무디스 신용평가사는 Kimco Realty OP, LLC의 선순위 무담보(senior unsecured) 신용등급을 기존 Baa1에서 A3로 상향 조정하고, 등급 전망(outlook)은 기존의 긍정적(positive)에서 안정적(stable)으로 변경했다고 발표했다.
2025년 12월 3일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 이번 등급 상향은 주로 식료품점(grocery)을 중심으로 하는 고품질 포트폴리오을 보유한 킴코의 운영 성과가 견조하게 나타났기 때문이라고 무디스는 설명했다. 무디스는 킴코의 동종점 순영업소득(same-store net operating income; NOI) 성장과 두 자리수 임대 스프레드(leasing spreads)의 강한 임대 실적을 특히 강조했다.
무디스는 또한 중간 수준의 레버리지(moderate leverage), 강한 이자지급능력(interest coverage), 그리고 튼튼한 유동성(liquidity)을 등급 상향의 배경으로 언급했다. REIT(부동산투자신탁)의 유동성은 대출 시설(신용한도)의 거의 전액 사용 가능 상태과 담보 설정이 거의 없는 대다수의 자산 포트폴리오에 의해 뒷받침된다고 평가되었다.
선호주(preferred stock) 관련 등급도 조정되었다. Kimco Realty Corporation의 선호주 등급은 기존 Baa2에서 Baa1로 상향되었고, 선호주 발행을 위한 셸프(shelf) 등급 역시 (P)Baa2에서 (P)Baa1로 상향되었다.
무디스는 A3 등급이 킴코가 지역 커뮤니티 및 이웃형 쇼핑센터(sector) 부문에서 선도적 위치를 차지하고 있다는 점을 반영한다고 밝혔다. 2025년 1~9월 누계 동종점 NOI는 3%를 기록했고, 이는 일부 대형 전국 유통업체의 파산으로 인한 공실 발생 시 해당 공간을 해소하면서 두 자리수의 임대료 인상으로 이어진 점이 뒷받침했다고 무디스는 설명했다.
“안정적 전망은 무디스가 경기 둔화 리스크에도 불구하고 킴코가 견조한 영업 성과와 탄탄한 재무 지표를 유지할 것으로 기대한다는 의미이다.”
무디스는 향후 2027년까지 킴코의 순부채/EBITDA(net debt/EBITDA) 비율이 6.0배 미만을 유지하고, EBITDA/이자비용(EBITDA/interest expense) 비율이 4.0배 초과 수준을 유지할 것으로 예상했다. 2025년 9월 30일 기준으로, 해당 REIT는 미화 1억5900만 달러(약 1.59억 달러)의 무제한 현금(unrestricted cash)을 보유하고 있었으며, 만기가 2027년 3월인 20억 달러 규모의 회전형 신용공여(revolving credit facility)에서 거의 전액 사용 가능 상태였다. 또한 전체 자산 중 92%가 담보 설정이 되어 있지 않은 상태(unencumbered)였다.
무디스는 등급 추가 상향 요건과 하향 요건도 명확히 제시했다. 등급 추가 상향은 연간 동종점 NOI 성장률이 최소 2.5% 이상, 임대 스프레드가 최소 10% 이상 지속되는 가운데 순부채/EBITDA를 4.5배 미만으로 유지하고 EBITDA/이자비용을 5.0배 초과로 높일 경우 검토될 수 있다. 반대로 등급 하향은 영업지표 악화, 순부채/EBITDA가 6.0배를 초과하거나 EBITDA/이자비용이 4.0배 미만으로 하락할 경우, 또는 담보 미설정 자산 비중이 총자산의 80% 미만으로 떨어질 경우 발생할 수 있다고 명시했다.
용어 해설 — 본 기사에 등장하는 몇몇 금융·부동산 전문 용어는 일반 독자가 익숙하지 않을 수 있어 다음과 같이 정리한다.
선순위 무담보(senior unsecured)는 채무 상환 순위에서 우선권을 가지지만 특정 자산을 담보로 제공하지 않은 채무를 의미한다. 동종점 NOI(same-store NOI)는 동일한 자산을 비교 가능한 기간 동안 비교해 산출한 순영업소득으로, 자산 포트폴리오의 내재적 영업 성과를 평가하는 데 사용된다. 임대 스프레드(leasing spreads)는 기존 임대료와 신규 체결 임대료 간의 차이를 백분율로 환산한 것으로, 임대 마켓의 강약을 반영한다. 담보 미설정(unencumbered) 자산은 대출 담보로 제공되지 않은 자산을 의미하며, 금융적 유연성과 추가 차입 여력 측면에서 중요한 지표가 된다.
분석적 시사점 — 이번 등급 상향은 소매 부동산 섹터 내에서도 커뮤니티·이웃형 쇼핑센터 중심의 포트폴리오가 경기 둔화 환경에서도 상대적으로 방어력이 있음을 시사한다. 특히 식료품점 중심의 테넌트 구성이 안정적인 임대수요를 유지하도록 돕는 점이 핵심 요인으로 부각된다. 또한 높은 비중의 담보 미설정 자산과 유동성의 여유는 킴코가 필요 시 자본 시장 접근 또는 자산 매각을 통한 재무구조 조정에서 유리한 위치를 점할 수 있음을 의미한다.
다만 무디스가 제시한 하향 트리거는 유의할 필요가 있다. 순부채/EBITDA 또는 이자보상비율이 급격히 악화될 경우 신용등급이 하방 압력을 받을 수 있으며, 이는 차입 비용 상승과 자본 조달 여건 악화로 이어질 수 있다. 그러므로 킴코의 향후 분기별 실적, 신규 임대 계약의 임대료 수준, 그리고 대형 테넌트의 재무 건전성 변화 등을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요하다.
이번 발표는 2025년 말까지 부동산 시장의 펀더멘털이 지역 쇼핑센터 섹터에 우호적이라는 신호를 준다. 향후 킴코의 등급 방향은 동종점 NOI 성장률과 임대 스프레드의 지속성, 레버리지와 이자커버리지의 개선 여부에 크게 좌우될 전망이다.
