무디스(Moody’s)가 미국 상장 리츠인 웰타워(Welltower Inc.)(NYSE:WELL)의 장기 발행인 등급을 A3로 확인(affirmed)하면서 등급전망을 ‘안정(stable)’에서 ‘긍정적(positive)’으로 변경했다. 무디스는 또한 웰타워의 선순위 무담보채권(senior unsecured notes)에 대한 A3 등급과 웰타워 OP LLC의 상업어음(commercial paper) 프로그램에 대한 P-2 등급을 확인했으며, HCN Canadian Holdings-1 LP에 대한 A3-backed 선순위 무담보 등급도 유지했다.
2026년 2월 26일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 무디스는 이번 전망 변경이 향후 12개월 동안 웰타워의 수익 및 이익 성장세가 지속되고 재무지표가 실질적으로 개선될 것이라는 기대를 반영한 조치라고 설명했다. 무디스는 특히 웰타워의 재무정책이 유기적(organic) 성장과 주식(에쿼티)으로 자금을 조달한 투자에 중점을 두어 수익을 확대하고, 이를 통해 자본구조의 신속한 부채 축소(빠른 deleveraging)가 이뤄질 것으로 보고 있다.
주요 재무지표를 보면, 무디스의 조정 기준(Moody’s adjusted basis)으로 계산한 웰타워의 순부채(Net debt) 대비 EBITDA 비율은 연말 2025 기준 3.8배로 집계됐으며, 이는 연말 2024의 4.6배에서 개선된 수치다. 무디스는 이 비율이 2026년 말경 약 3.4배 수준으로 추가 하락할 것으로 전망하고 있으며, 이자보상배율(interest coverage)은 5배 초과 수준을 유지할 것으로 예상한다고 밝혔다.
운영 실적 측면에서 웰타워는 시니어 하우징 운영 부문(senior housing operating segment)에서 2025년에 같은 점포 기준(same-store) 순영업소득(NOI) 증가율 21.5%를 기록했다. 무디스는 이 같은 성과를 점유율(occupancy) 개선, 객실당 수익(Revenue per occupied room) 증가, 비용 통제의 결과로 평가했다.
사업 포트폴리오와 구조적 변화
무디스는 웰타워의 A3 등급이 대규모 자산규모(large scale)와 양질의 자산(quality assets), 그리고 높은 수익성장 포트폴리오를 반영한다고 밝혔다. 이 포트폴리오에는 시니어 하우징 운영, 시니어 하우징 트리플넷 리스(triple-net leased) 자산, 장기 포스트-급성기(장기 요양·재활) 시설 등이 포함된다. 최근 외래 진료(outpatient medical) 포트폴리오 처분(disposition) 이후에는 시니어 하우징 운영 부문이 연 환산(in-place) NOI의 70% 이상을 차지하게 됐다.
유동성 및 만기 리스크도 무디스 평가의 주요 요소였다. 웰타워는 2025년 12월 31일 기준 약 $5.2억(약 52억 달러 아님, 정확한 표기는 원문: $5.2 billion)의 현금성 자산과 $5 billion 규모의 리볼빙 신용한도(revolving credit facility)에 대해 전액 이용 가능 상태(full availability)를 유지하고 있다. 다만 리츠는 2026년에 만기가 도래하는 무담보채권 $700 million을 보유하고 있어 만기 대응과 재융자 가능성은 시장의 관심사로 남아 있다.
무디스의 핵심 평가 요약: 등급 자체(A3)는 자산규모와 포트폴리오의 질, 강한 수익성장을 반영하며, 전망 상향은 향후 실적 개선과 신속한 레버리지 축소에 대한 기대를 반영한다.
용어 설명(독자를 위한 보충 설명)
순부채 대비 EBITDA(Net debt to EBITDA)는 기업의 부채 부담을 영업창출이익(EBITDA)으로 얼마나 감당할 수 있는지를 가늠하는 지표로, 숫자가 낮을수록 재무 안정성이 높다고 평가된다. 같은 점포 기준(same-store) NOI는 기존 영업 자산만을 대상으로 한 순영업소득 변화를 뜻하며, 신규 자산 인수·매각 등 구조적 변화의 영향을 배제한 실질적 영업 성과를 보여준다. 트리플넷(triple-net) 리스는 임차인이 세금·보험료·유지보수 비용 등 대부분의 비용을 부담하는 형태의 임대차계약으로, 자산주(리스 제공자) 입장에서는 수익의 안정성이 높은 구조이다. 또한 리볼빙 신용한도(revolving credit facility)는 필요 시 차입과 상환을 반복할 수 있는 유동성 확보 수단으로, 만기가 남아 있거나 전액 이용 가능한 경우 단기 유동성 리스크가 낮아진다.
시장·경제에 미치는 잠재적 영향 분석
무디스의 등급 확인과 전망 상향은 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 등급 전망의 긍정적 변경은 웰타워의 차입비용(cost of debt) 하방 압력으로 작용할 가능성이 있다. 신용도 개선 기대는 신규 발행시 금리 프리미엄 축소나 재융자 비용 절감으로 연결될 수 있다. 둘째, 웰타워가 보유한 대규모 현금($5.2 billion)과 전액 이용 가능한 $5 billion 리볼버는 단기 유동성 부담을 경감시키며, 2026년 만기도래하는 $700 million의 무담보채권을 재융자하거나 상환할 수 있는 여력을 제공한다. 다만 재융자 시점의 시장금리와 투자자 심리에 따라 비용 적정성은 달라질 수 있다.
셋째, 웰타워의 사업구조가 시니어 하우징 운영 비중으로 더 쏠림에 따라 해당 섹터의 경기 민감도·운영 리스크에 대한 노출이 커진다. 시니어 하우징은 거시경제·인구구조(고령화) 측면에서는 구조적 수요가 있으나, 지역별 수요·공급 불균형과 운영자 성과에 민감하기 때문에 운영 실적(점유율·객실당 수익·비용관리)이 장기 신용도에 중요한 변수가 될 것이다.
넷째, 무디스가 제시한 재무목표(2026년 말 Net debt/EBITDA 약 3.4배, 이자보상배율 >5배)는 레버리지 축소가 계획대로 진행될 경우 신용도 추가 상향의 기반이 될 수 있다. 반대로 팬데믹·금리상승·운영실적 둔화 등이 동시다발적으로 발생하면 등급전망은 재조정될 수 있다.
투자자들이 주목할 점
투자자는 향후 분기별 실적 발표에서 시니어 하우징 부문의 점유율 추이, 객실당 수익(REVPAR 계열 지표), 비용 통제 여부와 함께 레버리지(순부채/EBITDA) 개선 속도, 이자보상배율 변화, 2026년 $700 million 만기채의 처리 계획(재융자·상환 여부)을 면밀히 관찰해야 한다. 또한 자산 매각·포트폴리오 재편 등 전략적 결정이 지속될 경우 장기 신용도와 배당정책에 미치는 영향도 주시할 필요가 있다.
요약하면, 무디스의 이번 조치는 웰타워의 수익성 개선과 유동성·레버리지 관리가 신용도 개선의 핵심 동력임을 재확인해 준다. 향후 실적 추이와 자본시장 환경이 예상대로 전개될 경우 추가적인 신용등급 상향 가능성도 열려 있다.
