무디스, 파이브 포인트 등급 B2로 상향…2030년 만기 신규 무담보채도 동일 등급 부여

무디스의 상향 조정, 파이브 포인트 재무구조 개선 반영

무디스 레이팅스(Moody’s Ratings)는 파이브 포인트 홀딩스 LLC(Five Point Holdings, LLC)의 법인 가족 등급(Corporate Family Rating·CFR)을 B3에서 B2로 한 단계 상향했으며, 전망은 안정적으로 유지했다.

2025년 9월 15일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 신용평가사는 파이브 포인트 오퍼레이팅 컴퍼니 LP(Five Point Operating Company, LP)가 발행할 예정인 4억 5,000만 달러 규모의 2030년 만기 무담보 선순위 회사채(senior unsecured notes)에 대해서도 동일한 B2 등급을 부여했다.

무디스는 “2023년 말 이후 총부채가 28% 감소함에 따라 레버리지(부채/장부가치) 지표가 개선됐다”면서 “2026년까지 약 16% 수준의 레버리지를 유지할 것”이라고 전망했다.

채권 발행·상환 구조

이번 채권 발행으로 조달된 자금과 회사가 보유 중인 현금을 합쳐, 파이브 포인트 오퍼레이팅 컴퍼니는 2025년 만기 150만 달러 및 2028년 만기 5억 2,350만 달러 규모의 기존 무담보 선순위 회사채를 전액 상환할 계획이다. 상환이 완료되면 해당 채권의 신용등급은 공식적으로 철회된다.

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이에 따라 회사의 차환(리파이낸싱) 위험이 크게 낮아지는 동시에 만기 스케줄이 장기화된다. 향후 5년간 도래하는 만기는 2027년 7월 만기 1억 달러 규모의 무담보 리볼빙 크레디트(순환 대출) 한도뿐이다.

제한 요인과 장점

무디스는 등급을 상향했으나, 연간 매출 2억 달러 수준의 규모 제한과 캘리포니아 어바인 ‘그레이트 파크 벤처’(Great Park Venture) 개발 사업에 대한 높은 의존도를 제약 요인으로 지적했다.

반면 긍정적 요인으로는 낮은 레버리지, 단기 만기 부재, 그리고 현금이자 부담 완화를 꼽았다. 2024년 5,500만 달러였던 연간 현금이자 지급액은 향후 약 4,000만 달러로 감소할 전망이다. 또한 비연결(지분법) 투자법인으로부터 들어오는 분배금이 이자비용 대부분을 충당할 것으로 예상된다.

유동성 및 담보 현황

2025년 6월 30일 기준, 회사는 4억 5,700만 달러의 현금을 보유하고 있으며, 1억 2,500만 달러 한도의 무담보 리볼빙 크레디트 라인을 전액 사용할 수 있다. 담보로 잡히지 않은(언인컴버드·unencumbered) 토지 자산의 장부가치는 24억 달러에 달한다.

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무디스는 “보수적 재무정책을 유지하며 규모와 사업다각화를 확대하고 부채/장부가치 비율이 25% 이하로 유지된다면 추가 상향 여지가 있다”고 밝혔다. 반대로 해당 비율이 30%를 초과하거나 영업실적이 악화될 경우 등급 하향 가능성도 경고했다.

용어 해설

CFR(법인 가족 등급)은 지주사와 자회사 전체의 채무상환 능력을 종합적으로 평가한 등급으로, 개별 채권 등급과는 구별된다.

Senior Unsecured Notes(무담보 선순위 회사채)는 담보 자산이 없으나, 파산 시 다른 무담보 채권보다 먼저 상환되는 채권을 의미한다. 다만 담보부 채권 및 은행 대출보다 후순위로 분류될 수 있다.

전문가 시각 및 시장 함의

신용등급 B2는 투자등급 아래인 하위 투기등급(High Yield)에 속하지만, 기존 B3 대비 한 단계 개선되면서 회사채 시장에서 차입비용을 추가로 절감할 가능성이 커졌다. 채권 만기가 2030년으로 장기화된 만큼, 단기 변동성에 대한 방어력도 높아질 전망이다.

부동산 디벨로퍼인 파이브 포인트는 캘리포니아 오렌지카운티 내 대규모 택지 개발을 핵심 사업으로 영위하고 있어, 지역 경기와 부동산 시장 사이클에 민감하다는 점은 여전히 리스크 요소다. 그러나 24억 달러에 달하는 토지 장부가치와 유동성 여력이 완충 역할을 할 수 있다는 것이 무디스의 판단이다.

최근 미국 주택 건설 경기 회복세가 감지되는 가운데, 향후 분양 속도와 토지 매각 실적이 레버리지 지표를 좌우할 것으로 보인다. 이에 따라 투자자들은 부채비율뿐 아니라 그레이트 파크 벤처 프로젝트의 분양 진행률, 지방정부 인·허가 일정, 금리 변동에 따른 수요 변화를 면밀히 주시할 필요가 있다.