중국의 국유기업들이 압류·경매 매물(포클로즈드 부동산)을 매입하기 시작했다. 이는 장기간 약속되어 온 정부의 대규모 공급과잉 해소 노력이 비로소 성과를 내기 시작했음을 시사하지만, 그 속도는 더디다. 분석가들은 국유기업의 개입이 주택가격 추가 하락 속도를 완화하고 2021년 이후 중국 경제성장에 부담을 준 부동산 침체의 영향을 완화할 수 있다고 본다. 그러나 동시에 이러한 방식은 심각하게 할인된 자산이 시장에서 거래되도록 하여 시장이 바닥을 찾는 과정을 장기화시킬 수 있다는 우려도 제기된다.
2026년 2월 12일, 로이터의 보도에 따르면, 알리바바의 경매 플랫폼에 공개된 공시를 검토한 결과 지난 1년간 압류 부동산 입찰 가운데 일부가 중국 전역의 국유기업에 의해 낙찰된 사례가 확인됐다. 공개된 자료에서 이들 낙찰가는 프로젝트의 추정가치보다 19%~43% 낮은 수준이었다. 일부는 아직 건설 중인 프로젝트이기도 하다.
구체적 사례를 보면, 2025년 9월에 후저우(湖州) 창펑(Chanfeng)기업관리합작회사가 하이난(海南) 섬의 아파트 37채를 총 1억3930만 위안(약 2천만 달러)에 인수했다. 입찰 문서상 해당 주택의 추정 시장 가치는 2억4870만 위안이었다. 같은 하이난에서는 오즈지산(五指山)시 주택안전서비스센터가 11월에 아파트 6채를 118만 위안에 매입했는데, 이는 문서상 추정 가치보다 약 20% 낮은 수준이다. 광둥(廣東) 성 광저우(廣州)시의 주택서비스 회사인 광저우 난사(南沙)시 운영은 12월에 62채를 합계 5200만 위안 이상에 매수했으며, 각 가구당 가격은 이전 중고시장 거래가의 약 2/3 수준이었다.
그 밖에 마안산(馬鞍山) 진위안(金遠)도시운영관리, 달리(大理)주 체육관광개발, 푸저우(福州) 구로우구(鼓樓區) 지안신(建新)투자, 황산(黃山) 관광개발 등 여러 국유·지방 사업체들이 압류 부동산 입찰에서 낙찰자로 확인됐다. 오즈지산 기관은 로이터와의 통화에서 해당 유닛을 청년·신입주민을 위한 공공·저가형 임대주택으로 전환할 계획이라고 밝혔다. 그 외 지자체 관련 부서들은 로이터의 질의에 응답하지 않았다.
이와 관련해 중국의 주택도시농촌건설부, 국유자산감독관리위원회(SASAC), 그리고 국무원 대변 역할을 하는 국무원 정보판공실은 취재 요청에 응답하지 않았다.
일부 시장 참가자들의 진단을 보면, 시카고에 본사를 둔 부동산 컨설팅업체 Enhance International의 최고경영자 샘 라드완(Sam Radwan)은 “
당신은 단지 댐의 구멍에 손가락을 넣고 있는 것뿐이다
”라고 비유했다. UBS 아시아 부동산 연구 책임자 존 람(John Lam)은 “할인폭 때문에 국유기업은 재무적 계산이 가능하다(‘math work’)”고 평가했다. 람은 정부 정책이 가계나 개발업체 등 높은 금융비용을 부담하는 주체의 대차대조표상 자산을 정부 부문으로 일부 이전시키는 효과가 있다고 설명했다.
알리바바 경매 데이터와 시장 통계를 보면, 로이터는 국유기업의 매입 건수 및 총액을 정확히 파악하지는 못했으나, 전문가들은 현재 규모가 작고 부동산 재고 약 3,000 제곱킬로미터로 추정되는 과잉공급 문제를 해소하기 위한 장기적 노력이 이제 시작 단계에 불과하다고 보고 있다. 3,000km²는 그레이터 런던의 거의 두 배 크기에 해당한다.
부동산 경매시장 통계는 추가적인 우려를 제기한다. 중국의 주요 부동산 연구기관 중 하나인 China Index Academy는 2025년 경매에 오른 71만9,000채 중 16만9,000채만 판매되어 2024년보다 약 4% 줄었고, 평균 할인률은 26%로 집계됐다고 밝혔다. 이는 가격·수요 측면에서 상당한 약세가 지속되고 있음을 보여준다.
정책적 맥락에서 보면, 2024년 정부는 국유기업들이 부동산을 인수하여 저가 임대주택 등으로 전환하도록 장려하는 정책을 내놓았지만, 금융 리스크 때문에 당시에는 즉각적 반응이 적었다. 그러나 압류 매물이 시장가보다 낮게 팔릴 경우 임대수익률이 자동으로 상승해 일부 국유기업 입장에서는 투자 성립이 가능한 구조가 된다. 또한 관광 관련 기업들이 입찰에 참여한 점은 일부 프로젝트가 거주자를 대상으로 한 주거용에서 여행객을 대상으로 한 임대·관광형 숙박으로 전환될 가능성도 시사한다.
용어 설명
압류(포클로저·foreclosed property)는 대출자가 대출 조건을 이행하지 못해 은행 등 채권자가 해당 주택을 법적 절차를 통해 회수한 자산을 말한다. 이러한 자산은 경매에 부쳐지며, 종종 시장가격 대비 큰 폭의 할인으로 판매된다.
국유기업(SOEs)은 중앙정부 또는 지방정부가 지분을 소유해 공적 목적과 정책적 기능을 수행하는 기업을 일컫는다. SOE가 부동산을 매입하면 민간 수요를 보완하거나 공공주택 공급으로 전환할 수 있으나, 해당 부채가 금융권 장부에 남아 있는 한 구조적 문제는 지속된다.
역사적 비교와 시사점
보고서는 중국의 점진적·관리된 지원 방식이 1990년대 일본의 부동산 부문 안정화와 비교된다고 지적한다. 당시 일본은 은행의 토지매입과 대출재조정을 통해 소프트랜딩을 유도했고, 가격이 바닥을 치기까지 거의 20년에 가까운 시간이 소요됐다. 반면 2000년대 말 미국과 유로존의 위기는 더 급격했지만 회복 기간은 약 5년 내외로 비교적 짧았다. 미국은 초기 GDP의 약 5%를 투입해 금융기관의 유해 자산을 흡수하는 TARP(토악 자산 구제 프로그램)를 가동했고, 스페인은 배드뱅크를 설립하는 등 보다 과감한 자산처리 방식을 택했다.
중국에서는 파산한 부동산 개발업체들이 아직 청산되지 않았고, 미완성 프로젝트를 포함한 채무들이 은행과 기타 기관의 장부에 자산 형태로 남아 있다. 전문가들은 이러한 장부상의 처리가 지연될수록 경기 둔화가 장기화될 것이라고 우려한다. 샘 라드완은 “
고통을 지연시킬수록 경기 둔화는 더 오래 지속될 것이다
”라고 지적했다.
정책·시장 전망(분석)
단기적 효과. 국유기업의 인수는 즉각적으로 가격 하락 압력을 완화하는 역할을 할 수 있다. 할인된 가격으로 대규모 매물이 빠르게 소화되면 지역별 거래지표와 평균 매매가격 하방 리스크가 일부 완화될 가능성이 있다. 또한 일부 물건이 저가 임대주택으로 전환될 경우 주거안정성이 제고되는 효과가 발생할 수 있다.
중장기적 영향. 다만 이러한 매입이 광범위한 민간 수요 회복으로 이어지지 않는다면, 시장의 ‘바닥 형성’은 지연될 수 있다. 심각한 할인 거래가 누적되면 통계상으로는 가격 안정처럼 보일 수 있으나 이는 실질적인 자산가치 상실을 수반한다. 결과적으로 은행과 금융기관의 자산구조 정리가 지연되면 신용경색, 투자·소비 둔화 등으로 연결되어 경제 성장률이 장기간 낮아질 위험이 있다.
정책 제언적 관점(전문적 통찰). 공개된 사례와 통계에 비춰볼 때, 국유기업의 매입은 보완적 조치에 불과하다. 보다 효과적인 해결을 위해서는 투명한 자산평가 절차, 불량 자산의 신속한 분류·처리, 그리고 민간 수요 회복을 위한 실물·금융정책의 병행이 필요하다. 예컨대 안정적이고 표준화된 자산매입·재분배 프로그램, 저리 주택금융 상품, 그리고 지역별 수요 회복을 위한 인센티브가 병행될 때 보다 지속가능한 개선을 기대할 수 있다.
결론적으로, 국유기업의 압류 부동산 매입은 중국 부동산 시장의 누적된 문제를 일부 완화할 수 있으나, 이는 현재로서는 부분적·단기적 대응에 불과하다. 미해결된 대규모 재고와 은행권의 자산부담을 고려할 때, 구조적 해결을 위해서는 보다 포괄적이고 체계적인 자산 정리 및 수요 회복 전략이 병행되어야 한다.
환율 기준: 1달러 = 6.9401 중국 위안(인민폐).
