미국 주택 시장의 최대 난제 중 하나로 지목돼 온 저렴주택(affordable housing) 공급 부족이 세제 혜택 확대와 민간자금 유입 증가에 힘입어 새로운 투자 기회로 부상하고 있다.
2025년 7월 29일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 최근 통과된 연방 세출·세제 법안이 ‘저소득층 주택 세액공제(LIHTC·Low-Income Housing Tax Credit)’를 대폭 확장하면서 개발업계와 투자자들의 관심이 빠르게 고조되고 있다.
LIHTC는 1986년 제정된 이후 저소득 임대주택 건설·보존의 핵심 재원으로 자리 잡았지만, 공급 격차는 여전히 크다. 전국적으로 약 1,000만 가구가 부족하다는 추정치가 나오며, 특히 임대용 아파트 시장에서 신규 공급의 경제성이 낮아 개발이 지지부진했다.
이에 대해 조너선 로즈 컴퍼니(Jonathan Rose Companies)의 창립자 겸 최고경영자(CEO) 조너선 로즈는 “금리 상승·자재·인건비 급등·규제 강화 등으로 전 부문 부동산이 어려움을 겪고 있지만, 정부·지방자치단체의 지원과 시장 기회를 정교하게 엮어 ‘돌파구’를 찾을 수 있다”고 강조했다.
새 법안은 9% 세액공제 할당량을 주(州)별로 12% 상향하고, 금융 요건도 완화했다. 개발사는 이 세액공제를 투자자에게 판매해 프로젝트 자본을 조달한다. 로즈 CEO는 “이번 확대 조치만으로 2026~2035년 사이 추가로 100만 가구 이상을 공급·보존할 수 있을 것”이라며 투자 매력이 커졌다고 진단했다.
미국 주택회의(National Housing Conference)의 데이비드 드워킨 회장도 성명을 통해 “
이번 입법은 LIHTC 역사상 가장 의미 있는 확장으로, 도시·농촌·원주민 지역 전반에 임대주택 공급을 크게 늘릴 것
”이라고 평가했다.
시장 수요는 실질적으로 나타나고 있다. 조너선 로즈 컴퍼니는 최근 ‘임팩트 펀드(Impact Fund)’를 통해 6억6,000만 달러를 모았다. 자금은 뉴욕·시카고·로스앤젤레스 등 수요가 높은 대도시권의 저렴·혼합소득(multifamily) 주택 인수·개선 프로젝트에 투입될 예정이다. 로즈 CEO는 “패밀리오피스와 재단의 사회책임투자 자금이 빠르게 흘러들고 있다”고 설명했다.
단, 정책 불확실성도 새 변수다. 트럼프 행정부는 저소득층 임차인 렌털 보조금 삭감(270억 달러)을 제안했다. 의회 승인 전 단계지만, 일부 대출기관이 선제적으로 대출 심사를 보수적으로 바꾸는 움직임이 감지된다. 로즈 CEO는 “하원은 전통적으로 초당적 지지를 보여 왔다”면서도 예산 협상의 향방을 주시해야 한다고 말했다.
상원 은행·주택·도시위원회는 같은 날 주택 공급 확대 초당적 패키지 논의를 진전시켰다. 규제 장벽 완화, 상․하수도 기반시설 지원 등 주로 자가주택 공급에 초점을 맞췄지만, 임대시장에도 간접적 효과가 기대된다.
그러나 NIMBY(Not In My Backyard) 현상은 여전히 ‘보이지 않는 장벽’이다. 부동산 가치 하락을 우려한 지역 주민 반발이 커지면서, 혼합소득(Mixed-income) 건물조차 비판을 받는 사례가 늘었다. 한편, NIMBY란 ‘우리 동네에는 안 된다’는 뜻으로, 공공시설·임대주택 등 개발 사업을 반대하는 현상을 말한다.
로즈 CEO는 1960~80년대 노후화된 저렴주택 단지의 부정적 이미지를 언급하며 “우리는 친환경·고품질 디자인으로 지역 가치를 높이는 주택을 공급할 것”이라고 밝혔다. 그는 에너지 효율 설계와 장기 유지관리 비용 절감이 투자수익률을 동시에 개선한다고 덧붙였다.
기자 관점: 저렴주택이 ‘새로운 알파’가 될 수 있는 이유
첫째, 세제 혜택 확대는 개발원가 대비 자기자본(Equity) 비중을 낮춰 내부수익률(IRR)을 끌어올린다. 둘째, ESG 바람이 사회문제 해결형 투자로 자금을 재분배하면서 충분한 매수자 풀을 형성한다. 마지막으로, 인플레이션·고금리로 일반 주택 수요가 위축된 시장에서 가격 탄력성이 낮은 필수 주거 분야는 상대적으로 방어적이다. 다만, 예산 삭감 논쟁과 NIMBY 조항은 리스크 요인으로 남아 있어, 지역별 행정절차·커뮤니티 협업 역량이 수익 실현의 핵심 변수로 부상할 전망이다.
