【RTT뉴스 발(發) 번역】 미국의 대표적 모기지(주택담보대출) 금융기관인 프레디맥(Freddie Mac)이 실시한 주간 시장 조사 결과에 따르면, 이번 주 30년 고정형 주택담보대출(이하 FRM)Fixed-Rate Mortgage 평균 금리는 5.30%로 집계됐다. 이는 직전 주 5.70% 대비 0.40%포인트 하락한 수치이며, 1년 전 같은 기간의 2.90%와 비교하면 여전히 두 배 가까이 높은 수준이다.
2025년 9월 11일, 나스닥닷컴(Nasdaq.com)의 보도에 따르면 이번 금리 하락은 경기침체(Recession) 가능성에 대한 시장 불안이 확대된 결과로 분석된다. 장단기 국채금리가 빠르게 내려가면서 장기 주택담보대출 금리도 동반 하락했다는 설명이다. 경제 불확실성이 크게 높아지자 투자자들이 상대적으로 안전자산인 미 국채에 몰려들었고, 이에 따라 국채 수익률이 떨어지면서 주택담보대출 금리도 연동해 내려간 것이다.
주요 지표별 세부 변동
• 15년 만기 FRM 평균 금리는 4.45%로, 직전 주 4.83%에서 0.38%포인트 하락했다. 1년 전 2.20%와 견주면 두 배 이상 상승해 있는 상태다.
• 5년 만기 국채연동 변동금리 모기지(ARM)Adjustable-Rate Mortgage는 4.19%를 기록해, 직전 주 4.50%에서 0.31%포인트 내려갔다. 작년 동기 2.52% 대비 상승 폭은 여전하다.
“지난 2주 동안 30년 고정형 금리가 0.5%포인트나 떨어졌다. 경기침체 공포가 커지는 상황에서 나타난 현상이다.”
— 샘 케이터(Sam Khater), 프레디맥 수석이코노미스트
케이터 수석은 “이번 하락이 구매자에게 일시적이지만 제한된 숨통을 틔워줄 수는 있으나, 주택가격 상승세가 둔화되지 않는 한 시장 정상화는 더딜 것”이라고 진단했다. 그는 특히 주택구매 여력 악화(affordability)와 경제 성장 둔화 전망을 동시에 거론하면서, 앞으로도 거래 둔화와 가격 조정이 맞물릴 가능성을 경고했다.
전문가 해설 — FRM·ARM 용어와 시장 파급효과
미국 주택담보대출은 크게 고정금리(FRM)와 변동금리(ARM)로 구분된다. FRM은 대출 기간 내내 이자율이 고정돼 변동 위험이 적은 반면, ARM은 일정 기간(통상 5년) 이후 국채 수익률 등 지표금리에 따라 금리가 조정되므로 초기에는 낮지만 장기적으로 변동성이 크다. 시장금리가 급등하면 ARM 차주들이 부담을 크게 겪을 수 있다.
이번 조사에서 FRM·ARM 모두 동시에 하락한 것은 국채 수익률이 전(全) 기간대에서 하락했기 때문이다. 특히 5년 만기 ARM 금리는 지표인 5년 만기 미 국채금리와 거의 동조화되어 있어, 단기 경기전망에 민감한 시장심리를 그대로 반영한다. 최근 10년·2년물 금리 역전이 심화하면서 ‘앞으로 12~18개월 내 경기침체’ 가능성이 높아졌다는 분석이 투자자 사이에서 확산되고 있다.
주택시장 전망과 실용적 조언
전미부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 미국 주택 중간 매매가격은 2022년 이후 10% 이상 상승세를 이어 왔다. 그러나 올해 들어 거래량이 빠르게 감소하면서 가격 정체 혹은 부분적 하락 조짐이 나타나고 있다. 금리 하락은 단기 유동성 측면에서는 긍정적이나, 소득 대비 주택가격(PITR) 지표가 여전히 1.5배를 넘어서고 있어 구매 여력 회복에는 시간이 더 필요하다는 평가가 많다.
실수요자는 다음과 같은 점을 고려할 필요가 있다.
① 금리 변동성 — 단기 하락이 이어지더라도 연준의 장기 긴축 기조가 끝난 것은 아니므로, 향후 금리가 재차 상승할 수 있다.
② 가격 흐름 — 지역·주택 유형별로 차등 조정이 예상되며, 일부 과열 지역은 5~10% 수준의 가격 조정 가능성이 제기된다.
③ 대출 전략 — 향후 금리 변동 리스크에 대비해 ARM보다 FRM 비중을 높이거나, 옵션형(Option ARM) 대출을 활용해 상환 스케줄을 유연화하는 방안이 유효하다.
정책·금융시장 연계
미국 연방준비제도(연준·Fed)는 올해 들어 세 차례에 걸쳐 0.25%p·0.50%p·0.75%p를 인상하는 등 공격적 긴축을 이어 왔다. 다만 최근 소비·고용 지표가 둔화 기미를 보이자, 시장은 “연준이 과도한 금리 인상으로 경기를 얼어붙게 할 것”이라는 우려를 반영하고 있다. 이에 따라 장기 금리가 단기적으로 급락했으며, 모기지 금리도 동반 하락했다.
금융시장에서는 ‘스태그플레이션(Stagflation)’ 리스크와 ‘경기침체형 디스인플레이션’ 시나리오가 교차하고 있다. 연준의 9월 FOMC 회의 결과에 따라 모기지 스프레드국채 대비 모기지 금리 차가 재조정될 가능성이 높아 차주와 투자자 모두 금리 변동성을 예의주시해야 한다.
결론 및 전망
이번 주 30년 고정형 금리가 5%대 초반까지 내려온 것은 지난 4월 이후 처음이다. 하지만 1년 전 2%대 후반과 비교하면 여전히 역사적 고점 구간에 머물러 있어, 모기지 차주들의 이자 비용은 여전히 부담스러운 수준이다. 전문가들은 “향후 3~6개월간 금리·가격 모두 ‘비용 조정’ 국면이 겹치면서 주택시장 거래 심리가 냉각될 가능성”을 경고한다.
따라서 실수요자라면 금리 하락에 따른 월 상환액 감소 효과를 지나치게 낙관하기보다, 구매 시점·대출 구조·향후 5년 내 금리 경로를 종합적으로 검토할 필요가 있다. 또한 투자 목적 수요자는 임대 수익률이 금리 수준을 상쇄할 수 있는지, 지역별 공실률 추세까지 면밀히 분석해야 한다.
※ 프레디맥은 미국 정부보증(Agency) 주택금융기업(GSE)으로, 주택담보대출을 유동화해 모기지증권(MBS)을 발행·보유·재매각하는 역할을 수행한다. 따라서 동일 기관이 공표하는 ‘주간 모기지 금리’ 자료는 미국 주택시장과 금융시장 동향을 가늠하는 핵심 선행지표로 활용된다.
자료 출처 : Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (Week Ending 2022-07-07) / Nasdaq.com | 기사 입력 : 2025-09-11 16:45 UTC
