미국 캘리포니아주 민주당 하원의원 로( Ro ) 카나( Ro Khanna )는 대형 기관투자자들이 주택을 대거 매입하는 것을 규제하는 법안을 재발의했다. 이 법안은 최근 도널드 트럼프 대통령이 제기한 단독주택(single-family homes) 시장에서의 대형 투자자 제재 요구를 계기로 다시 수면 위로 올라온 것이다.
2026년 1월 18일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 카나 의원은 Stop Wall Street Landlords Act라는 명칭의 법안을 재도입했다고 밝혔다. 해당 보도는 워싱턴 D.C.에서 촬영된 카나 의원의 사진(Anadolu | Getty Images)을 인용하면서 이 같은 소식을 전했다.
트럼프 대통령은 1월 7일 트루스 소셜(Truth Social) 게시물에서 “I will be immediately taking steps to ban large institutional investors from buying more single-family homes.”이라고 밝힌 바 있다.
카나 의원의 법안은 대형 기관투자자들이 주택 관련 세제 혜택을 악용하는 것을 금지하는 내용이 핵심이다. 카나 의원실이 CNBC에 전한 바에 따르면, 이 법안은 모기지 이자 공제(mortgage interest deduction), 주택보험 보험료 공제, 감가상각(depreciation) 공제 등 주택과 관련된 세제 혜택을 대형 기관투자자가 더 이상 활용하지 못하도록 하는 규정을 포함한다.
또한, 법안은 연방 및 정부보증 기관들—예컨대 패니 매( Fannie Mae )와 프레디 맥( Freddie Mac )—이 단독주택에 대한 모기지를 대형 기관투자자에게 제공하거나 매입하는 것을 금지하도록 요구한다. 법안이 발효된 지 18개월 이후에도 단독주택을 판매하는 대형 투자자에게는 부동산 양도세(Real Estate Transfer Tax)로서 해당 주택 판매 가격의 100%에 해당하는 세금을 부과하도록 규정하고 있다.
법안의 구체적 텍스트는 즉시 공개되지 않았으나, 카나 의원은 해당 법안이 상정된 배경과 목적을 명확히 제시했다. 그는 CNBC에 보낸 성명에서 “If President Trump is serious about taking on Wall Street landlords, Congress should pass my bill and he should sign it into law,”라고 말하며,
“Homes should be owned by people, not wealthy corporate landlords who are buying up single-family homes and pushing the dream of homeownership out of reach for too many Americans.”
라고 주장했다.
과거의 법안 초안에서는 대형 기관투자자의 기준을 자산 규모로 정의했다. 2024년 말에 발의된 이전 버전의 법안에서는 대형 기관투자자(large institutional investor)를 자산 규모가 1억 달러(USD 100 million)을 초과하는 개인 또는 기업으로 규정한 바 있다. 이번 재발의안이 동일한 기준을 따를지는 법안 전문 공개 때까지 확정되지 않았다.
현재 카나 의원이 발의한 법안에는 13명의 공동발의자(모두 민주당 소속)가 이름을 올리고 있다. 다만 트럼프 대통령의 최근 발언은 공화당 내 일부 하원 의원들이 카나의 법안에 합류하는 계기가 될 가능성도 제시한다. 카나는 CNBC 인터뷰에서 “If he calls me up, I’ll help lead the bill,”라며, 만약 트럼프가 입법적 협력을 원하면 함께 법안을 주도할 용의가 있음을 밝혔다. 그는 이어 “if it’s actually going to help the working class”라며 법안의 실효성과 대상 계층 지원 여부를 조건으로 언급했다.
이는 트럼프 대통령이 주택 정책과 가격 문제를 내세워 2026년 중간선거를 앞두고 유권자들의 주거 비용 부담 민심을 환기하려는 일련의 포퓰리즘 경제 움직임 중 하나로 풀이된다. 최근 마리스트(Marist) 여론조사에서는 미국인의 36%만이 트럼프의 경제 운용을 승인했고 57%는 이를 부정적으로 평가한 것으로 나타나, 트럼프와 공화당에게 역풍이 될 수 있는 상황임을 시사했다. 이는 하원과 상원에서 공화당이 겨우 확보한 근소한 다수 의석을 지키려는 전략적 고려와 맞물린다.
용어 설명 및 제도적 배경
단독주택(single-family home)은 일반적으로 한 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 설계된 주택을 뜻한다. 아파트나 다가구 주택과 달리 토지와 주택이 일체로 거래되는 경우가 많아 주택정책에서 자주 논의되는 대상이다. 기관투자자(institutional investor)는 연기금, 보험사, 자산운용사 등 대규모 자본을 운용하는 법인성 투자주체를 말한다. 이들은 대규모 자금으로 다수의 주택을 매입해 임대 사업을 운영하는 경우가 있어 ‘대형 임대업자(Wall Street landlords)’라는 표현으로 비판을 받는다.
패니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)은 미국의 주택저당채권(모기지)을 보증·구매하는 정부 후원 기관(GSE)으로, 주택담보대출의 유동성 제공과 전반적인 모기지 시장 안정화에서 핵심 역할을 한다. 이들 기관의 정책 변화는 모기지 가용성, 금리 전가, 그리고 주택 시장 유동성에 직접적 영향을 미친다.
전문가 분석과 전망
법안의 실행 가능성과 경제적 파급효과는 다각도로 평가되어야 한다. 첫째, 대형 기관투자자의 세제 혜택 제한과 모기지 접근 차단은 해당 투자자들의 단독주택 매입 수요를 직접적으로 억제할 가능성이 크다. 이는 단기적으로 특정 지역에서의 주택 수요 감소로 이어져 지역별 주택 가격 안정화를 가져올 수 있다. 그러나 반대급부로 시장 유동성이 축소되면 일부 지역에서는 거래 위축으로 이어져 주택 가격 하방 압력이 확대될 수 있다.
둘째, 기관투자자들이 단독주택 매입을 줄일 경우 이들은 임대 수요가 많은 다가구(multifamily)나 상업용 부동산 등으로 자본을 전환할 가능성이 있다. 이로 인해 다가구 임대시장 또는 상업용 부동산 시장의 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 임대료와 투자수익률의 변화로 귀결될 가능성이 있다.
셋째, 패니 매·프레디 맥의 모기지 매입 금지는 모기지 유동성의 축소를 의미하므로, 중저신용 차주의 주택구입 비용 상승(금리나 보증 요건 강화 등)으로 이어질 수 있다. 이는 단기적으로는 주택 구매 희망자의 자금조달 환경을 어렵게 만들어 주택 구입을 포기하게 만드는 요인이 될 수 있다.
마지막으로 정치적 측면에서 이 법안은 2026년 중간선거를 앞둔 주요 쟁점이 될 수 있다. 주택 문제는 광범위한 유권자층에 직접적 영향을 미치므로, 법안의 제정 여부와 그 내용은 선거 레토릭과 정책 경쟁의 중요한 축이 될 전망이다. 공화당 일부 의원들이 트럼프의 발언을 계기로 카나의 법안에 동조할 경우, 획기적인 입법 성과를 낳을 수도 있다.
카나 의원의 법안 재발의와 트럼프 대통령의 공약은 미국 주택 시장과 정치 지형에 적지 않은 파장을 줄 가능성이 있다. 향후 법안의 상세 조문 공개, 의회 내 찬반 성향, 그리고 행정부의 최종 입장(특히 트럼프 대통령의 다보스 연설에서의 추가 발표 내용)이 향방을 가를 주요 변수이다. 트럼프 대통령은 다보스(다보스에서 열리는 세계경제포럼) 연설에서 자신의 주택 관련 제안과 추가 정책들을 논의하겠다고 예고한 상태다.
법안의 운명과 그에 따른 시장 파급효과는 관련 기관과 입법과정의 세부 논의에 따라 달라질 것이므로, 향후 공개되는 법안 전문과 의회 심의 과정을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.
