바버라 코코런의 ‘뜨거운’ 투자 화두

모든 사람은 투자에 대한 견해(opinion)를 가지고 있다. 미국 ABC 방송의 인기 창업 투자 프로그램 ‘샤크 탱크(Shark Tank)’의 원년 멤버이자 부동산 사업가로 유명한 바버라 코코런(Barbara Corcoran) 역시 예외가 아니다. 그녀는 여러 차례 인터뷰와 칼럼을 통해 “가장 확실한 부의 축적 수단은 부동산이며, 분산투자는 필요 없다”라는 도발적인 주장을 내놓았다.

2025년 9월 8일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 코코런은 최근 고뱅킹레이트(GOBankingRates)에 기고한 글에서 “나는 가진 돈을 전부 부동산에 투입한다”고 밝히며 이른바 ‘올 인(All-in) 전략’을 재차 강조했다. 그녀는 주식·채권·현금성 자산 등으로 위험을 쪼개는 것이 오히려 수익률을 희석시킨다고 주장한다.

그녀의 칼럼은 “Barbara Corcoran’s Hottest Take on Investing — Is She Right?”라는 제목으로 게재됐다. 기사에는 그녀가 62 백만 달러(약 862억 원)¹를 ‘샤크 탱크’ 투자로 집행해 얼마나 벌었는지, 또 예비 투자자에게 필요한 행동 요령이 무엇인지가 포함돼 있다.

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코코런의 핵심 논리 — “분산투자? 필요 없다”

코코런은 “Diversification Who? Real Estate is the Way to Go”라는 강한 문구로 시작한다. 그녀에 따르면 시장 타이밍을 재며 망설이는 태도야말로 가장 큰 장애물이다. 대신 언제든 자금이 준비되는 즉시 매수해 길게 보유(LT Holding)하라고 조언한다.

“시장 상황이 내게 유리하게 움직였다고 바로 매도하면 장기 보유 과정에서 누적되는 가격 상승·임대료 수입·세(稅) 혜택을 놓치게 된다.” — 바버라 코코런

실제로 그녀는 보유 자산을 좀처럼 처분하지 않는다. 그 결과, 시간(Time)이 복리처럼 작동해 자산 가치가 불어나며 현금흐름(cash flow)까지 동시에 확보된다는 설명이다.

코코런의 ‘투자 3원칙’

시장·지역 분석 — 매물 가치, 인구 통계, 임대 수요를 철저히 조사한다.
자신의 거주 가능성 평가 — “내가 직접 2년 이상 살 수 있나?”라는 질문에 ‘예’라고 답하지 못하면 매수를 보류한다.
장기 보유 — 가격 조정기에도 매도하지 않고 현금흐름 확보에 집중한다.

위 세 가지 원칙은 겉보기엔 단순하지만, 실전에서 적용하려면 가격 산정·임대 관리·세무·규제 등 복합 지식이 필수다. 코코런은 “눈을 감고 묻지마로 사들이는 것이 아니라, 확신(conviction)이 설 때까지 물건을 공부해야 한다”고 강조한다.

전문가들의 반론 — “분산이야말로 위험관리의 기본”

하지만 코코런의 의견은 금융계 주류와 상당히 배치된다. 크레이튼대학교(Creighton University)의 재무학 교수이자 로버트 존슨(Robert Johnson) 박사는 CFA·CAIA² 자격을 보유한 학자다. 그는 본 기사에서 “많은 투자자가 부동산에 지나치게 매혹돼 다른 기회를 ‘몰아내기(crowding out)’ 한다”며 코코런의 ‘올 인’ 전략에 동의하지 않는다고 밝혔다.

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존슨 박사는 또 “1890년부터 1990년까지 미국 주택의 인플레이션 조정 후 실질 상승률은 거의 0%였다”는 통계를 제시했다. 그는 초기 진입장벽, 즉 25% 수준의 다운페이먼트 때문에 부동산 투자가 결코 ‘쉽고 안전한 지름길’이 아니라고 지적한다.

이에 따라 그는 예비 투자자에게 고수익 예금·저위험 인덱스펀드·ETF 등으로 목돈을 마련한 후, 자산군 간 상관관계를 고려해 포트폴리오를 설계하라고 조언했다.

알아두면 좋은 용어

Diversification(분산투자) — 자산을 여러 종목·자산군으로 나눠 보유함으로써 특정 자산 가격 급락이 전체 포트폴리오에 미치는 충격을 완화하는 전략이다.

CFA(공인재무분석가) 및 CAIA(공인가치대안투자분석가) — 국제적으로 통용되는 금융 전문 자격으로, 재무·투자 분석 능력을 검증한다. 특히 CAIA는 사모·헤지펀드·부동산 등 대체투자 부문에 특화돼 있다.

기자 전문 리포트 — 한국 투자자 관점의 시사점

국내에서도 ‘영끌’ 부동산 투자가 사회문제로 떠오른 지 오래다. 금리 상승기에 변동금리 대출 부담이 커지면 현금흐름이 위태로워질 수 있다. 미국과 달리 한국은 임대 수익률이 2~3%대로 낮고, 보유세·종합부동산세·양도세 부담이 상대적으로 높다는 점도 유념해야 한다.

따라서 코코런식 ‘올 인 전략’을 그대로 모방하기보다는, 개인의 소득·부채·위험 선호도·장기 목표에 따라 주식·채권·리츠(REITs)·현금성 자산을 조합해 위험 대비 기대수익(Risk-Adjusted Return)을 극대화하는 접근이 필요하다.

요컨대, 코코런의 메시지는 ‘확신이 선 자산에 집중하라’는 점에서 심리적 동기부여를 제공한다. 그러나 구조적 위험과 유동성 리스크를 무시한 채 따라 하기에는 위험이 크다. 독자는 자신의 재정 상황, 거주 지역 부동산 시장의 사이클, 규제 환경을 면밀히 검토해야 한다.