미국 캘리포니아주 허큘리스(Hercules)의 주택 모습 — 사진 제공: David Paul Morris | Bloomberg | Getty Images
지난 수주간 상승세를 보였던 모기지(주택담보대출) 금리가 지난주에 뚜렷히 하향 조정되었으나, 기존 대출자와 잠재적 주택구매자의 수요에는 큰 변화를 일으키지 못했다. 모기지 뱅커스 협회(Mortgage Bankers Association, 이하 MBA)의 계절 조정 지수에 따르면, 총 모기지 신청량은 전주 대비 1.4% 감소했다. 또한 추수감사절 연휴을 감안해 추가 조정이 이루어졌다.
2025년 12월 3일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 30년 만기 고정금리 모기지(컨포밍 대출한도, $806,500 이하) 기준의 평균 계약 이자율은 6.32%로 전주 6.40%에서 하락했다. 포인트는 20% 다운페이먼트를 기준으로 수수료를 포함해 0.58에서 0.60으로 낮아졌다.
“모기지 금리는 노동시장 약화와 소비자 신뢰 하락을 보여주는 지표에 따라 하락했으며, 이는 채권수익률(재무부 수익률)의 하락과 보조를 맞췄다”고 조엘 캔(Joel Kan), MBA 부사장이자 수석부이코노미스트가 설명했다.
이 같은 금리 하락에도 불구하고, 주택담보대출을 통한 재융자(refinance) 신청은 전주 대비 4% 감소했다. 다만 이는 작년 같은 주와 비교하면 109% 증가한 수치로, 당시(1년 전)에는 금리가 훨씬 높았음을 반영한다.
한편, 주택 구매를 위한 모기지 신청은 주간 기준 3% 증가했고, 작년 같은 주와 비교하면 17% 높은 수준이었다. 올가을 들어 구매자 수요는 여전히 약세를 보이는데, 이는 높은 주택가격, 상대적으로 높은 모기지 금리, 그리고 경제 상황에 대한 불확실성이 소비심리에 부정적 영향을 미치기 때문이다.
“전반적인 경제 전망이 불투명한 가운데, 주택가격 상승세 둔화와 매물 증가가 일부 구매자를 다시 시장으로 끌어들이지만, 주간별로 여전히 혼재된 결과가 나타나고 있다.”고 조엘 캔은 덧붙였다.
변동금리(Adjustable-Rate Mortgage, ARM)의 비중은 전체 신청의 8%로 증가했다. 소비자들이 더 많은 비용 절감을 모색함에 따라 ARM으로 눈을 돌리는 경우가 늘고 있다. ARM은 초반에 더 낮은 금리를 제공하며, 최대 10년 동안 고정할 수 있는 옵션이 있다. 일반적으로 금리가 높은 환경에서 ARM의 인기가 높아지는 경향이 있다.
한편, 이번 주 초 금리는 혼조세로 출발했다. Mortgage News Daily의 별도 설문 조사에 따르면 월요일에는 금리가 급등했으나 화요일에는 일부 되돌림이 발생했다. 이 기간 경제 지표는 금리에 큰 영향을 줄 만한 뚜렷한 변수가 거의 없었다.
“수요일에 발표되는 ADP 고용보고서와 ISM 서비스업 지표의 결합이 채권시장에 영향을 미칠 수 있으며, 셧다운(정부 부분적 셧다운) 가능성에 따른 데이터의 중요성이 일시적으로 민간 데이터의 역할을 증대시킬 수 있다.”
해당 코멘트는 Mortgage News Daily의 최고운영책임자 매튜 그레이엄(Matthew Graham)의 글을 인용한 것이다.
핵심 수치 요약
평균 30년 고정금리(컨포밍 한도 이하): 6.32% (전주 6.40%)
포인트(수수료 포함): 0.58 (전주 0.60)
총 모기지 신청량: 주간 -1.4%
재융자 신청: 주간 -4%, 전년 대비 +109%
구매 신청: 주간 +3%, 전년 대비 +17%
ARM 비중: 8%
용어 설명
컨포밍 대출한도(conforming loan balances)은 정부 후원기관(Fannie Mae, Freddie Mac)이 매입할 수 있는 대출의 최대 금액을 의미한다. 본 기사에서는 $806,500가 기준으로 사용되었다. 포인트(points)는 대출을 받으면서 한 번에 지불하는 수수료의 단위를 뜻하며, 일반적으로 1포인트는 대출금액의 1%에 해당한다. 오리지네이션 수수료(origination fee)는 대출을 개설하고 처리하는 과정에서 대출기관이 부과하는 수수료다.
ARM(Adjustable-Rate Mortgage, 변동금리형 모기지)은 초기에는 고정금리보다 낮은 금리를 제공하되 일정 기간(예: 5년, 7년, 10년) 후 금리가 조정되는 방식의 대출이다. 본문에서 언급된 대로 최대 10년까지 고정할 수 있는 구조의 ARM이 소비자들에게 비용 절감 수단으로 인식되며, 금리 환경이 높을 때 수요가 증가하는 경향이 있다.
채권수익률(Treasury yields)은 국채의 수익률을 말하며, 일반적으로 모기지 금리와 연동되는 경향이 있다. ADP는 민간 고용지표를 제공하는 자료이고, ISM Services는 미국 서비스업의 경기 흐름을 보여주는 지표로서 채권시장과 금리 변동에 영향을 미칠 수 있다.
전문적 통찰 및 전망
이번 주 관측 결과는 금리의 미세한 하락이 즉각적인 대규모 수요 반등으로 이어지지 않는다는 점을 재확인시켜준다. 이는 금리 자체뿐 아니라 주택가격 수준, 소비자 신뢰, 경제 전반의 불확실성이 구매 결정에 복합적으로 작용하기 때문이다. 특히 재융자 신청이 작년 동기 대비 크게 늘어난 것은 지난해의 고금리 시기가 현재와 비교해 상대적으로 불리했음을 반영한다. 그러나 주간 기준으로는 재융자 수요가 감소했는데, 이는 단기적 금리 변동보다 소비자들이 기대하는 향후 금리 흐름이나 주택 보유 기간, 거래비용 등을 종합적으로 고려해 의사결정을 내리고 있음을 시사한다.
향후 전망은 경제지표 발표에 크게 좌우될 가능성이 높다. ADP와 ISM 서비스업 지표, 그리고 채권시장의 흐름은 단기 금리 변동에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 만약 노동시장이 더 약화되고 소비자 신뢰가 추가로 하락한다면 채권수익률과 모기지 금리는 추가 하락 압력을 받을 수 있으며, 이는 시간이 지나면서 구매 및 재융자 수요를 서서히 끌어올릴 여지를 제공한다. 반대로 경기 회복 신호가 강해지면 금리 상승으로 연결되어 수요 회복을 제약할 수 있다.
실용적 관점에서 당장 주택 구입이나 재융자를 고려하는 소비자는 단기 금리 하락만으로 결정을 서두르기보다, 자신의 보유 기간, 초기비용(포인트 및 오리지네이션 수수료), ARM과 고정금리의 장단점, 그리고 시장의 향후 금리 흐름을 종합적으로 고려해 금융기관과 상의할 필요가 있다. 특히 ARM 선택 시 향후 금리 재조정 시기의 금리상승 리스크를 충분히 계산해야 한다.
결론적으로 지난주의 금리 하락은 시장 심리에 긍정적 신호를 주었으나, 단기적으로 수요를 자극하기에는 제한적이었다. 향후 경제지표 흐름과 채권시장 움직임이 모기지 금리 및 주택시장 수요의 핵심 변수가 될 것이다.
