바클레이스(Barclays)가 영국 부동산 투자·개발 회사인 세그로(Segro, LON: SGRO)에 대한 투자의견을 기존 ‘동중립(equal weight)’에서 ‘언더웨이트(underweight)’로 하향 조정하고, 목표주가도 700펜스(p)에서 550p로 21%나 낮췄다. 이는 2024년 8월 15일 종가 639.40p 대비 약 14%의 추가 하락 여지를 반영한다.
2025년 8월 18일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 바클레이스는 세그로의 현금흐름 수익률 둔화, 성장세 축소, 동종업계 대비 제한적인 인수·합병(M&A) 활동을 주요 하향 사유로 제시했다.
보고서에 따르면 세그로는 2025 회계연도 반기 실적에서 ▲창고 임대 수요 둔화 ▲임차인 의사 결정 지연 등으로 연간 자본 지출이 감소할 위험이 현실화됐다고 설명했다. 회사 측은 2024년 실적 이후 ‘턴어라운드’를 약속하고 2025년 상반기 실적 설명회에서도 회복을 재차 강조했으나, 바클레이스는 “가시적인 개선이 아직 나타나지 않았다”고 지적했다.
주요 재무 전망
• 2025년 예상 현금흐름 수익률: 5.6% → 2029년 6.3%
• 2025년·2026년 반복성 주당순이익(EPS): 36.1p, 37.1p
• 2025년 예상 배당수익률: 4.8% → 2029년 5.4%
• 2024년 주당순자산가치(NAV): 906.6p → 2027년 964.2p(연평균 2.1% 성장)
총 회계수익률(Total Accounting Return)은 2025~2029년 평균 6.47%로, 체코 기반 물류 전문 CTP, 벨기에 리츠 WDP(Warehouses de Pauw), 영국 물류 창고 리츠 트라이택스 빅박스(Tritax Big Box)보다 낮을 것으로 예상된다.
부채 지표에서도 세그로는 동종업계보다 보수적인 숫자를 제시했다. 순차입금 대비 자산가치 비율(Net Loan-to-Value)은 2024년 28.4%에서 2027년 33.5%로 높아질 전망이며, 암묵적 캡레이트(Implied Capitalization Rate)는 같은 기간 약 6.8%로 횡보할 것으로 관측됐다.
왜 ‘언더웨이트’인가?
바클레이스는 “세그로가 2024년 2월 9억 파운드(GBP)의 증자를 단행하며 공격적 인수를 예고했지만, 실제 거래는 극히 제한적이었다”면서 “동종사들이 보여준 적극적인 성장 스토리에 비해 세그로의 수익 및 수익률 개선 속도는 눈에 띄게 느리다”고 평가했다. 특히 WDP는 개발 중심에서 인수 중심으로 전략을 전환해 가파른 외형 확장을 이어가고 있으며, CTP·WDP는 중앙·동유럽 고수익 물류시장에 노출돼 있다고 덧붙였다.
바클레이스는 “새로운 목표주가 550p 기준으로도 세그로의 밸류에이션은 여전히 고평가돼 있다”며 “저성장‧저수익 프로필에 비해 비싸다”고 총평했다.
용어 해설 및 전문가 시각
• 언더웨이트(Underweight)는 ‘시장수익률 하회’ 전망을 뜻하는 증권사 투자의견이다.
• 현금흐름 수익률은 자산이 창출하는 현금흐름을 자산 가치로 나눈 지표로, 높을수록 투자 매력도가 크다.
• 순차입금 대비 자산가치 비율(LTV)은 차입 규모를 자산가치로 나눈 레버리지 지표다. 통상 40% 이하면 보수적인 재무구조로 간주된다.
• 캡레이트(Cap Rate)는 부동산 투자수익률을 나타내며, 시가 보다는 기대수익률 관점에서 자산 가치를 판단한다.
전문가들은 “세그로가 2024년 이후 물류 부동산 업황 둔화에 직면해 있어 단기간 반등 모멘텀을 마련하기 어려울 것”이라고 진단한다. 동시에 “중·동유럽처럼 개발 수익률이 높은 지역에 투자 비중을 확대하거나, WDP·트라이택스와 같이 M&A를 통한 외형 확장이 필요하다”는 조언도 나온다.
*상기 전망치는 모두 바클레이스 애널리스트 리포트 기준이며, 시장 환경 변화에 따라 수정될 수 있다.
