미국 주택시장 핵심 지표가 7월 예상치를 웃돌며 개선세를 보였다. 상단 변동성에도 불구하고 단독주택 건설 착공과 허가가 모두 증가해 건설 업계의 신중한 회복 기대감을 드러냈다.
2025년 8월 19일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 미국 상무부 산하 인구조사국은 7월 단독주택 착공이 전월 대비 2.8% 증가한 연율 93만 9,000가구를 기록했다고 발표했다. 같은 달 단독주택 건축 허가도 0.5% 늘어난 연율 87만 가구로 집계됐다.
단독주택뿐 아니라 전체 주거용 프로젝트(아파트 포함) 착공은 5.2% 급증해 연율 142만 8,000가구에 도달했다. 반면 전체 주거용 허가는 2.8% 감소한 135만 4,000가구로 집계돼 착공·허가 간 온도차가 확인됐다. 로이터가 집계한 전문가 예상치는 착공 129만 가구, 허가 138만 6,000가구였으나 모두 빗나갔다.
높은 금리·경기 불확실성 속 주택 구매 수요 위축
“높은 모기지 금리와 물가 우려가 소비자의 주택 구매 의욕을 억누르고 있다.”
업계에서는 여전히 6%대 중후반에 머무는 모기지 금리를 주요 부담 요인으로 지목한다. 프레디 맥 자료에 따르면 8월 둘째 주 30년 만기 고정형 모기지 평균 금리는 6.58%로 지난해 10월 이후 최저치이지만, 팬데믹 이전 3% 내외였던 시기와 비교하면 두 배 이상 높은 수준이다.
높은 금리와 함께 주택 가격도 역사적 고점에 근접해 있어 실수요층의 진입 장벽이 높아졌다. 그 결과 매물 재고가 늘어나며 건설업체는 착공을 늦추는 경향이 있었으나, 이번 지표는 일부 업체가 다시 착공을 확대했음을 시사한다.
연방준비제도(Fed) 정책 불확실성
보도에 따르면 도널드 트럼프 행정부가 부과한 광범위한 관세가 인플레이션 재점화를 우려한 연준의 금리 인하 폭을 제한하고 있다. 그러나 최근 고용 지표 둔화가 확인되면서 시장은 9월 FOMC에서 0.25%p 금리 인하 가능성을 1순위 시나리오로 반영하고 있다.
시장 금리 하락이 모기지 금리를 끌어내리면서 수개월간 억눌려 있던 구매 심리가 차츰 회복될 수 있다는 관측도 나온다. 이에 따라 건설업체들은 가격 인하·인센티브 확대 등으로 잠재 수요를 다시 끌어들이고 있다.
‘단독주택 착공’이란?
단독주택 착공(single-family housing starts)은 한 가족이 거주하도록 설계된 주택의 기초 공사 시작을 의미하는 지표다. 미국 주택시장에서 비중이 가장 크며 건설 경기·소비 심리를 가늠하는 대표적 선행지표로 활용된다.
반면 주택 허가는 지방자치단체가 건축주에게 발급하는 공식 허가 건수를 뜻한다. 착공에 앞선 행정 절차이므로 향후 건설 흐름을 예측하는 ‘선행(leading) 지표’ 역할을 한다.
전망 및 분석
주택 금리가 당장 팬데믹 이전 수준으로 복귀할 가능성은 낮지만, 최근의 완만한 금리 하향 안정은 건설사와 구매자 모두에게 긍정적 신호로 작용할 수 있다. 특히 재고가 2007년 하반기 수준까지 늘어난 상황에서 가격 협상력은 점차 수요자에게 넘어가고 있다.
다만 경기 침체 가능성, 물가 불안, 관세 정책 등 불확실성이 상존해 건설 지표의 월별 변동성은 계속될 것으로 보인다. 전문가들은 “금리 인하 효과가 실수요까지 도달하려면 6~9개월의 시차가 필요하다”고 진단한다.
결론적으로 7월 수치는 ‘깜짝 호조’로 해석될 수 있으나, 지속적인 회복세로 접어들었는지 확인하려면 허가·착공·완공·판매 지표가 동시에 개선되는 추세가 최소 3개월 이상 이어져야 한다는 의견이 지배적이다.
