모기지 금리가 급락하며 30년 고정금리가 3년 내 최저 수준을 기록했다. 이 발표는 도널드 트럼프 대통령이 연방 관리 감독 하에 있는 모기지 기관인 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에 2천억달러(200 billion USD) 규모의 모기지담보증권(MBS) 매입을 지시했다고 소셜미디어에 공개한 다음 날 나왔다.
2026년 1월 9일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 보도 직후 모기지 시장은 즉각 반응했다. 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily) 집계 기준으로 30년 고정형 모기지 금리는 5.99%로 22 베이시스포인트(bp) 하락했고 이는 2023년 2월 2일 기록한 최저치와 동일한 수준이다. 이 소식에 따라 주택건설주와 관련 업종 주가는 즉각적인 랠리를 보였다.
트럼프 대통령은 소셜미디어에 이렇게 밝혔다: 이 조치는 모기지 금리를 낮추고 월 상환액을 줄이며 주택 소유 비용을 더 저렴하게 만들 것이라고 말했다.
패니 메이와 프레디 맥의 역할에 대한 설명이 필요하다. 이들 기관은 직접 주택담보대출을 실행(originating)하지는 않는다. 대신 대출기관으로부터 대출을 매입하고 이를 묶어 모기지담보증권(MBS)으로 발행해 투자자에게 판매한다. 이렇게 하면 대출기관은 자금이 회전되어 새로운 대출을 실행할 수 있게 되고, 결과적으로 주택담보대출 금리는 보다 낮고 안정적으로 유지되는 효과가 발생한다. (MBS: Mortgage-Backed Securities)
전문용어 설명: 베이시스포인트(bp)는 금리 변동을 나타내는 단위로 1bp는 0.01%포인트이다. 따라서 22bp는 0.22%포인트의 변동을 의미한다. ‘바이다운(buydown)’은 건설사나 대출기관이 일시적으로 금리의 일부를 보조해 실질적 초기 금리를 낮춰주는 제도를 뜻하며, ‘리파이낸스(refinance)’는 기존 대출을 낮은 금리로 갈아타는 것을 말한다.
역사적 맥락: 금융위기와 코로나19 초기 시장 격변기 동안 중앙은행들의 MBS 매입은 모기지 금리를 크게 낮춘 바 있다. 예컨대 연준(Federal Reserve)은 팬데믹 초기 MBS를 약 $5800억 매입했고, 2020년 3월부터 2021년 6월까지 기관 MBS 보유액은 $1.4조에서 $2.3조로 증가했다고 달라스 연방준비은행(Dallas Fed)은 집계했다. 연준은 당시 금리를 제로 수준으로 인하했고 그 결과 30년 고정 모기지 평균금리는 2021년 초에 기록적인 2.75%까지 하락했다.
이번 조치의 즉각적 파급에 대해 모기지 전문 매체인 모기지 뉴스 데일리의 최고운영책임자 매튜 그래험(Matthew Graham)은 이번 발표만으로도 MBS 시장에 충분한 반응이 나타났다고 평가했다. 다만 실제 매입이 언제 시작되고 어느 정도 속도로 진행될지는 아직 확정되지 않아 시장은 향후 진행상황을 예의주시하고 있다.
시장과 애널리스트 전망: 다수의 애널리스트는 모기지 금리가 향후 25~50bp 정도 추가로 하락할 가능성을 제시하고 있으며 일부는 그보다 더 큰 하락을 전망하기도 한다. UBS의 분석팀은 2천억달러 규모의 MBS 매입이 약 10~25bp의 금리 인하를 유도할 수 있으며, 이를 통해 30년물 공시 금리가 대략 6.0% 수준(보고 당시 6.21% 기준)으로 내려갈 수 있다고 설명했다. 이 수치는 2022년 1월의 약 3.25% 수준이나 전체 미출시 대출의 평균금리인 4.4%보다는 여전히 높은 것이다.
실수요자에 대한 영향: 예를 들어 전국부동산중개인협회(NAR)가 제시한 중간 주택가격 약 $425,000를 기준으로 30년 고정금리, 20% 다운을 전제로 계산하면 금리가 6.21%에서 5.9%로 하락할 경우 월 상환액은 약 $118가량 줄어든다. 이는 일부 예비 구매자에게는 중요한 차이가 될 수 있으나, 여전히 실수요자들이 직면한 가장 큰 장벽은 초기 계약금(다운페이먼트)이라는 점은 변하지 않는다.
건설사와 주택시장 반응: 건설업체 주식은 해당 소식으로 상승했으나, 업계는 이미 자체적으로 모기지 금리 보조(바이다운)를 통해 실질 금리를 5%대 초중반까지 낮추려는 노력을 해오고 있었다. 업계의 주요 우려 요인은 관세와 지속되는 인력 부족으로 인한 비용 상승이다. Zelman의 연구 및 증권 부문 수석부사장 아이비 젤먼(Ivy Zelman)은 이번 발표가 심리적으로는 도움을 줄 수 있으며, 빌더가 이미 제공 중인 금리 바이다운을 몰라 시장 진입을 망설였던 소비자들이 움직일 가능성이 있다고 평가했다. 그러나 젤먼은 여전히 광범위한 주택전환과 수요 회복을 위해서는 더 많은 해결책이 필요하다고 지적했다. 예를 들어 4.99%에서도 대출 적격성(qualify)을 얻지 못하는 소비자들이 존재한다는 점을 강조했다.
마진과 인센티브: UBS의 애널리스트 존 러발로(John Lovallo)는 수요 측면에서는 심리적 긍정효과가 일부 있겠지만, 더욱 큰 효과는 빌더들이 현재 제공하고 있는 인센티브를 축소할 수 있는 여지가 생긴다는 점이라고 분석했다. 이는 곧 총이익률(gross margins)에 긍정적으로 작용할 수 있다.
리파이낸스 효과: 이번 금리 하락은 기존 주택 보유자들이 리파이낸스를 통해 월 상환액을 절감할 수 있는 여지를 넓힌다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 이번 발표 전에도 리파이낸스 신청은 전년 동기 대비 133% 증가한 상태였다. 일반적으로 리파이낸스는 금리를 약 75bp 이상 절감할 수 있을 때 비용 상 유리하다고 판단되므로 이번 조치로 인해 리파이낸스 후보자가 크게 늘어날 수 있다. 다만 대다수의 기존 주택담보대출 보유자들은 여전히 4% 이하의 금리를 보유하고 있어 즉시 혜택을 볼 가능성은 제한적이다.
향후 시나리오와 정책적 불확실성: 이번 지시의 실효와 속도는 몇 가지 불확실성에 좌우된다. 우선 패니 메이와 프레디 맥가 실제로 매입을 언제부터, 어떤 규모로 집행할지에 대한 구체적 일정이 공개되어야 한다. 또한 연준의 통화정책 방향과 시장의 인플레이션 기대, 그리고 장단기 금리 스프레드의 변동성도 모기지 금리의 향후 경로를 결정짓는 주요 변수다. 전문가들은 다음과 같은 시나리오들을 제시하고 있다.
베이스 시나리오: 패니/프레디의 점진적 MBS 매입으로 단기적으로 10~25bp 하락, 중기적으로는 25~50bp 추가 하락 가능성이 있어 주택 수요와 리파이낸스 활동이 일부 회복된다.
낙관 시나리오: 매입이 신속하게 집행되고 연준이 시장 유동성 완화에 협력할 경우 50bp 이상 하락도 가능하며 이는 신축 수요와 기존 주택 매매를 촉진해 주택시장 거래량을 의미 있게 증가시킬 수 있다.
비관 시나리오: 매입 규모가 축소되거나 시장이 인플레이션 지속에 따른 장기 금리 상승을 반영하면 단기 반응은 일시적일 뿐이며, 실물 수요 회복은 제한적일 수 있다. 또한 다운페이먼트 부담, 주택가격의 높은 수준 등이 수요 회복을 제약하는 요인으로 남는다.
정책적 고려사항: 정부 주도의 대규모 MBS 매입은 모기지 금리의 단기 안정화에는 효과적일 수 있으나, 장기적으로는 주택가격 상승 압력, 자산시장 왜곡, 그리고 재정·신용 리스크에 대한 감독 필요성을 동반한다. 따라서 시장 참여자와 규제당국의 면밀한 모니터링이 필요하다.
결론: 이번 트럼프 대통령의 지시는 모기지 시장에 즉각적이고 가시적인 파급을 가져왔으며, 단기적으로는 금리 하락과 주택 관련 수요·리파이낸스 증가를 촉진할 가능성이 크다. 그러나 실제 효과는 매입 집행 속도와 규모, 연준의 통화정책, 그리고 실수요자의 자금력 등 여러 변수에 좌우될 전망이다. 시장은 향후 발표될 구체적 집행 계획과 관련 데이터에 주목하고 있다.
