미국의 장기 모기지 금리가 최근 급락해 4년 만의 최저 수준을 기록했음에도 불구하고 주택 구매 수요는 크게 늘지 않고 있어 시장 관망세가 지속되고 있다.
2026년 2월 25일, CNBC뉴스의 보도에 따르면 전체 모기지 신청 건수는 계절조정지수 기준으로 전주 대비 0.4% 증가에 그쳐 사실상 보합세를 보였다. 반면 재융자 신청은 늘어나는 추세를 보여 금리 하락의 수혜를 일부 반영했다.
주요 지표를 보면 30년 만기 고정금리 모기지(컨포밍 대출 한도 이하, 대출 잔액 $832,750 이하)의 평균 계약 금리는 6.09%로 전주의 6.17%에서 하락했다. 대출 수수료를 포함한 포인트(points)는 0.53에서 0.56으로 소폭 낮아졌다. 이 수치는 2022년 9월 이후 가장 낮은 수준이다.
동 기간 재융자 신청은 전주 대비 4% 증가했으며, 1년 전 같은 주와 비교하면 150% 증가한 수치다. 1년 전에는 금리가 현재보다 79베이시스포인트(0.79%) 높았기 때문에 재융자 비교치가 크게 확대된 측면이 있다. 다만 1년 전의 재융자 활동이 매우 저조했다는 점을 염두에 두어야 한다.
한편 주택 구매 목적의 모기지 신청은 전주 대비 5% 감소했고, 전년 동기와 비교하면 12% 증가했다. 금리 하락이 가계의 부담을 일부 완화시키고 있으나 주택 가격이 전년 동기보다 여전히 다소 높은 수준에 머물러 있고, 경제 불확실성이 소비자 심리에 큰 영향을 미치고 있다.
시애틀, 워싱턴주에서 열린 오픈하우스에 방문한 예비 구매자들(사진 촬영: 2026년 1월 18일, David Ryder/Bloomberg/Getty Images)은 현장 분위기가 여전히 신중함을 유지하고 있음을 보여준다.
시장 데이터와 취소·계약 동향
부동산 중개업체 Redfin은 보고서에서 2026년 1월 전국적으로 약 40,000건에 달하는 주택 매매 계약이 취소되었고 이는 계약 체결 건수의 13.7%에 해당한다고 밝혔다. 이는 전년 동기(13.1%)보다 상승한 수치로, 관련 통계가 집계되기 시작한 2017년 이후 1월 기준으로는 최고 수준이다. 계약 취소 증가는 구매자 신뢰 저하 또는 자금 조달 불확실성을 시사한다.
조정형 금리 모기지(ARM) 수요도 눈에 띈다. 대출자들은 보다 낮은 초기 이자 부담을 위해 ARM을 찾고 있으며, ARM은 고정금리에 비해 다소 위험이 있으나 초반 금리가 낮다는 장점이 있다. ARM 비중은 8% 이상 수준을 유지했으며 ARM 금리는 컨포밍 고정금리보다 80베이시스포인트 이상 낮다는 점이 관찰된다.
“ARM 비중은 8%를 웃돌았으며, ARM 금리는 컨포밍 고정금리보다 80베이시스포인트 이상 저렴하다. 이는 지불능력에 민감하거나 대출 규모가 큰 차입자들에게 이 상품을 선택하게 하는 유인으로 작용하고 있다.” — 조엘 캔(Joel Kan), 모기지뱅커협회(MBA) 이코노미스트
용어 설명: 전문가가 아니더라도 이해할 수 있도록
금리와 관련된 주요 용어를 설명하면 다음과 같다. 베이시스포인트(베이시스포인트, bps)는 금리 단위로 1베이시스포인트 = 0.01%다. 따라서 79베이시스포인트는 0.79%를 의미한다. 포인트(points)는 대출 기관에 내는 수수료로, 대출금액의 비율(예: 1포인트 = 대출금액의 1%)로 표기된다. 컨포밍(conforming) 대출은 연방기관(예: Fannie Mae, Freddie Mac)이 매입 가능한 대출 한도와 기준을 충족하는 모기지로, 일반적으로 규격화된 대출 조건과 한도를 의미한다. 조정형 금리 모기지(ARM)는 일정 기간 고정 금리를 적용받은 뒤 이후 시장금리에 따라 금리가 조정되는 상품으로, 초기 이율은 고정형보다 낮지만 장기적으로 금리 상승 위험이 있다.
향후 전망과 파급 효과 분석
금리 하락은 단기적으로 재융자 활동을 촉진해 가계의 월상환액을 낮추는 효과를 가져온다. 이는 가처분 소득을 일부 회복시켜 소비·저축 패턴에 영향을 줄 수 있다. 다만 주택 구매 수요가 즉각적으로 큰 폭으로 회복되지 않는 이유는 다음과 같다: 첫째, 주택 가격이 전년 대비 여전히 높은 수준에 있어 구매자가 느끼는 실질적 부담이 큰 점, 둘째, 경제 불확실성(고용·물가·금리의 불확실성 등)이 소비자 심리를 위축시키는 점, 셋째, 일부 차입자는 장기적 금리 상승 리스크를 우려해 고정금리 선호를 유지하는 점 등이다.
중장기적으로는 금리 하락이 주택 수요를 서서히 자극할 가능성이 있다. 특히 기존 주택 보유자가 재융자를 통해 월상환액을 줄이면 추가 여력이 생겨 소비가 늘어날 수 있고, 신규 주택 수요를 유인할 수 있다. 반면 공급 측면에서는 건설 원가와 노동시장 상황이 개선되지 않으면 공급 확대로 이어지기 어렵고, 이 경우 주택 가격은 지속적인 하락 압력을 받기보다는 완만한 조정을 거칠 가능성이 크다.
금융·부동산 시장에 대한 파급을 정리하면 다음과 같다: 재융자 증가 → 가계의 이자 부담 경감 → 단기 소비 여력 회복 가능성. 그러나 구매자 관망 지속과 계약 취소 비중 상승은 주택 거래량 회복의 걸림돌이다. 또한 ARM의 비중 확대는 초기에는 차입자에 유리하지만 향후 금리 상승이 재개될 경우 금융취약성을 높여 금융기관과 가계에 리스크를 전이할 수 있다.
정책 및 시장 참여자 시사점
연방준비제도(Fed)의 정책금리 결정과 향후 물가 흐름이 주택금리의 방향을 좌우할 가능성이 크다. 정책 입안자와 금융기관은 단기적 금리 변동성에 따른 금융취약성 확대 여부를 주시해야 한다. 또한 주택 구매를 고려하는 소비자는 고정금리와 ARM의 장단점을 비교하고, 예상 소득·지출 변화를 바탕으로 장기 상환능력을 면밀히 계산해야 한다.
요약하면, 2026년 2월 현재 모기지 금리는 2022년 9월 이후 최저 수준으로 하락했지만, 주택 구매 수요는 가격 수준과 경제 불확실성으로 인해 아직 강한 회복세를 보이지 않고 있다. 재융자는 활발하지만 구매 전선에서는 관망과 계약 취소가 병존하고 있어 향후 시장 방향은 금리 흐름, 주택 가격 움직임, 거시경제 상황에 따라 달라질 전망이다.
