미국 리치먼드 연방준비은행의 토머스 바킨 총재가 모기지(주택담보) 금리가 내려가면 주택 수요는 늘어나겠지만, 현재의 높은 주택가격을 끌어내리는 근본 처방은 되지 못한다고 밝혔다. 그는 가격 상승의 원인을 공급 제약에서 찾으며, 가격 안정의 해법은 요약하면 “더 많이 짓는 것”이라고 강조했다.
보도 메모 2025년 11월 18일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 바킨 총재는 주택시장 논의와 함께 고용, 생산성, 금융시스템 전반의 건전성에 관한 견해를 밝혔다. 그는 현재의 경제를 “건강하다”고 평가하면서도, 노동시장에서 향후 일자리가 근로자 수를 앞지를 위험을 경고했다.
바킨 총재의 핵심 발언은 다음과 같다.
“만약 모기지 금리가 내려가면… 집을 원하는 사람이 훨씬 많아질 것이다… 다음 날 집이 더 생기지는 않는다.”
“주택가격을 낮추는 길은 주택을 더 많이 짓는 것이다.”
그는 현재의 높은 주택가격이 2007~2009년 금융위기의 여파에서 비롯된 구조적 공급 부족을 반영하고 있을 수 있다고 시사했다. 금융위기 이후 주택 공급은 오랫동안 억눌려 있는 반면, 수요는 성장해 왔다는 진단이다. (공급 제약은 신축 감소, 공급망·인력 제약, 토지 이용 제도 등 다양한 요인을 포괄하는 일반적 개념이다.)
미국 경제와 노동시장에 대한 평가
바킨 총재는 광의의 경제에 대해 “여전히 건전하다”고 말하며, 견조한 수요가 지속되고 있다고 평가했다. 동시에 그는 노동시장에는 과제가 존재한다고 지적했다. 특히 앞으로 “일자리가 근로자보다 많은 상황”이 될 높은 위험을 경고하며, 노동력의 제약이 성장에 미칠 파급을 강조했다.
그는 노동력(취업 가능 인구)의 증가율이 “약 0% 수준”으로 향할 수 있다고 전망했다. 이는 노동력이 더 이상 늘지 않는다면, 경제성장이 오로지 생산성 향상에 전적으로 의존하게 됨을 의미한다. 다시 말해, 같은 인력으로 더 많은 산출을 내는 효율 개선 없이는 성장 둔화가 불가피하다는 점을 시사한 것이다.
은행권, 상업용 부동산(CRE)과 프라이빗 크레딧에 대한 견해
바킨 총재는 은행권이 보유한 상업용 부동산(CRE) 익스포저에도 불구하고 “은행들이 놀라울 정도로 탄력적(resilient)임을 확인하는 것은 안심이 된다”고 평가했다. 또한 프라이빗 크레딧(비상장 사모 대출) 시장 참여자들이 유의미한 안정성 문제를 겪지 않았다고 언급하면서도, 은행들의 프라이빗 크레딧 익스포저에는 우려를 표했다.
맥락 해설: 왜 “금리 인하 ≠ 가격 하락”인가
바킨 총재의 메시지는 수요·공급의 비대칭에 초점을 맞춘다. 모기지 금리가 내리면 대출 부담이 낮아져 주택 구매 수요가 확대되기 쉽다. 그러나 단기간에 주택 재고가 늘지 않으면, 추가 수요는 가격 상승 압력으로 되돌아오기 쉽다. 이 경우, 금리 인하가 의도치 않게 가격을 지지하는 효과를 낳을 수 있으며, 공급 확대가 뒤따르지 않는 한 구조적 가격 부담은 완화되기 어렵다.
그가 제시한 해법—“더 많이 짓는 것”—은 공급의 탄력성을 높이는 접근이다. 이는 주택가격 안정의 관점에서 건설·개발 착공 확대, 공급망·인력 여건 개선, 금융위기 이후 위축된 주택 공급 능력의 복원 등으로 요약할 수 있다. 다만 이는 일반적으로 시간이 오래 걸리는 정책 영역으로, 시장 참여자들은 단기적 금리 변화가 아닌 중장기 공급 축적의 궤적을 함께 주시할 필요가 있다.
노동력 정체와 생산성 의존의 함의
노동력 증가율이 0% 내외로 수렴할 경우, 성장의 엔진은 생산성으로 수렴한다. 이는 기술 채택, 업무 프로세스 혁신, 자본 심화 등 효율성 제고가 총량 성장의 유일한 동력이 될 수 있음을 뜻한다. 바킨 총재의 언급은 이러한 구조적 전환을 강조하며, 노동 수급 불균형이 임금, 가격, 기업의 채용 전략, 투자 결정에 미칠 잠재적 파급을 시사한다.
금융시스템 관찰 포인트: CRE와 프라이빗 크레딧
CRE는 오피스·리테일·물류·멀티패밀리 등 상업용 자산을 포괄하는 영역으로, 금리 수준과 공실, 임대료, 평가가치에 민감하다. 바킨 총재는 은행권이 CRE 익스포저에도 불구하고 “탄력성”을 보여 왔다고 말했다. 이는 감내 가능한 손실 흡수 능력과 리스크 관리가 작동하고 있음을 시사한다. 동시에 그는 프라이빗 크레딧에 대한 은행의 익스포저를 잠재 위험 요인으로 지목했다. 프라이빗 크레딧은 비상장 사모 주도의 대출·신용 제공을 의미하며, 은행 시스템 밖에서 성장한 시장이지만, 은행이 직·간접적으로 연계될 경우 리스크 전이가 발생할 소지가 있다.
용어 설명
모기지 금리: 주택담보대출에 적용되는 금리다. 금리가 하락하면 월 상환 부담이 감소해 대출 접근성이 개선되고, 통상적으로 주택 구매 수요가 늘어난다.
공급 제약: 특정 재화(여기서는 주택)의 공급을 빠르게 늘리기 어려운 구조적 요인을 뜻한다. 금융위기 이후의 신축 감소, 건설 인력·자재 제약, 프로젝트 파이낸싱 제한 등 다양한 요소가 포함될 수 있다.
상업용 부동산(CRE): 오피스, 상가, 물류센터, 호텔, 다가구 임대 등 영업 목적의 부동산. 임대수익·자본가치가 금리, 수요, 입지, 자산군 사이클에 따라 크게 변동한다.
프라이빗 크레딧: 비상장 사모펀드·전문 투자자가 제공하는 은행 외부의 신용·대출 자금. 은행권과 달리 규제가 상대적으로 덜한 경우가 많아 유연성이 있지만, 투명성과 유동성 측면의 잠재 리스크가 지적된다.
생산성: 투입(노동·자본) 대비 산출의 효율성. 노동 투입이 정체·감소할 때 성장 유지의 관건이 된다.
종합
바킨 총재의 발언은 주택시장에서의 수요 확대 신호(모기지 금리 인하)만으로는 가격 안정을 담보할 수 없음을 재확인한다. 공급 확대 없이는 가격 하방 압력이 제한적이라는 점을 분명히 했고, 노동력 정체라는 구조적 제약 아래에서는 생산성 중심의 성장 전략이 불가피함을 강조했다. 은행권의 회복력에 대해서는 신뢰를 표했지만, 프라이빗 크레딧과의 연계 리스크는 경계가 필요하다는 평가다.
본 기사는 인공지능(AI)의 지원으로 작성되었으며, 편집자의 검토를 거쳤다. 추가 세부사항은 인베스팅닷컴의 약관(T&C)을 참고한다.
