요약: 변동성이 큰 증시에서 상대적으로 가격 변동 폭이 작고 안정적 배당수익을 제공하는 부동산투자신탁(REITs)이 대안으로 주목받고 있다.
2025년 12월 16일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 시장 변동성이 커진 상황에서 투자자들이 관심을 가질 만한 3개의 REIT이 제시되었다. 본 보도는 해당 REIT들의 비즈니스 모델, 재무지표, 배당수익률 및 향후 수요 요인 등을 정리하여 투자자들이 시장 환경에 맞춰 리스크와 수익 기회를 판단할 수 있도록 구성되었다.
핵심 포인트
• Digital Realty Trust는 높은 현금흐름을 창출하며 장기적 AI 데이터센터 수요 증가에 대비하고 있다.
• Welltower는 베이비붐 세대의 고령화에 따른 수요 증가 수혜가 기대되는 고령자 주거(시니어·웰니스) 포트폴리오를 보유하고 있다.
• Rexford Industrial Realty는 남부 캘리포니아에 집중된 수백 개의 산업용 부동산을 보유하고 있다.
Digital Realty Trust — 데이터센터 선두주자
Digital Realty Trust (NYSE: DLR)는 전 세계에 걸쳐 300개 이상의 데이터센터를 보유하고 있으며 5,000개 이상의 고객을 서비스한다. 이들 데이터센터는 웹 호스팅, 데이터 저장, 클라우드 컴퓨팅 등 일반적 작업을 지원한다. 현재 모든 센터가 인공지능(AI) 워크로드를 수용하도록 설계된 것은 아니나, AI 관련 데이터센터 수요는 다년간의 성장 동력으로 작용할 전망이다.
본사 실적과 재무지표 측면에서 Digital Realty Trust는 연간 더블디지트(두 자릿수) 매출 성장률과 상승하는 마진을 기록했음에도 불구하고, 올해 주가는 14% 이상 하락했다. 일부 투자자는 $18.2억(=182억 달러로 표기된 원문의 $18.2 billion의 오해를 방지하기 위해 원문 수치 그대로 $18.2 billion)의 부채 수준을 우려하지만, 회사는 지속적으로 현금흐름을 창출하고 있으며 경영진은 이를 통해 부채를 점진적으로 축소해 나가고 있다. 현재 배당수익률은 약 3.2% 수준이다.
재무·운영 지표로는 3분기 종료 시점에 $852 million의 백로그(backlog)가 존재했고, 경영진은 주당 핵심 자금(FFO: core funds from operations)의 전망치를 상향 조정했다. 또한 회사는 2025년 매출과 조정 EBITDA(세전·이자·감가상각비 차감 전 이익) 전망을 분기별로 상향 조정하는 등 성장세를 공표했다. 이러한 흐름은 AI 및 클라우드 전환이 가속화될 경우 추가적인 수혜로 연결될 수 있다.
Welltower — 시니어 헬스케어 부동산의 강자
Welltower (NYSE: WELL)은 2,000개 이상의 시니어 및 웰니스 주거 커뮤니티를 보유한 헬스케어 REIT이다. 지난 5년간 주가가 약 세 배로 상승했으며 현재 배당수익률은 약 1.6% 수준이다.
회사는 3분기 실적에서 전년 동기 대비 매출이 30% 이상 증가했고, 영업이익은 59% 증가하여 $293.1 million을 기록했다. 이 기간 주된 성장 요인은 입주 관련 수수료, 서비스, 임대수입의 견조한 증가였다. 한 조사 기관(Grand View Research)은 시니어 하우징 시장이 향후 2033년까지 연평균 성장률(CAGR) 약 4.42%를 기록할 것으로 전망해, 인구 고령화가 중장기적 수요를 뒷받침할 가능성이 높다.
Rexford Industrial Realty — 남부 캘리포니아 물류 부동산 강자
Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR)는 남부 캘리포니아 지역의 산업용 부동산에 집중하는 REIT로, 현재 420개의 자산을 보유하고 있다. 같은 자산 기준(같은 기간 비교 가능한 자산) 점유율은 96.8%에 달하며, 순이익률은 통상적으로 약 30% 수준에서 형성된다.
3분기에도 매출 성장과 함께 마진 확대를 보여주었고, 주요 전자상거래·물류·유통 대기업들이 이 회사의 핵심 테넌트(임차인)로서 남부 캘리포니아의 전략적 물류 거점을 필요로 하기 때문에, 지역적 특성상 공실 리스크가 상대적으로 낮다. REXR의 주가는 52주 최고가 대비 약 10% 하락했지만 연초 대비 약 7% 상승을 기록했으며, 현재 배당수익률은 약 4.2%에 이른다. 지난 10년 동안 배당금은 3배 이상 증가했다.
용어 설명: REIT(부동산투자신탁)이란?
REIT(Real Estate Investment Trust)는 일반 투자자도 부동산 포트폴리오에 투자할 수 있도록 설계된 금융상품으로, 상업용·주거용·산업용·데이터센터·헬스케어 등 다양한 유형의 부동산에 투자한다. 일반적으로 많은 REIT는 소득의 상당 부분을 배당으로 분배하도록 규정되어 있어 비교적 높은 배당수익률을 제공하는 것이 특징이다. REIT의 성과 평가는 FFO(자금창출능력: funds from operations)와 같은 지표를 통해 이뤄지는 경우가 많다.
투자 시 고려할 점 및 향후 영향 분석
세 개의 REIT는 각기 다른 수요 구조와 리스크 프로필을 보유하고 있다. Digital Realty Trust는 AI와 클라우드 전환이 가속화될 경우 데이터센터 수요 증가의 직접적 수혜자가 될 가능성이 크다. 다만 회사의 높은 레버리지(부채 잔액 약 $18.2 billion)와 금리 환경 변화는 단기적 주가 변동성과 자본비용 증가 요인이 될 수 있다. 경영진이 현금흐름을 통해 부채를 감축하고 있다는 점은 중장기 리스크 완화 요인이다.
Welltower는 고령화라는 구조적 수요로 인해 중장기적 안정적 현금흐름을 기대할 수 있다. 3분기 매출 30% 이상의 성장과 영업이익 59% 증가는 운영 효율성과 포트폴리오 가치가 개선되고 있음을 시사한다. 다만 의료·요양 서비스 규제, 지역별 재정 정책 변화, 보험·의료비 지출 추세 등 외부 변수는 실적에 영향을 미칠 수 있다.
Rexford Industrial는 남부 캘리포니아라는 물류 허브에 집중해 온전한 입지 경쟁력을 확보하고 있어 전자상거래와 글로벌 물류 회복 시 안정적 임대수익을 기대할 수 있다. 주요 리스크는 경기 둔화로 인한 물동량 감소와 임차인 실적 악화다. 그러나 현재의 높은 점유율(96.8%)과 장기 임차관계는 하방 리스크를 일정 수준 방어하는 요인이다.
종합적으로 볼 때, 금리 하락·경제 회복 시 REIT들의 가치 재평가 가능성이 존재한다. 반대로 금리 인상 지속 또는 경기 침체 심화 시에는 부채 부담 가중과 공실률 상승으로 주가가 압박받을 수 있다. 따라서 투자자는 각 REIT의 포트폴리오 구성, 만기 도래하는 부채 구조, 임대계약 만기 스케줄, 테넌트 신용도 등을 면밀히 분석해야 한다.
실무적 투자 고려사항
투자자 관점에서 고려할 실무 항목은 다음과 같다: 포트폴리오의 지역·산업 분산 여부, FFO 및 EBITDA 추이, 배당성향(배당지급 여력), 부채 만기 구조 및 금리 연동성, 주요 테넌트의 업종·신용도, 그리고 각종 규제·세제 변화 가능성이다. 특히 데이터센터 REIT는 전력비·냉각비·토지 가용성 등 운영비용 변수에 민감하고, 헬스케어 REIT는 인건비·의료 규제 변화에 민감하므로 세부 항목별 스트레스 테스트가 필요하다.
기타 공시 및 면책
원문 기사 작성자는 Marc Guberti이며, 해당 저자는 언급된 주식들에 대해 포지션을 가지고 있지 않다. The Motley Fool은 Digital Realty Trust에 대해 포지션을 보유하고 추천하고 있음을 공시하였다. 본문에 포함된 Stock Advisor 관련 수치(평균 수익률 965% 등)는 원문 기준으로 2025년 12월 16일 기준임을 밝힌다.*
또한 본 기사에서 언급한 견해와 분석은 기사 작성에 사용된 자료와 공개된 실적을 바탕으로 한 해석이며, 반드시 투자 권유가 아니며 투자 판단은 독자 본인의 책임하에 이루어져야 한다. 본문에 포함된 견해는 반드시 원 출처의 공시자료와 재무제표를 통해 추가 확인할 필요가 있다.
