(로이터) 미국 항소법원이 플로리다주의 중국 국적자 대상 부동산·토지 취득 제한법 집행을 허용했다. 법원은 이 조치가 연방법을 위반하거나 아시아계에 대한 차별이라는 주장을 받아들이지 않았다. 이번 결정은 표결 결과 2대 1로 내려졌다다.
2025년 11월 4일, 로이터 보도에 따르면 애틀랜타에 소재한 미 제11연방항소법원의 이번 판결은 한때 미국 여러 주에서 일반적이었다가 20세기 초반 이후 퇴조한 이른바 ‘외국인 토지법(Alien Land Laws)’의 재도입을 다른 주들로 확산시킬 가능성을 높였다. 이미 30개 이상의 주에서 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안을 통과시키거나 발의한 상태라고 전했다다.
법원은 미국시민자유연맹(ACLU)의 대리를 받은 중국 국적자 4명에 대해, 플로리다의 2023년 법은 중국에 ‘도미사일(domiciled)’된 사람에게만 적용되는데 이들이 수년간 플로리다에 거주해 왔다는 점에서 소송상 원고적격(법적 지위)이 없다고 판단했다다. 다시 말해, 이 법이 가리키는 대상은 중국을 법적 본거지로 삼는 사람이며, 해당 원고들에게 법이 직접 적용되지 않는다는 취지다.
아울러 법원은 중국 국적자가 주정부에 부동산을 등록하도록 하는 조항이 외국인 투자를 규율하는 연방법과 충돌한다는 주장과, 이 법이 중국인 및 아시아인에 대한 인종적 편견을 동기로 만들어졌다는 주장도 함께 기각했다다.
“국가·개인·토지·식량 안보에 대한 우려가 이 법의 제정을 촉발했다.” — 로버트 럭(Robert Luck) 순회판사
플로리다주 법무장관 제임스 우트마이어(James Uthmeier) 사무실과 ACLU는 해당 결정에 대한 논평 요청에 즉각 응답하지 않았다다.
앞서 제11연방항소법원의 다른 합의부는 지난해 이 사건 항소 심리가 진행되는 동안 플로리다 법의 집행을 일시 중단하도록 명령했으나, 이번 판결로 집행 정지 효력은 걷히게 됐다다.
해당 법은 미 시민권자나 영주권자(그린카드 소지자)가 아닌 가운데 중국에 ‘도미사일’된 개인이 플로리다에서 부동산 또는 토지를 취득하는 것을 금지한다다. 다만 관광 목적이 아닌 비자 소지자와 망명 허가자에게는 예외를 두어, 군사시설로부터 최소 5마일(약 8km) 떨어진 곳에서 최대 2에이커 규모의 단독 주거용 부동산 1채를 매입할 수 있도록 했다다. 표기상으로 5mi는 약 8km에 해당한다.
론 드산티스(Ron DeSantis) 플로리다 주지사는 2023년 서명 당시 이 법이 중국 공산당의 영향력으로부터 미국인을 보호하는 데 도움이 될 것이라고 밝혔다다.
이번 다수의견을 작성한 로버트 럭 판사와 이에 동조한 바버라 라고아(Barbara Lagoa) 판사는 모두 공화당 소속 도널드 트럼프 전 대통령의 임명으로 연방 항소법원에 합류했다. 두 사람은 이전에 플로리다주 대법원에서도 재직했는데, 해당 법원 임명은 드산티스 주지사가 단행했다다.
반대의견에서 찰스 윌슨(Charles Wilson) 순회판사는 외국인 투자 규제는 전형적인 연방의 영역이라며, 플로리다 법은 연방법에 의해 ‘사전점유(preemption)’되어 무효라고 주장했다다. 윌슨 판사는 민주당 소속 빌 클린턴 전 대통령의 임명으로 재직 중이다다.
핵심 배경과 쟁점 정리
도미사일(domicile)은 ‘법적 본거지’를 뜻하는 개념으로, 단순한 체류나 거주와 구별된다다. 법원은 원고 4명이 오랜 기간 플로리다에 생활 기반을 둔 점을 들어, 이들이 중국을 법적 본거지로 삼는 사람으로 보기 어렵다고 판단해 원고적격을 부인했다다. 이는 해당 주법의 적용 대상 범위를 좁게 해석한 결정으로, 법률의 직접적 적용을 받지 않는 당사자는 법원에서 그 법의 위헌성이나 연방법 위반을 다투기 어렵다는 점을 재확인한 셈이다다.
외국인 토지법(Alien Land Laws)은 20세기 초반 미국 일부 주에서 외국인의 토지 소유를 제한하던 법률로, 시간이 지나며 인권·평등 논의와 함께 역사의 뒤안길로 밀려난 제도였다다. 그러나 이번 판결은 주 차원의 재산권 규제 권한과 연방의 외국인 투자 규율 권한이 충돌할 때, 주의 규제가 일정 부분 용인될 수 있음을 시사해 다른 주 입법에도 파급력을 가질 수 있다다. 이미 30개 이상 주에서 유사한 제한 입법이 통과되었거나 발의된 상황이라는 점이 이러한 흐름을 뒷받침한다다.
연방법 우선(사전점유·Preemption) 논쟁은 이번 사건의 핵심 법리 중 하나다다. 다수의견은 중국 국적자에 대한 부동산 등록 요구가 연방법상 외국인 투자 심사 체계와 필연적으로 충돌하지 않는다고 보았다다. 반면 반대의견은 외국인 투자 규율을 연방의 고유 영역으로 파악해 주법이 연방법에 의해 배제된다고 보았다다. 이 대립은 주별 안보·토지 정책과 연방 차원의 대외경제·안보 정책 간 경계 설정을 둘러싼 향후 소송에서도 반복될 수 있다다.
안보 프레이밍도 눈에 띈다다. 다수의견은 국가·개인·토지·식량 안보라는 복합적 안보 고려를 입법 동기로 인정했는데, 이는 군사시설 반경 5마일(약 8km) 제한과 최대 2에이커·1채 한도 같은 정량적 안전장치와 함께 법의 정당성을 구성한다다. 동시에 인종차별적 동기 여부에 대한 다툼은 기각되어, 동기 심사의 문턱이 상당히 높게 설정되었음을 시사한다다.
실무적 함의와 전망
이번 판결은 플로리다 내 거래 실무에 즉각적 변화를 야기할 수 있다다. 부동산 중개, 타이틀 보험, 에스크로, 컴플라이언스 부서 등은 국적·비자 유형·도미사일 판단을 위한 고도화된 고객확인(KYC) 절차를 정비해야 한다다. 특히 등록 의무와 관련된 보고·보관·감사 체계는 향후 집행 가이드라인과 함께 더욱 구체화될 가능성이 크다다. 예외조항(비관광 비자·망명 허가자, 1채·2에이커·군사시설 5마일 이상)은 세부 요건 검증이 까다로운 만큼 분쟁 리스크를 내포한다다.
시장 측면에서는, 직접적 수요 제약의 범위가 ‘중국에 도미사일된 개인’으로 한정되어 있어 광범위한 매수 수요 위축으로 직결된다고 단정하기는 이르다다. 다만 상징적·정책적 신호가 크기 때문에, 타 주의 입법과 결합될 경우 특정 지역·자산군의 외국인 수요에 점진적 영향이 나타날 여지는 있다다. 반대로, 명확한 예외(비관광 비자·망명 허가자, 면적·거리 요건)가 제시되어 있어 일부 수요는 조건 충족 방식으로 재편될 가능성도 배제할 수 없다다.
법원 구성과 정치적 맥락 역시 주목된다다. 다수의견을 이룬 럭·라고아 판사는 트럼프 전 대통령 임명으로 연방 법원에, 드산티스 주지사 임명으로 플로리다 대법원에 각각 진출한 이력이 있다다. 반대의견의 윌슨 판사는 클린턴 전 대통령 임명으로 재직 중이다다. 사법부 인선의 역사가 주권·안보·재산권이 교차하는 사안에서 법리 선택과 기준 설정에 일정한 영향을 줄 수 있음을 보여주는 대목이다다.
용어 설명
– 도미사일(domicile): 개인의 법적 본거지로, 단순 거주(residence)와 구별된다다. 투표, 세금, 관할 등 다양한 법률 문제에서 핵심 기준이 된다다.
– 사전점유(Preemption): 연방법이 특정 분야를 우선적으로 규율함으로써 주법의 적용을 배제하거나 제한하는 원리다다.
– 외국인 토지법(Alien Land Laws): 주가 외국인의 토지 소유를 제한하는 법률 군을 가리키는 표현으로, 역사적으로 차별 논란과 함께 쇠퇴했으나 최근 안보 프레임과 결합해 재조명되고 있다다.
