미국의 대표적 주택담보대출(모기지) 금리가 3년 반 만에 처음으로 6% 아래로 떨어졌지만, 전문가들은 공급 부족 문제가 해소되지 않으면 주택 수요 개선으로 이어지기 어렵다고 진단했다.
2026년 2월 26일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 모기지 금융기관인 프레디 맥(Freddie Mac)이 목요일 발표한 수치에서 30년 고정형 모기지 평균 금리는 이번 주 5.98%로 집계돼 2022년 9월 이후 최저 수준을 기록했다. 이는 전주(6.01%)보다 낮아진 수치이며, 1년 전 같은 기간(2025년 동기)의 평균 6.76%와 비교하면 상당한 하락이다.
금리 하락은 벤치마크인 미국 10년물 국채(10-year Treasury) 수익률의 하락에 따른 것으로 분석된다. 이는 연방대법원이 금요일에 도널드 트럼프 대통령이 국가 비상사태용 법률을 근거로 추진한 광범위한 관세 조치를 무효화하자 시장에서 안전자산으로의 이동이 촉발된 영향이다. 법원 결정 이후 트럼프 대통령은 긴급 관세의 대체 방안으로 즉시 150일간 글로벌 관세 10%를 부과한 뒤 주말 동안 그 비율을 15%로 인상했다. 30년 고정형 모기지 금리는 통상적으로 10년 만기 미 국채 수익률과 연동된다.
“이 법적 줄다리기는 투자자들의 안전자산 선호를 자극해 채권 가격을 끌어올리고 수익률을 낮춰 모기지 금리가 약 6% 수준에 안착하는 데 기여했다”고 리얼터닷컴의 경제학자 지아이 쉬(Jiayi Xu)는 평가했다. 다만 그녀는 “이번 주의 하락이 경제기초(펀더멘털)보다는 시장 변동성에 따른 것인 만큼 일관된 추세로 굳히려면 보다 지지하는 경제지표가 필요하다”고 덧붙였다.
한편 트럼프 행정부는 연방주택금융국(Federal Housing Finance Agency, FHFA)에 프레디 맥과 또 다른 모기지 거대기관인 패니 메이(Fannie Mae)가 발행한 채권을 $2,000억(미 달러)어치 매입하라고 지시했다. 당국의 의도는 주택담보대출 비용을 낮추는 것이다.
그러나 같은 기간 15년 고정형 모기지 금리는 오히려 상승해 이번 주 5.44%로 집계되었으며, 이는 전주(5.35%)보다 오른 수치다. 1년 전 같은 기간의 평균은 5.94%였다.
공급이 주택시장 회복의 핵심
경제학자들은 모기지 금리 인하가 곧바로 주택구매 촉진으로 연결되기는 어렵다고 보고 있다. 연방준비제도(Fed)의 1월 27~28일 정책회의 회의록은 뉴욕 연준의 통화정책 집행 담당 관리가 브리핑한 내용을 인용해, 행정부의 모기지 채권 매입 계획이 모기지담보증권(MBS) 수익률을 같은 만기 국채 수익률보다 상대적으로 눈에 띄게 낮추었다고 적시했다.
그럼에도 불구하고 회의록은 해당 관리가 “현행 모기지 금리가 기존 발행된 모기지의 가중평균 금리보다 훨씬 높은 수준이기 때문에 이번 수익률 하락이 실질적인 주택 재융자(리파이낸싱)의 대규모 증가로 이어질 가능성은 낮다”고 관찰했다고 전했다.
정치적 배경도 이번 조치의 맥락에서 중요하다. 트럼프 대통령과 공화당은 2026년 중간선거(미 의회 통제권을 유지하기 위한 경쟁)를 앞두고 생활비, 특히 주택비용을 낮추라는 압박을 받고 있다. 다만 시장 참여자들과 정책담당자들은 매물 부족, 특히 첫 주택 구입자용 소형 주택의 부족이 주택시장을 압박하고 있다고 지적한다.
중고 주택(기존 주택) 재고는 팬데믹 이전 수준에 비해 여전히 낮다. 많은 주택 보유자들이 현재의 낮은(5% 미만) 기존 모기지 금리를 유지하고 있어 집을 팔지 않는, 이른바 레이트-록(rate-lock) 현상이 존재한다.
지난해 공급은 일부 개선됐으나 진전은 정체된 것으로 분석된다. 일부 주택 소유자들이 가격 하락을 이유로 매물 철회를 선택했다는 보도도 있다. 연방주택금융국(FHFA)는 화요일 발표에서 12월 기준으로 주택 가격이 연간 기준 1.8% 상승했으며, 이는 11월의 2.1% 상승에서 둔화된 수치라고 밝혔다.
경제학자들과 업계단체는 트럼프 행정부의 무역·이민 정책이 건축자재와 가전제품 가격을 높이고 노동공급을 약화시켜 단독주택 신축을 위한 착공 능력을 제약한다고 지적한다. 또한 주·지방정부의 규제가 건축용 부지 공급을 제한하고 있다.
단기적 심리 효과와 중장기적 제약
그럼에도 불구하고 30년 고정형 금리의 둔화는 단기적으로 일부 매도자들을 매물로 유도하고 잠재 구매자들의 시장 재진입을 촉진할 수 있다.
“구매력은 지난해 대비 이미 약 $30,000 증가한 상태이며, 모기지 금리가 6% 밑으로 내려가는 것은 중요한 심리적 분기점이 될 수 있다”고 질로우(Zillow)의 수석 경제학자 카라 응(Kara Ng)는 말했다. “원단위(rounded) 숫자는 중요하며 이 같은 헤드라인 자체가 많은 관망층 구매자들을 다시 시장으로 불러들일 수 있다”.
전문가 설명: 주요 용어 정리
30년 고정형 모기지는 대출 기간(30년) 동안 이자율이 고정되는 주택담보대출 상품으로, 월별 상환액의 예측 가능성이 높아 미국 주택담보대출의 대표적 기준으로 사용된다. 10년물 미 국채는 장기 금리의 벤치마크로, 일반적으로 모기지 금리와 높은 상관관계를 보인다. MBS(모기지담보증권)는 다수의 주택담보대출을 묶어 유동화한 채권으로, 투자자 수요와 수익률이 모기지 금리에 영향을 준다. 레이트-록(rate-lock)은 기존에 낮은 금리로 대출을 보유한 채권자들이 높은 신규 금리로의 전환을 꺼려 매물을 내놓지 않는 현상을 말한다.
분석 및 전망
단기적으로는 금리 하락이 심리적 요인으로 작용해 매수 문의를 늘릴 수 있으나, 본질적(근본적) 수요 확대는 매물 공급의 개선이 수반되지 않으면 제한적일 것이다. 공급 측면에서의 제약요인은 크게 세 가지로 정리된다. 첫째, 기존 보유자의 낮은 고정금리(5% 미만)로 인한 레이트-록. 둘째, 건축 자재와 인건비 상승, 노동력 부족으로 인한 신규 공급 착공 지연. 셋째, 주·지방의 토지 이용 및 개발 규제에 따른 건축용 부지 부족이다.
정책적 관점에서는 FHFA의 MBS 매입(2,000억 달러 규모)과 같은 직접적 시장 개입이 단기 금리 수준을 낮출 수 있으나, 연속적인 법적·정책적 불확실성(예: 관세 관련 사법 판단 및 관세율 인상 등)은 채권시장과 금리의 변동성을 증대시켜 지속성을 약화시킬 수 있다. 즉, 금리가 일시적으로 6% 아래에 머물더라도 정치·법적 변수에 따라 재반등할 가능성이 상존한다.
중장기적으로 주택가격과 거래량은 공급 증대 여부에 민감하게 반응할 것이다. 금리 하락이 구매수요를 확대하면 단기적으로 일부 가격상승 압력이 생길 수 있으나, 실질적이고 지속적인 가격 안정화 또는 하향 압력 해소는 신규 공급 확대(특히 중·저가 주택 공급)와 주택재고 정상화에 달려 있다. 건설업체의 착공 여건 개선(자재비·노동비 안정, 용지확보 완화)이 동반되지 않을 경우, 금리 변화만으로는 가시적인 공급 증가를 기대하기 어렵다.
결론
종합하면, 이번 주 30년 고정형 모기지 금리의 6% 미만 하향은 단기적 심리 개선과 일부 거래 촉진 요인이 될 수 있으나, 주택시장 전반의 회복과 본격적 수요 증대를 위해서는 매물 공급의 구조적 개선이 선행되어야 한다. 정책·시장·정치적 변수들이 상호작용하는 가운데, 향후 금리와 주택시장 흐름은 단기적 변동성을 보일 가능성이 크다. 투자자와 실수요자는 금리 변화뿐 아니라 공급 측 지표와 정책 리스크를 함께 관찰할 필요가 있다.
