2025년 5월 28일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 무디스는 케어트러스트 REIT(NYSE:CTRE)의 Ba1 기업 가족 등급(CFR)과 주요 운영 자회사인 CTR 파트너십의 Ba1 보장된 선순위 무담보 등급을 유지하였다. 투기 등급 유동성 등급(SGL)은 SGL-1로 유지된다. 무디스는 두 기관의 전망을 안정적에서 긍정적으로 변경하였다.
무디스의 이번 결정은 케어트러스트의 꾸준한 운영 성과, 견고한 신용 지표, 그리고 인수 통해 성장하면서도 과도한 레버리지 없이 이를 유지하려는 노력 덕분이다. 긍정적인 전망으로의 변경은 케어트러스트가 임차인, 위치, 부동산 유형 측면에서 의료 부동산 포트폴리오를 계속 확장하고 다변화할 것이라는 무디스의 기대에서 기인한다.
케어트러스트의 Ba1 CFR은 장기적인 트리플넷 구조의 의료 부동산 임대 투자로 안정적인 현금 흐름을 보장한다. REIT는 대부분의 임대에서 뛰어난 임대료 적용률을 자랑하며, 이는 임차인들이 임대료를 잘 감당할 수 있음을 나타낸다. 추가 신용 강점으로는 낮은 레버리지, 강력한 고정비용 적용률, 견고한 유동성이 있다. 최근 투자 활동에 대한 프로 포르마 기준으로 순 부채/EBITDA는 낮은 2배 수준을 유지하고 있다.
최근 몇 년간 케어트러스트는 성장 속도를 가속화하여 규모와 다양성을 증대시켰다. 총 자산은 2022년 말 20억 달러에서 2025년 5월 케어 REIT plc 인수 후 53억 달러로 증가했다. 케어 REIT의 인수는 영국 요양 시장에 대한 케어트러스트의 진입을 의미하며, 이는 다음 몇 년간 안정적인 운영 기초를 지원할 유리한 수급 역학을 경험하고 있다. 케어트러스트는 이 분열된 시장에서 존재감을 확장하려고 할 것이다.
핵심 신용 도전 과제로는 케어트러스트의 의료 REIT 동료들과 비교하여 다소 작은 규모와 빠른 성장 속도에 따른 통합 위험이 있다. 케어트러스트는 상당한 임차인 집중도도 보유하고 있다. REIT의 상위 세 임차인은 프로 포르마 기준으로 임대 수익의 42%를 차지하고 있으며, 이러한 노출은 계속 감소하고 있다.
케어트러스트는 포트폴리오 전반에 걸쳐 강력한 임대료 적용률 지표를 보유하고 있으며, 특히 주요 운영자들에게는 리스크 경감 요소로 작용하고 있다. REIT의 최대 임차인인 엔사인 그룹(NASDAQ:ENSG)은 2024년 EBITDARM 적용률이 4.25배로 매우 강력하다. 그러나 두 번째로 큰 임차인인 PACS 그룹과 관련해서는 청구 관행에 대한 연방 조사를 받고 있으며, 주주 소송에 직면한 상태라 더 높은 위험이 존재한다. 해당 시설들은 3.24배의 EBITDARM 적용률을 보유하고 있으며, 운영자는 임대료를 제때 지불하고 있다.
케어트러스트의 SGL-1은 긍정적인 잉여현금흐름, 단기 부채 만기 부재, 12억 달러 회전 신용의 여유를 반영한 것이다. 2025년 5월 2일 기준으로 REIT는 4,500만 달러의 현금과 8억 2,500만 달러의 회전대출 한도를 보유하고 있으며, 5억 달러의 무담보 기간 대출 약정이 있다.
등급 상승을 유도할 수 있는 요인에는 안정적인 운영 성과, 개선되는 임대료 적용 추세, 40억 달러를 초과하는 총 자산에서의 증가된 규모, 개선된 임차인 다각화가 포함된다. 케어트러스트는 또한 순 부채/EBITDA 4.5배 이하와 고정비용 적용률 5배 이상을 유지해야 한다.
반대로, 운영 문제로 인해 임대료 수집 감소 또는 임대료 적용 지표 하락이 나타날 경우 등급 하락이 발생할 수 있다. 순 부채/EBITDA가 6배에 접근하거나 고정비용 적용률이 3.5배 이하로 떨어지면 등급 하락이 발생할 것이다.
