부동산 투자 핵심 종목 선정 소식—현재 시장 환경에서 기회를 모색 중인 부동산 투자자라면 미즈호(Mizuho)의 최신 섹터 분석에 주목할 필요가 있다. 미즈호는 향후 수년간 견조한 성장이 기대되는 2개 대표 종목을 제시하며, 이들 기업의 탄탄한 기초체력, 전략적 포지셔닝, 그리고 회복력 있는 비즈니스 모델을 핵심 근거로 제시했다.
2025년 11월 19일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 이번 분석은 동종 업계 대비 초과성과 가능성이 높은 REIT(부동산투자신탁)들을 선별해 제시한다. 미즈호는 특히 임차인 다변화, 수요가 높은 세부 권역(Sub-market) 노출, 보수적 재무 구조 등 질적 요소가 성과의 변별력을 만들 것이라고 밝혔다.
선정 종목 1: 퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(First Industrial Realty Trust, 티커: FR)
미즈호는 퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(FR)를 부동산 섹터 톱픽 2종 가운데 하나로 선정했다. 보고서에 따르면 FR은 다변화된 임차인 기반과 수요가 견조한 세부 권역에 대한 노출을 보유하고 있으나, 여전히 시장의 저평가가 존재한다고 판단한다. 미즈호는 2분기 실적 호조와 2025회계연도 전망 개선을 바탕으로, 현재 건설 중인 파이프라인의 임대 속도(lease-up)가 가속화될 가능성이 높아졌다고 평가했다.
또한 FR은 견고한 대차대조표, 변동금리 부채 비중이 낮은 구조, 그리고 비핵심 자산 매각을 통한 현금화 역량을 갖추고 있어, 선별적 개발 및 전략적 인수 등 수익(accretive) 기회를 모색할 수 있는 재무적 유연성이 크다고 설명했다. 미즈호는 FR에 대해 $56의 목표가를 제시했는데, 이는 2025년 예상 FFO(영업활동으로 창출되는 현금흐름 지표)에 19배 멀티플을 적용한 수준이다. 이와 관련해 동일점포 NOI(동일 자산군의 순영업이익) 성장률이 2025회계연도에 약 7.8%로 안정적으로 유지될 가능성을 근거로 들었다.
FR 최근 동향: “2025년 3분기 실적에서 EPS는 컨센서스를 상회했으나, 매출은 시장 기대를 소폭 하회했다.”
선정 종목 2: 브릭스모어 프로퍼티 그룹(Brixmor Property Group, 티커: BRX)
미즈호의 두 번째 톱픽은 브릭스모어 프로퍼티 그룹(BRX)이다. 보고서는 BRX의 방어적 임차인 구성, 서명 완료-미입점(Signed-Not-Occupied) 파이프라인의 견조함, 그리고 섹터 선도적 임대 스프레드를 핵심 강점으로 꼽았다. 이러한 요인은 2025년과 2026년 FFO의 업계 평균 상회 성장을 견인할 요인으로 제시됐다.
앞으로의 촉매로는 서명 완료 임대계약의 임대료 수취 개시(대부분 2025년 연말까지 가동 예상)와 공급이 제한된 환경에서 지속되는 임대 수요가 꼽혔다. 미즈호는 BRX가 워치리스트 임차인에 대한 노출이 다소 높다는 점을 인정하면서도, 회사가 제시한 가이던스 범위에 상대적으로 높은 “여유(cushion)”가 존재한다고 평가했다. 더불어 일부 임차인 파산은 오히려 생산성이 높은 임차인으로 재임대하고 더 높은 임대료를 확보할 기회가 될 수 있다고 덧붙였다.
BRX 목표가 시나리오: 베이스케이스 $30 · 상방(불 케이스) $37 · 하방(베어 케이스) $22
한편, 브릭스모어 프로퍼티 그룹은 2025년 3분기 실적에서 EPS와 매출 모두 컨센서스를 상회했다. 또한 키뱅크(KeyBanc)는 동사에 대한 비중확대(Overweight) 의견을 재확인했다.
공통 리스크와 종목별 유의사항
미즈호는 두 종목 모두가 거시경제 불확실성, 금리 변동, 임차인 신용 리스크 등 구조적 리스크에 노출돼 있음을 지적했다. FR의 경우, 개발 자산 임대 속도 둔화가 향후 실적에 부담이 될 수 있으며, BRX 투자자는 경기 침체 가능성이 있는 환경에서 소매업체의 출점·확장 계획을 면밀히 모니터링할 필요가 있다고 밝혔다.
미즈호의 결론은 두 종목이 자본배분의 절제와 세부 섹터 내 유리한 포지셔닝을 바탕으로 현재의 시장 환경을 상대적으로 안정적으로 항해하며, 주주가치 제고에 기여할 잠재력이 크다는 것이다.
용어 풀이 및 투자 관점 정리
– REIT(부동산투자신탁): 투자자 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대수익·매각차익 등을 배당 형태로 돌려주는 구조다. 소득 창출 능력과 배당 안정성이 핵심 평가 요소다.
– FFO(Funds From Operations): REIT의 수익력을 평가하는 대표 지표로, 감가상각·매각이익 등 비현금 항목을 조정해 영업 현금창출력을 보여준다.
– NOI(Net Operating Income): 부동산 자산에서 발생하는 순영업이익으로, 임대수익에서 운영비용을 차감한 금액을 뜻한다. 동일점포(SS: Same-Store) 기준 성장은 기존 자산의 내재 성장을 가늠하게 해 준다.
– 임대 스프레드(Leasing Spread): 재계약 또는 신규계약 임대료가 기존 계약 대비 얼마나 개선됐는지를 보여주는 지표로, 임대료 가격결정력을 반영한다.
– SNO 파이프라인(Signed-Not-Occupied): 계약은 체결됐으나 아직 입점하지 않은 공간을 말한다. 시간이 지남에 따라 임대료 수취가 가시화되며 향후 FFO 성장의 촉매가 된다.
– 변동금리 부채: 시장금리 변화에 따라 이자 부담이 변동되는 부채다. 비중이 낮을수록 금리 급등 시 실적 변동성이 제한되는 경향이 있다.
– 워치리스트 임차인: 재무 건전성·사업 지속성 등을 이유로 모니터링이 필요한 임차인을 의미한다. 잠재 부실 위험이 있으나, 재임대 기회라는 측면에서 포트폴리오 재구성의 계기가 될 수 있다.
해석과 시사점
미즈호가 제시한 두 종목의 공통분모는 질적 요소에 기반한 내실 성장이다. FR은 개발 파이프라인의 임대 가속과 금리 민감도 완화(변동금리 부채 비중 낮음), 비핵심 자산의 현금화라는 선택지를 통해 선별적 성장을 추구할 수 있다. BRX는 방어적 임차인 구성과 SNO 파이프라인의 가시화, 임대 스프레드 개선이 2025~2026년의 상대적 초과 성장을 뒷받침할 수 있음을 시사한다.
다만, 두 종목 모두 거시 불확실성·금리·임차인 신용이라는 3대 리스크가 평가 멀티플과 실적 가이던스에 영향을 줄 수 있다는 점은 상수다. 이에 따라 임대 속도, 임차인 회전(퇴거·재임대), 가이던스 범위 내 쿠션 등 운영 지표를 주기적으로 점검하는 접근이 요구된다.
핵심 포인트 요약
• FR: 목표가 $56(2025E FFO 19배), 동일점포 NOI 성장률 약 7.8% 전망. 2025년 3분기 EPS 상회·매출 소폭 하회 기록. 임차인 다변화와 수요 강한 서브마켓 노출이 강점.
• BRX: 목표가 베이스 $30, 불 케이스 $37, 베어 케이스 $22. 2025년 3분기 EPS·매출 동시 상회, 키뱅크 비중확대 재확인. SNO 파이프라인·임대 스프레드가 2025~2026년 FFO 성장 견인.
본 기사는 AI의 지원으로 생성되었으며 편집자가 검토했다.
