미국 기존주택 판매가 10월에 시장 예상치를 크게 웃돌며 8개월 만의 최고치를 기록했다. 중서부(Midwest) 지역의 견조한 거래가 전체 상승을 이끌었다는 평가가 뒤따랐다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 10월 기존주택 판매가 전월 대비 1.2% 증가해 연율 410만 건을 나타냈다고 밝혔다다.
2025년 11월 20일, RTTNews 보도에 따르면, 10월 수치는 9월의 하향 수정치(405만 건, 당초 406만 건)에서 다시 한 단계 올라선 것이다. 시장 컨센서스는 0.5% 증가, 408만 건 연율을 예상했으나, 실제치는 이를 상회했다. 예상치를 상회한 깜짝 증가로 10월 기존주택 판매는 2월의 427만 건 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.
로런스 윤(Lawrence Yun) NAR 수석 이코노미스트는 “정부 셧다운이라는 불확실성에도 불구하고, 더 낮아진 모기지 금리를 활용하려는 주택 구매자들이 늘면서 10월 주택 거래가 증가했다”고 밝혔다다.
지역별 흐름: 중서부 선도, 남부 완만 상승, 서부는 후퇴
지역별로는 중서부가 상승세를 주도했다. 중서부 기존주택 판매는 전월 대비 5.3% 급증해 연율 99만 건을 기록했다. 남부는 0.5% 증가한 186만 건으로 완만한 회복세를 보였다. 반면 북동부는 49만 건으로 변동이 없었으며, 서부는 1.3% 감소한 76만 건으로 후퇴했다. 윤 이코노미스트는 “북동부는 공급 부족, 서부는 높은 주택가격이 첫 주택구매자의 진입 장벽으로 작용하고 있다”고 평가했다다.
그는 이어 “첫 구매자는 중서부에서 상대적으로 저렴한 주택이 풍부하고, 남부에서도 충분한 재고가 뒷받침되면서 상대적으로 나은 여건을 보였다”고 덧붙였다다.
재고와 가격: 재고는 전월 대비 소폭 감소, 전년 대비는 확대…중위가격은 상승
10월 말 주택 재고는 152만 호로 집계됐다. 이는 9월의 153만 호 대비 0.7% 감소한 수치지만, 전년 동월(137만 호)과 비교하면 10.9% 증가했다. 미판매 재고를 현재 판매 속도로 모두 소진하는 데 걸리는 기간을 뜻하는 공급개월수는 4.4개월로, 9월의 4.5개월보다는 줄었지만 2024년 10월의 4.1개월과 비교하면 늘었다. 이는 단기적으로는 수급 타이트닝이 완만하게 진행됐으나, 연간 기준으로는 시장에 매물(공급)이 더 쌓였음을 시사한다.
가격 측면에서는 기존주택 중위가격이 9월 41만 2,300달러에서 10월 41만 5,200달러로 0.7% 상승했다. 전년 동월(40만 6,800달러)과 비교하면 2.1% 상승했다. 이는 거래가 늘면서도 비교적 낮은 모기지 금리 환경이 일부 수요를 자극했고, 지역별 제약 요인에도 불구하고 가격의 점진적 상승 압력이 유지됐음을 반영한다.
정책·금리 여건: 임대료 둔화와 연준의 통화정책 완화 기대
윤 이코노미스트는 “임대료가 둔화하고 있어 인플레이션이 낮아지고, 이에 따라 연방준비제도(연준)가 추가 금리 인하와 양적긴축(QT) 축소를 이어갈 가능성이 커질 것”이라고 말했다다.
그는 또 “연준의 정책금리는 모기지 금리에 간접적으로 영향을 미치기 때문에, 정책 여건의 완화는 더 많은 주택구매자의 시장 진입을 도울 것”이라고 전망했다다.
숫자가 말하는 함의: 수요의 바닥 다지기와 지역별 양극화
이번 연율 410만 건이라는 결과는, 계절조정을 거친 월간 거래를 연간으로 환산한 지표다주1. 시장 예상치(408만 건)를 상회했다는 점에서, 모기지 금리 하락이 실제 수요 회복으로 부분적으로 연결되고 있음을 시사한다. 특히 중서부의 5.3% 급증은 가격 수준과 재고 여건이 비교적 양호한 지역에서 첫 구매자 중심의 거래가 살아나고 있음을 보여준다. 반면, 서부의 1.3% 감소는 높은 집값이 여전히 진입 장벽으로 작용하고 있음을 강조한다.
재고의 전월 대비 감소와 전년 대비 증가는, 단기 수급은 타이트해지되 장기 비교에서는 공급 여유가 늘어난 혼합 신호를 준다. 이는 가격의 급등을 제약하는 한편, 거래 정상화에는 긍정적으로 작용할 수 있다. 다만 북동부의 공급 부족과 서부의 높은 가격 수준이라는 구조적 제약은, 지역별로 상이한 회복 속도를 예고한다.
용어 풀이: 투자자와 실수요자를 위한 핵심 개념
기존주택 판매(Existing Home Sales)란 이미 지어진 주택의 거래를 집계한 지표로, 신규주택 판매와 구분된다. 통상 미국 주택시장의 실수요 흐름과 밀접하게 연동돼 있어, 소비심리와 금리 민감도를 파악하는 주요 변수로 쓰인다.
연율(Annual Rate)은 해당 월의 거래 속도가 1년간 지속된다고 가정해 계산한 환산치다. 계절적 변동을 제거해 추세 비교에 용이하지만, 월별 변동성이 연율 수치에 확대 반영될 수 있다는 점을 유의해야 한다.
중위가격(Median Price)은 거래 가격을 낮은 순서부터 높은 순서로 배열했을 때 정확히 가운데 위치한 가격을 말한다. 평균가격 대비 극단값의 영향이 적어 시장의 전반적 가격 수준을 판단하는 데 자주 활용된다.
공급개월수(Months of Supply)는 현재 재고가 소진되는 데 걸리는 기간을 의미한다. 4~6개월 수준은 대체로 균형 시장으로 해석되며, 수치가 낮을수록 판매자 우위, 높을수록 구매자 우위로 기울 가능성이 크다.
양적긴축(QT)은 중앙은행이 보유자산을 축소해 유동성을 흡수하는 과정이다. 윤 이코노미스트의 언급처럼 QT의 완화 또는 중단은 금융여건을 완화하고, 이를 통해 모기지 금리에 간접적 하향 압력을 줄 수 있다.
종합 평가: 금리 민감 섹터의 점진적 회복
10월 미국 기존주택 판매는 예상을 상회하는 증가를 기록하며, 금리 둔화의 파급효과가 거래량에 반영되기 시작했음을 보여준다. 지역별로는 중서부와 남부가 상대적으로 견조했고, 북동부는 공급 제약, 서부는 높은 가격이라는 구조적 한계가 드러났다. 재고는 전년 대비 늘어 가격 급등을 억제하는 한편, 공급개월수의 월간 하락은 거래 타이트닝을 시사해 향후 몇 달간의 가격 경로를 둘러싼 변동 가능성을 내포한다.
가격은 중위 41만 5,200달러로 전월 및 전년 대비 상승했다. 이는 거래 믹스 변화와 지역별 수급 차이가 함께 작용한 결과로 해석된다. 임대료 둔화와 정책금리 하향 기대는 수요 회복을 도울 수 있지만, 지역별 가격 부담과 공급 병목은 회복의 속도를 제한할 수 있다. 결과적으로, 주택시장은 완만하고 불균형한 정상화 국면에 진입했음을 시사한다.
주1 본문에서 언급된 연율(annual rate)은 계절조정 연율 환산(SAAR) 개념에 기반한 수치다.
본 기사에 포함된 견해와 의견은 작성자의 견해와 의견이며, 나스닥(Nasdaq), Inc.의 공식 입장을 반영하지 않을 수 있다.
