우수하다는 평가를 받는다.
시장·산업 동향
미국 상업용 부동산(REITs) 시장은 팬데믹 이후 공급 조정이 지속된 반면 소비 회복으로 수요가 급증하면서 임대료 인상 압력이 커졌다. 업계 2위 사업자인 킴코 리얼티(Kimco Realty, NYSE: KIM)도 일주일 전 연간 FFO 전망을 상향 조정한 바 있다.
특히 식료품 매장을 앵커 테넌트로 둔 커뮤니티 몰과 프리미엄 아웃렛은 경기 변동에도 비교적 안정적인 발길이 이어지는 것으로 나타났다. 이러한 구조적 장점이 투자자들로 하여금 “오프라인 유통 자산의 재평가” 필요성을 다시 제기하게 만들고 있다.
FFO란 무엇인가?
FFO는 부동산투자신탁(REITs)의 수익성을 평가할 때 널리 활용되는 지표다. 순이익에서 감가상각비와 부동산매각손익 등 일회성 항목을 제거해 영업활동에서 창출된 현금흐름을 파악하는 방식이다. 부동산 특성상 감가상각이 실제 현금유출을 수반하지 않는다는 점을 고려한 계산법이기 때문에, 전통적인 순이익(Net Income)보다 REIT의 본질적 수익력을 가늠하기에 적합하다는 평가다.
투자자들은 통상 FFO가 안정적으로 증가하는 종목을 우선적으로 선호한다. 배당 여력이 커지고 자본재투자에도 긍정적인 시그널로 해석되기 때문이다. 이번 사이먼 프로퍼티의 FFO 개선은 “백화점·쇼핑몰 업계는 이미 바닥을 통과했다”는 시장의 기대감을 어느 정도 뒷받침하는 결과로도 읽힌다.
전문가 관점
월가 애널리스트들은 고금리로 인한 자본비용 부담이 여전하지만, 억눌린 소비가 단계적으로 회복되고 있다는 점에 주목한다. 특히 럭셔리·프리미엄 브랜드의 테넌트 비중이 높은 SPG는 경기 탄력성이 상대적으로 강하고, 재무 레버리지 관리에도 우위를 보인다는 평가다.
다만, 일부 전문가들은 전자상거래 성장세와 소비심리지수 변동을 잠재 리스크로 언급한다. 온라인 플랫폼 확장과 하이브리드 쇼핑 트렌드가 오프라인 매장에 미치는 구조적 영향을 무시할 수 없기 때문이다.
결론적으로 사이먼 프로퍼티 그룹은 견고한 재무구조와 프리미엄 테넌트를 기반으로 오프라인 유통 채널의 부활 가능성을 시장에 각인시키고 있다. 향후 금리 완화 국면이 본격화될 경우, 자본조달 비용이 더욱 낮아져 리노베이션 및 신규 개발 프로젝트 확대가 가능할 것으로 전망된다.
*1 Funds From Operations은 미국 회계기준 NAREIT가 제시한 계산식에 근거한다.
