미국의 고급 소비자층이 증가하는 회원제 사설 클럽(Private Club)을 쇼핑센터와 상업용 부동산의 새로운 핵심 테넌트로 받아들이고 있다. 전통적 의미의 앵커 매장(백화점·대형 소매점)이 약화되는 가운데, 점포주는 임대 수요를 채우고 방문객 체류시간을 늘리기 위해 회원제 클럽을 유치하는 사례를 늘리고 있다.
2026년 2월 1일, CNBC의 보도에 따르면, 저소득층 소비자는 달러 제너럴(Dollar General)이나 파산을 겪은 빅 로츠(Big Lots) 같은 매장을 찾는 반면, 고소득층은 점점 더 쇼핑센터 내 사설 회원제 클럽으로 향하고 있다. 이들 클럽은 전통적 쇼핑몰, 야외 오픈형 쇼핑센터, 또는 독립적인 상업용 부동산 테넌트로서 공간을 채우며 소매업의 활력을 불어넣는 요소로 인식된다.
사설 클럽은 컨트리클럽에 준하는 방식으로 가입비(initiation fee)와 월회비를 요구하는 것이 일반적이다. 예를 들어 텍사스 댈러스의 Highland Park Village에는 에르메스(Hermès), 펜디(Fendi), 브루넬로 쿠치넬리(Brunello Cucinelli) 등의 매장과 더불어 미식 레스토랑, 와인 바, 아트 프로그램을 제공하는 Park House라는 사설 클럽이 있다. 이곳의 입주(resident) 멤버십은 $7,000의 가입비와 $292의 월 회비(배우자 가입비 $4,000)가 책정되어 있다. 마이애미 디자인 디스트릭트의 The Moore House는 가입비 $5,000에 월회비가 $400를 상회하며, 필요 시 숙박을 제공하는 등의 서비스를 갖추고 있다.
데이터는 아직 제한적이지만, Placer.ai의 분석연구 책임자 R.J. Hottovy는 이러한 클럽의 인기와 쇼핑 목적지로서의 결합이 증가하고 있다고 밝혔다. 그는 헬스장, 코워킹 스페이스, 멤버십 기반 소매 등 매장을 대체하거나 보완하는 다른 트렌드와 궤를 같이한다고 설명했다.
“우리는 이러한 사례의 증가를 목격하고 있다. 이들은 고급 소비자층에 호소하며, 일종의 지위의 상징이다. 배타성(Exclusivity)이 핵심이다.”
또한 팬데믹 이후에는 컨트리클럽과 비슷한 안전한 접촉 공간을 선호하는 경향이 있으며, Placer.ai 연구는 식당 대신 컨트리클럽으로 향하는 소비자 비중 증가를 관찰한다고 했다.
사설 클럽의 확산은 연안 대도시를 넘어 중소도시로 퍼지고 있다. 신시내티의 오픈에어 리테일 단지 The Banks 인근에는 가입비 $4,000의 The Social House가 최근 문을 열었고, 미시간주 그랜드래피즈의 도심 공실 건물은 The Commerce Club으로 탈바꿈 예정이다. 공동 창업자 Jeff Lambert에 따르면 해당 클럽은 카페, 이벤트 공간, 코워킹 구역, 스피크이지(speakeasy)를 포함하며, 연면적 55,000평방피트(약 5,120㎡) 규모의 빈 건물을 지역 활성화 허브로 바꿀 계획이다. 이 프로젝트는 2026년 11월 개장 예정이다.
람버트는 유럽과 대도시의 유사 사례에서 영감을 얻었으며, 미국의 중간 규모 도시들이 사설 클럽 시장의 가장 큰 성장을 보이고 있다고 진단했다. 그는 5년 전만 해도 그랜드래피즈가 사설 클럽을 유지하기 어려웠겠지만, 이제는 도시 내 기업가층이 임계질량에 도달해 해외나 LA, 뉴욕에서 경험할 수 있는 서비스를 지역에서도 제공할 수 있게 됐다고 말했다.
상업용 부동산 관점에서 개발자들이 멤버십 기반 비즈니스를 수용하려는 유인이 분명하다, 라고 웨이크포리스트대학교 마케팅 부교수 Jia Li는 지적했다. 많은 몰(Shopping Mall)은 공실 앵커 공간이나 활용도가 낮은 상층부를 채우는 데 어려움을 겪고 있으며, 사설 클럽은 큰 면적을 흡수하면서 꾸준하고 반복적인 유동인구를 창출할 수 있다는 것이다. 또한 고급 쇼핑몰에는 브랜드 희석 없이 대면적을 채울 수 있고, 오히려 브랜드 가치를 증강하는 역할을 할 수 있다고 덧붙였다.
용어 설명: K자형 경제·앵커 매장·체류 시간 등
K자형 경제(K-shaped economy)는 경기 회복이 소득 계층별로 불균등하게 일어나 상위 계층과 하위 계층의 회복 속도가 달라지는 현상을 말한다. 앵커 매장(anchor store)은 쇼핑몰의 주요 대형 매장(예: 백화점, 대형마트 등)으로 주변 소매점의 고객 유입을 돕는 역할을 한다. 체류 시간(dwell time)은 소비자가 한 장소에 머무르는 시간을 의미하며, 체류 시간이 길수록 소비지출 가능성이 높아지는 경향이 있다. 가입비(initiation fee)는 회원 가입 시 일회성으로 지불하는 비용을 말한다.
Coldwell Banker Commercial의 선임부사장 겸 매니징디렉터 Daniel Spiegel은 사설 클럽 콘셉트가 과거 수십 년간 있어 왔지만 최근에 다시 주목받고 있다고 말했다. 그는 1950년대부터 1990년대까지 인기가 있었던 사교·다이닝 클럽이 다른 형태로 부활하는 양상이라고 설명했다. 피트니스 클럽, 코워킹, 소셜 공간 등이 사무용 부동산에서 흔했다면 이제는 리테일 센터로 공간을 이동시키고 있다는 것이다.
그는 멤버십 기반 운영자는 장기 임대, 비성수기(오프피크) 시간대의 꾸준한 유동인구, 가처분소득이 높은 회원 등 임대주에게 매력적인 특성을 제공한다고 말했다. 다만 인테리어·설비 비용(빌드아웃 비용)은 상당할 수 있으며, 수익성은 충분한 인구밀도와 인구통계학적 특성을 갖춘 시장에서만 성립한다고 경고했다.
랜드로드와 소비자 모두가 클럽을 찾는 이유
최근 몇 년간 소매 랜드로드는 공실을 채우기 위해 주택 전환, 체험 중심 콘텐츠 강화, 메가 처치(대형 교회) 입점 등 다양한 전략을 시도했다. Optimum Retailing의 CEO이자 뉴욕 기반 사설 클럽 Soho House의 멤버인 Sam Vise는 클럽이 기존 앵커보다 더 자주 방문을 유도할 수 있다고 말했다. 전형적 앵커 매장이 주당 2회 내외의 방문을 유도하는 반면, 사설 클럽은 주당 여러 차례 방문을 유도해 고빈도 고객을 제공한다는 점에서 매력적이라는 것이다.
젊은 소비자들은 순수한 소비보다 사회적 연결을 우선시하며, 이들은 커뮤니티와 현장 체험을 더 중시한다. Vise는 멤버십 기반 클럽이 인근 푸드, 웰니스, 소매 개념에 큰 이익을 가져다 준다고 설명했다. 다만 이러한 클럽이 모든 소비자에게 자동으로 접근성을 제공하는 것은 아니므로 인근 소매점은 제품 구성과 서비스, 매장 경험을 멤버가 기대하는 큐레이션·환대 중심으로 맞춰야 한다고 조언했다.
위험 요소와 지속가능성
클럽 비즈니스는 자체적인 성장과 붕괴(boom and bust) 주기를 보일 수 있다. 대표적 브랜드인 Soho House는 2021년 IPO 이후 확장 계획을 추진했지만, 최근에는 IPO가격과 유사한 가치로 비상장(사모)화되고 있다. 이는 확장 전략이 항상 성공하는 것은 아니라는 점을 시사한다. 또한 모든 몰이 사설 클럽에 적합한 것은 아니다. 예를 들어 대형 시어스(Sears) 박스처럼 과도하게 큰 공간은 사설 클럽에 적합하지 않으며, 클럽은 상대적으로 작은 평면적을 선호하는 경향이 있다.
“한 사람이 한 장소에 머무는 시간이 많아질수록 그들이 사용하는 돈은 늘어난다” — 오디세이 리테일 어드바이저스의 프린시펄 Charlie Koniver.
전문가 분석: 상업용 부동산·소매시장에 미칠 영향
첫째, 멤버십 클럽 유치는 단기적으로 랜드로드의 공실률 감소와 안정적 임대수입을 제공할 가능성이 크다. 멤버십 방식은 월회비·연회비를 통한 반복적 수입 모델을 만들기 때문에 상업용 부동산의 현금흐름 안정화에 기여할 수 있다. 둘째, 이러한 클럽이 만들어내는 체류시간(dwell time) 증가는 인근 업체의 매출 증대로 이어질 가능성이 높다. 고소득 멤버는 식음료, 웰니스, 럭셔리 소매에서 높은 소비를 보일 확률이 있기 때문이다.
셋째, 시장 리스크는 분명하다. 높은 빌드아웃(build-out) 비용과 초기 가입비·회비 수준은 시장 선택을 제한하며, 인구밀도와 소득구조가 충분한 지역에서만 경제성이 맞는다. 또한 배타성은 지역사회 전체의 접근성을 약화시켜 공공성 문제를 야기할 수 있으며, 일부 지역에서는 사회적 반발을 초래할 가능성도 있다. 넷째, 장기적으로는 소매 부동산의 포트폴리오 다각화가 가속화될 수 있다. 개발자들은 주거, 오피스, 엔터테인먼트, 멤버십 기반 서비스 등 혼합용도 전략을 통해 리스크를 분산하려 할 것이다.
향후 가격 영향과 관련해 다음과 같은 정량적 추론이 가능하다. 멤버십 클럽이 성공적으로 유입된 쇼핑센터의 경우, 인근 소매공간의 평균 매출이 인상될 경우 임대료 프리미엄(tenant premium)이 발생할 수 있다. 이는 고급 브랜드 유치로 이어져 평균 임대료 수준을 상향시키는 효과를 낳을 수 있다. 반면 클럽이 실패하거나 과잉 확장 시, 높은 초기 투자비용으로 인해 랜드로드와 운영자 양측에 손실을 유발할 수 있다.
결론
전반적으로 사설 회원제 클럽의 확산은 K자형 경제 속에서 고소득층의 소비행태를 포착하려는 상업용 부동산 업계의 전략적 대응이다. 이는 몰의 본래 사회·커뮤니티적 역할을 일부 되살리는 한편, 상업용 부동산의 수익구조와 공간구성을 변화시킬 가능성이 크다. 그러나 이러한 전환은 모든 시장에서 동일하게 성공하는 것은 아니며, 인구·소득구조, 지역사회 수용성, 초기 투자비용 등을 종합적으로 고려한 세심한 전략이 필요하다.
