미국 기존 주택 시장이 7월에 예상을 깨고 소폭 반등하며, 높은 모기지 금리와 주택 가격으로 제한된 수요에도 불구하고 완만한 회복 가능성을 시사했다.
2025년 8월 21일(현지시간) 로이터 통신 보도에 따르면, 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)는 7월 기존 주택 판매가 전월 대비 2.0% 증가해 연율 401만 채(계절조정 기준)를 기록했다고 발표했다. 이는 6월의 393만 채에서 늘어난 수치로, 로이터가 집계한 시장 전망치(392만 채)를 상회했다.
“매매 활동을 억눌러 온 높은 대출 금리·가격·재고 부족 요인이 점차 완화될 수 있다는 징후가 나타나고 있다.”— 로런스 윤(NAR 수석이코노미스트)
윤 수석이코노미스트는 지난 2년 동안 월평균 400만 채 안팎에 그친 판매 속도를 언급하며, 이는 2007~2009년 글로벌 금융위기 당시보다도 약한 수준이라고 평가했다. 그럼에도 최근 들어 완만한 임금 상승과 재고 확대가 결합해 구매 여력이 일부 개선되고 있다는 분석을 내놨다.
30년 고정형 모기지 평균 금리는 모기지기관 프레디맥(Freddie Mac)美 정부후원기관 자료 기준 6.58%로, 지난해 가을 이후 최저치를 나타냈다. 다만 코로나19 팬데믹 직후 3% 안팎이었던 수준과 비교하면 여전히 높은 편이다.
시장에서는 미 연방준비제도(Fed)가 다음 달부터 기준금리 인하를 재개할 것이란 기대가 확산됐다. 윤 이코노미스트는 “금리 하락 여지가 남아 있어 주택 구매자들의 부담이 추가로 완화될 수 있다”고 내다봤다.
지역별·가격 동향
판매는 북동부·남부·서부 3개 지역에서 전월 대비 증가했고, 중서부에서는 감소했다. 중위 판매가격은 전년 동월 대비 0.2% 상승한 $422,400로 연속 25개월 오름세를 유지했으나 6월 역대 최고치보다는 소폭 하락했다. 이는 지난해 6월 이후 가장 낮은 연간 상승률이다.
총 매물inventory은 전월 154만 채에서 155만 채로 늘었다. 현 판매 속도를 감안한 재고 소진 기간(months’ supply)은 4.6개월로, 6월의 4.7개월보다 소폭 축소됐다.
거래 성격·수요층 변화
전체 거래 중 현금 거래 비중은 31%로 “비정상적으로 높은 수준”이라 평가됐다. 투자자 매입 비중은 1년 전 13%에서 20%로 확대됐다. 반면 첫 주택 구매자(first-time buyers) 비중은 6월 30%, 전년 동월 29%에서 28%로 감소했다.
윤 이코노미스트는 “매물이 2020년 5월(코로나19 봉쇄) 이후 가장 많은 수준”이라며 “구매자들이 적정 가격 협상에 나설 기회가 늘었다”고 설명했다.
용어 설명 및 한국 투자자 관전 포인트
전미부동산중개인협회(NAR)는 미국 내 150만 명 이상의 부동산 중개인이 가입한 업계 단체로, 매월 기존 주택 판매 통계를 발표한다. 프레디맥은 모기지 담보 증권을 발행해 주택 금융시장의 유동성을 공급하는 정부후원기관(GSE)이다. 한국 투자자 입장에서는 미국 주택시장이 글로벌 금리 방향성과 소비자 심리를 가늠할 수 있는 선행 지표 역할을 한다는 점에 주목할 필요가 있다.
또한 高금리 국면에서조차 미국 주택 가격이 견조함을 유지하고 있다는 사실은 주택 관련 리츠(REITs)·건축자재주·은행주의 실적 및 밸류에이션에 변동성을 야기할 수 있는 변수로 작용한다. 다만 금리 인하가 본격화되면 모기지 차환(refinancing) 수요와 주택 공급 확대가 단계적으로 현실화될 가능성이 있어, 관련 종목 투자 시 금리 변동·지역별 재고·임금상승률을 종합적으로 고려해야 한다.
전망
시장 참여자들은 4분기 이후 모기지 금리가 6%대 초반 혹은 그 이하로 내려갈 가능성을 점치고 있다. 이에 따라 금리 민감 소비재와 단기 임대 시장 간 풍선 효과도 변수로 부상할 전망이다. 향후 수개월간 금리·재고·임금·물가가 어떻게 조합을 이루느냐에 따라 미국 주택 매매 동향은 추가 방향성을 결정지을 것으로 보인다.
