［부동산·조세 전문가 해설] 미국 의회에서 최종 통과된 One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)가 조 바이든 대통령의 서명을 거쳐 발효되면서, 일반 가계에 미칠 긍정·부정적 파급효과가 본격적으로 분석되고 있다. 특히 주택 소유자(homeowner)들에게는 세제·주거비 절감 측면에서 세 가지 뚜렷한 이점이 확인된다.
2025년 7월 21일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 이 법안은 2017년 도널드 트럼프 대통령이 서명한 Tax Cuts and Jobs Act(TCJA)의 일부 조항을 연장·개정하면서 SALT 공제 상향, 모기지 보험료 공제 부활, 오퍼튜니티 존(기회구역) 활성화라는 세 갈래 혜택을 제공한다.
1. 주·지방세(SALT) 공제 한도 4만 달러로 확대
SALT(State and Local Tax) 공제란 납세자가 낸 주·지방 소득세와 재산세를 연방 소득세 신고 시 일정 금액만큼 차감할 수 있도록 한 제도다. OBBBA는 연 소득 50만 달러 이하 납세자의 SALT 공제 상한을 기존 1만 달러에서 4만 달러로 네 배 올렸다. 해당 조항은 2030년 일몰(sunset) 예정이다.
세율이 높은 뉴저지·뉴욕 등 북동부 지역에서는 주택 소유자의 26~40%가 연 1만 달러 이상 재산세를 납부한다는 Realtor.com 통계가 있다. 이러한 고세율 지역 거주자는 확대된 한도만큼 과세표준이 줄어들어 연 수천 달러를 절감할 수 있다.
2. 모기지 보험료(PMI) 연방 소득세 공제 부활
연방국세청(IRS)은 2021년 이후 프라이빗 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI) 공제를 단계적으로 폐지했으나, OBBBA는 이를 전격 복원했다. PMI는 주택담보대출(LTV) 80% 초과 시 의무 가입되며, 보험료율은 대출 잔액의 연 0.5~2% 수준이다.
미국모기지보험협회(USMI)에 따르면 마지막 공제 가능 연도였던 2021년 납세자들은 평균 2,364달러를 소득에서 차감해 세 부담을 줄였다. 다만 표준공제(Standard Deduction)가 2025년도 기준 단독 1만 5,750달러, 공동 3만 1,500달러로 인상됐기 때문에, 항목별 공제(itemized deduction) 합계가 이를 초과할 때만 PMI 공제를 선택하는 것이 유리하다.
전문가 팁 ┄ SALT·PMI 외에도 의료비·자선기부금 등의 항목별 공제를 합산해, 표준공제와 비교 검토해야 납세 효율을 극대화할 수 있다.
3. 오퍼튜니티 존 확대로 주거 공급 촉진
Opportunity Zone(기회구역)은 소득·고용 지표가 낮은 지역에 투자되는 자본에 대해 양도소득세 유예·감면을 제공하는 제도다. OBBBA는 해당 구역의 지정 기간을 연장하고, 주거용 신축·개보수 사업에 대한 인센티브 비중을 대폭 확대했다.
미국모기지은행협회(MBA)는 법안 통과 직후 성명을 통해 “임대용뿐 아니라 실수요 매매용 주택 공급이 늘어 주택 가격 상승세 완화에 기여할 것”이라고 평가했다. 최근 수년간 매물 부족·고금리가 겹치며 진입 장벽이 높아진 실수요자에게는 희소식이 될 전망이다.
알아두면 좋은 용어 설명
SALT 공제 – State and Local Tax Deduction의 약자로, 주·지방세를 연방 과세소득에서 빼주는 제도다.
항목별 공제(itemized deduction) – 납세자가 의료비·기부금·모기지 이자 등 개별 항목을 합산해 공제받는 방식. 합계가 표준공제보다 클 때 선택한다.
오퍼튜니티 존 – 세제 인센티브를 통해 저소득 지역에 투자를 유도하는 연방 프로그램. 2017년 TCJA로 도입됐다.
전문가 시각
첫째, SALT 한도 상향은 고세율 주(州) 자산가 및 중산층에 상대적으로 유리해, 지역 간 세(稅) 경쟁 구도에 변화를 줄 가능성이 크다. 둘째, PMI 공제 부활은 전월세에서 내집 마련으로 이동하려는 젊은 층의 금융 부담을 완화할 수 있다. 셋째, 오퍼튜니티 존 확장은 주거 안정과 지역경제 활성화라는 이중 효과를 겨냥하지만, 투자세제 혜택이 투기적 가격 상승으로 이어지지 않도록 지방자치단체의 공급 관리·감독이 동반돼야 한다.
향후 연방준비제도(연준) 금리 기조, 2026년 예정된 TCJA 일몰 협상 결과 등이 맞물릴 경우, 이번 OBBBA가 주택시장·가계재무에 미치는 효과는 더욱 복합적으로 전개될 전망이다.
