미국의 주거용 부동산 시장이 모기지 금리 하락에도 불구하고 여전히 약세에 머물러 있어, 2026년 주택 부문이 경제성장의 동력이 될 수 있을지 의문이 제기된다는 내용이 BCA 리서치의 최근 보고서에서 제기되었다.
2026년 2월 8일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, BCA 리서치의 전략 보고서는 “It is too early to bet on US housing becoming the engine of growth for the US economy this year,”라고 분석팀의 견해를 인용했다. 이 보고서는 최근의 모기지 금리 하락이 단기적으로는 고무적이나, 전반적인 주택시장 회복을 확신하기에는 증거가 부족하다고 평가했다.
보고서는 팬데믹 이후의 극심한 등락을 배경으로 제시했다. 2020년 중반 모기지 금리가 3% 밑으로 떨어지며 매수 열풍이 불었고, 2022년 금리 급등 이후에는 시장이 급격히 위축되었다. 현재 실질 주거 투자(real residential investment)는 팬데믹 이전 수준과 대체로 유사한 위치에 머물러 있다.
보고서는 2025년을 설명하며 “2025년 실질 주거 투자는 성장에 미미한 부담(mild drag on growth in 2025)을 주었다”고 밝혔다. 이는 직전 2년간 GDP 성장에 거의 기여하지 못한 상태가 이어진 결과라는 점을 지적했다.
건설 측면의 흐름도 탄력이 약하다. 보고서에 따르면 주택 착공(housing starts)은 2025년 10월 기준 5년 만에 최저 수준을 기록했고, 주택건축 허가(building permits)는 최근 3년 동안 ‘평탄하거나 하락(flat-to-down)’세를 보였다. 또한 모기지 매입 신청(mortgage purchase applications)은 역사적으로 낮은 수준에 머무르고 있으나 서서히 상승하는 모양새라고 전했다.
주택 매매 활동도 고전하고 있다. 기존 주택 매매(existing home sales)는 12월에 반등한 반면, 실제 거래로 이어지는 선행 지표인 예정 매매(pending home sales)는 급감하여 거래 증가 속도에 의문을 제기한다고 보고서는 설명했다.
보고서는 가장 큰 원인으로 ‘주거비용(affordability) 위기’를 지목했다. 보고서에 따르면 첫 주택 구매자의 모기지 상환액은 1980년대 이래 가장 높은 수준에 근접해 있다. 이는 현재 유행하는(추정되는) 금리와 이미 체결된 모기지의 실효 금리(effective rates) 사이에 큰 차이가 존재하기 때문이라고 했다. 이 격차는 소비자들이 주택 구매 여건을 매우 열악하다(very poor)고 인식하는 배경으로 작용한다.
실질 주택 가격(real house prices)은 최근 12개월 동안 하향 추세를 보였고, 2025년 4분기에 회복의 징후가 일부 나타났으나 보고서는 “가계의 구매력(affordability) 문제가 존재하기 때문에 큰 폭의 가격 상승 여지는 제한적”이라고 경고했다.
공급 측면은 혼재적이다. 주택 소유자 공실률(homeowner vacancy rate)은 역사적으로 낮아 공급 과잉(glut)을 시사하지 않지만, 완공 후 매물(newly finished homes for sale)은 16년 만에 최고치에 이르렀다. 멀티패밀리(multifamily) 부문에서는 공실률이 급격히 상승하여 팬데믹 이전 수준을 약간 상회하고 있으며, 건설 중인 다가구 주택(multifamily units under construction)은 주택 호황기(boom) 당시의 정점 수준보다 54% 더 높다고 보고서는 밝혔다.
정책적 제안들도 존재하지만 실효성에는 의문이 따른다. 트럼프 대통령의 지시에 따라 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 $2,000억(200 billion 달러) 규모의 주택저당증권(MBS, mortgage-backed securities)을 매입하도록 한 방안은 모기지 금리와 국채 수익률 간의 스프레드(spread)를 압축하려는 목적이다. 그러나 BCA의 채권 전략가들은 “현재 모기지 스프레드는 역사적 평균에 근접해 있어 추가 압축 여지가 제한적”이라고 평가했다.
이민 규제도 악영향을 줄 수 있다. 홈빌더스 인스티튜트(Home Builders Institute)의 추정치를 인용하여 보고서는 이민자가 건설 산업 일자리의 약 25%를 차지한다고 밝혔다. 따라서 이민 단속 강화는 저렴한 주택 건설을 재개하는 데 걸림돌이 될 수 있다.
한 가지 주목할 만한 긍정적 신호는 홈에퀴티 신용대출(HELOC, home equity lines of credit)의 회복이다. 보고서에 따르면 HELOC 금리는 2023년 말 약 10%에서 2026년 2월 7.3%로 하락했다는 점을 들었다. 다만 이는 낮은 기저에서의 회복에 불과하다고 언급했다.
BCA 리서치는 모기지 금리의 최근 하락이 단기적으로는 고무적이지만, 주택시장은 여전히 미국 경제에서 ‘문제아(problem child)’로 남아 있다고 결론지었다.
용어 설명 및 배경
모기지 스프레드(mortgage spread)는 모기지 금리와 같은 만기의 국채(예: 미 재무부 채권) 수익률 간의 차이를 의미한다. 스프레드는 대출의 신용위험, 유동성 비용, 구조적 요인 등에 따라 변동한다.
주택 착공(housing starts)과 주택건축 허가(building permits)는 건설 활동의 선행지표이며, 예정 매매(pending sales)는 계약 체결로 인해 향후 실제 거래로 이어질 가능성이 높은 판매지표다.
HELOC은 주택을 담보로 한 신용한도로, 주택의 자산가치(에퀴티)를 바탕으로 사용자가 필요할 때 빌려 쓰는 방식이다.
MBS(주택저당증권)는 여러 모기지 대출을 묶어 유동화한 증권으로, 투자자에게 이자와 원금 상환을 배분한다.
정책·시장 영향력에 대한 분석과 전망
보고서의 진단을 바탕으로 향후 주택시장과 광범위한 거시경제에 미칠 영향을 체계적으로 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택 투자의 회복 지연은 단기 내 총수요(aggregate demand)에 부담을 줄 가능성이 크다. 주거투자는 가전·건설자재·임금 등 광범위한 연관 산업에 파급되므로 회복이 지연될 경우 이러한 연쇄효과가 둔화된다. 둘째, 주택가격의 제한적 상승은 가계의 자산효과(wealth effect)를 약화시켜 소비 회복 속도를 늦출 수 있다. 보고서가 지적한 바와 같이 구매력 문제가 지속되면 가격 상승폭이 제한되며 이는 소비자 심리에 부정적이다.
셋째, 정책적 개입(예: 패니메이·프레디맥의 MBS 매입)은 단기적으로 스프레드를 일부 축소시킬 수 있으나, BCA가 지적한 것처럼 스프레드의 추가 완화 여지가 제한적이라면 구조적 문제인 주택공급 부족, 인건비·자재비, 이민정책 등 근본 요인 해결 없이는 실효성이 크지 않을 수 있다. 넷째, 건설업의 노동력 부족과 이민 규제 강화는 공급 회복을 지연시켜 중·장기적으로 건설비용 상승과 완공 지연을 초래할 위험이 있다.
따라서 당면한 시나리오로는 모기지 금리의 완만한 하락과 일부 금융수단(HELOC)의 회복이 단기적 완충 역할을 하겠으나, 실물 수요의 지속적인 회복을 위해서는 주택가격·구매력 개선과 함께 공급 측 구조적 제약 완화가 병행되어야 한다고 평가한다. 단기적으로 금융정책(금리) 측면에서는 주택시장의 회복이 물가나 노동시장의 회복세에 비해 상대적으로 느리게 나타날 수 있어 연방준비제도(Fed)의 정책 판단에 즉각적인 재료를 제공하지 않을 가능성이 커 보인다.
실무적 시사점
투자자 및 정책결정자는 단기적 금리 변동에만 의존하기보다 주택 수요의 펀더멘털(가계소득, 고용, 임금 상승)과 공급 구조(허가·착공·건설인력)를 종합적으로 모니터링해야 한다. 또한 건설사·주택개발업자와 관련된 노동시장의 변동, 이민정책의 변화는 향후 공급 회복의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높으므로 우선순위가 높은 관찰 대상이다.
결론적으로 BCA 리서치의 진단은 현재 시점에서 미국 주택시장을 경제성장 엔진으로 단언하기에는 증거가 약하다는 점을 시사한다. 모기지 금리 하락과 일부 금융지표의 개선은 긍정적 신호이나, 광범위한 회복을 기대하기 위해서는 가격·구입 여건 개선과 공급 측 구조개선이 병행되어야 한다.
