리얼티 인컴(Realty Income, 티커: O)은 월간 배당을 지급하며 장기간에 걸쳐 꾸준히 배당을 올려온 부동산투자신탁(REIT)으로 소득형 투자자들 사이에서 오랫동안 인기를 얻어왔다. 다만 지난 5년간 주가는 다소 부진해 해당 기간 동안 15% 이상 하락한 바 있다.
2026년 1월 17일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 최근 리얼티 인컴 주가는 회복세를 보이며 지난 1년 동안 25% 이상 상승했다. 이러한 모멘텀이 이어질 가능성이 높아 보이는 가운데, 이 기사에서는 리얼티 인컴을 매수할 만한 세 가지 핵심 이유을 정리한다.
첫째, 리얼티 인컴은 안정적이고 지속적으로 상승하는 배당을 제공한다. 이 REIT는 연속 29년 배당 인상과 108분기 연속 분기별 배당 인상을 기록하며 배당 성장력에서 독보적 성과를 보여왔다. 지난 10년간 배당은 연평균 복합성장률(CAGR) 4.3%를 기록했는데, 이는 2014년 주당 연간 $0.90에서 2024년 7월 말 기준 연간 실행율(run rate) $3.156으로 증가한 수치다.
리얼티 인컴의 월간 배당금은 2025년 10월에 주당 $0.2635로 인상되었고, 이는 현재 대략 전향적(Forward) 배당수익률 약 5.1%에 해당한다. 배당을 꾸준히 늘릴 수 있었던 배경에는 예측 가능한 사업모델과 계약 구조가 있다.
운영 구조 측면에서 리얼티 인컴은 주로 트리플 넷(Triple Net)리스을 활용한다. 트리플 넷리스는 세입자가 유틸리티, 재산세, 유지보수 비용까지 부담하는 형태의 임대차 계약이다. 이러한 구조는 임대인이 예상치 못한 비용 증가를 떠안지 않게 해주며, 회사는 보통 초기 10~20년의 장기 임대계약에 연간 임대료 인상 조항을 포함시켜 장기간에 걸쳐 안정적 현금흐름을 확보한다.
회사는 신규 자산 인수와 기존 자산의 임대료 상승에 따라 조정된 영업현금흐름(AFFO)를 꾸준히 확대해 왔고, 이를 통해 배당을 지원하고 증대시켜 왔다.
둘째, 포트폴리오의 다각화가 진행되어 리스크가 분산되고 있다. 전통적으로 리얼티 인컴은 소매(Retail) 섹터에 집중해 왔고, 그 중에서도 식료품점, 달러 스토어, 약국 등 전자상거래의 영향에 상대적으로 강한 임차인을 선호했다. 그러나 최근 몇 년간 기업은 사업 다각화를 적극 추진했다.
우선 유럽으로의 확장을 통해 현재 약 $110억 규모의 유럽 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다. 최근에는 미국보다 높은 자본화율(cap rate)을 확보할 수 있는 유럽 투자를 적극 확대해 왔다. 자본화율(캡 레이트)은 부동산 투자 수익률을 보여주는 지표로, 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값으로 계산된다.
또한 올해 초에 진행된 스피릿 리얼티(Spirit Realty) 인수로 인해 산업용(Industrial) 자산 노출이 늘어났고, 현재 이들 자산은 연간 계약 임대료의 약 14.5%를 차지한다. 리얼티 인컴은 카지노와 데이터센터 등 다른 수직시장에도 진입했다. 2022년에는 보스턴의 엔코어 보스턴 하버 카지노(Encore Boston Harbor)와의 $17억 규모의 세일-리스백(sale-leaseback) 거래로 도박업계에 처음 진출했으며, 이후 MGM 리조트가 운영하는 라스베이거스의 벨라지오(Bellagio) 자산 지분을 거의 22% 인수했다.
데이터센터 분야에서는 작년에 디지털 리얼티(Digital Realty)와의 합작투자를 통해 건설 중인 두 개의 데이터센터에 대한 지분 80% 인수에 약 $2억을 투입했다. 이러한 포트폴리오 다각화는 소매업 내 특정 임차업체와 섹터에 대한 의존도를 낮춰 전체 리스크를 완화한다.
리스크 관련 경영진 평가: 최근 실적발표(earnings call)에서 리얼티 인컴 경영진은 Rite Aid, Red Lobster, Walgreens, Dollar Tree, At Home, Big Lots 등 일부 임차업체와 관련된 임대료 위험이 2026년 말까지 전체 포트폴리오 연간 계약 임대료의 2.3%에 불과하다고 추정했다. 또 Walgreens 관련 임대료 만기는 향후 2년 반 동안 전체의 단지 26bp(0.26%)에 해당한다고 밝혔다.
경영진은 통상적으로 파산 상황에서 장기 평균 재임대(Recapture)율 84%를 달성한다고 설명했고, 이를 적용하면 AFFO에 미치는 잠재적 영향은 주당 $0.02 정도로 제한적이라고 진단했다. 또한 점포 폐쇄에 대한 사전 통보는 회사가 최적의 대응을 계획할 수 있는 시간을 제공한다고 평가했다.
셋째, 금리 하향이 리얼티 인컴에 우호적으로 작용할 가능성이 크다. 최근 몇 년간 리얼티 인컴의 부진한 주가 흐름은 주로 금리 상승
기사에서는 연준(Fed)이 최근 50bp(0.50%) 금리 인하를 단행한 사실을 지적하며, 이는 향후 수년간 금리 하향의 시작으로 여겨진다고 보도했다. 이미 미국과 유럽에서 캡 레이트는 2022년 초부터 이어진 상승세에서 반전하는 움직임을 보이기 시작했다. 만약 이러한 추세가 지속된다면 리얼티 인컴이 보유한 부동산 포트폴리오의 장부가치는 상승할 것이고, 이는 곧 AFFO와 배당에 긍정적 영향을 미쳐 주가에도 호재로 작용할 수 있다. 예를 들어 기사는 하나의 시나리오를 통해 금리와 캡 레이트 변화가 자산 가치에 미치는 영향을 설명했다. 초기 캡 레이트 4%로 $500만에 매입한 자산이 연간 순영업소득 $20만을 생성한다고 가정할 때, 이후 NOI가 임대료 상승으로 $22만으로 늘었어도 캡 레이트가 6%로 상승하면 해당 자산의 가치는 약 $367만으로 하락한다는 점을 예시로 들었다. 이는 금리 변동의 민감도를 잘 보여준다. 투자 판단과 향후 전망 리얼티 인컴은 일부 임차업체의 구조적 어려움(예: Walgreens의 점포 축소 계획 등)이라는 단기적 리스크가 존재하나, 경영진의 재임대 능력과 계약 구조상 보유한 보호장치로 인해 해당 리스크는 관리 가능한 수준으로 보인다. 더 나아가 금리 하향과 캡 레이트 하락 사이클이 진행될 경우, 회사가 과거 몇 년 동안 경험한 자산가치 저하의 일부가 되돌려질 가능성이 높다. 이는 배당의 안정성과 성장 여력에 직접적인 긍정 요인이 된다. 전문가적 관점에서 보면, 리얼티 인컴의 높은 배당수익률(약 5.1%), 장기간의 배당 인상 기록, 및 포트폴리오 다각화 추진은 금리 하향기와 결합될 때 주가에 추가적인 상승 동력을 제공할 수 있다. 다만 투자자는 다음과 같은 변수들을 주시해야 한다: 향후 금리 경로, 유럽 및 미국 상업용 부동산 시장의 캡 레이트 변화, 대형 임차업체의 점포 재배치 또는 폐쇄 속도, 그리고 신규 자산 인수 시 산정된 캡 레이트 수준이다. 만약 금리가 장기간 낮은 수준으로 유지되어 캡 레이트가 안정적으로 하향한다면, 리얼티 인컴의 포트폴리오 가치는 단계적으로 상승할 것이며, 이는 AFFO 개선과 배당 지속성 강화로 이어져 주가 재평가를 촉진할 가능성이 크다. 반대로 금리의 재상승 또는 상업용 부동산 수요의 급격한 약화는 밸류에이션 리스크를 다시 높일 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 용어 설명(독자를 위한 핵심 개념) REIT(리츠): 부동산투자신탁으로, 투자자들로부터 자금을 모아 상업용·주거용·산업용 등 다양한 부동산에 투자하고 임대수익을 배당 형태로 분배하는 회사형태를 말한다. 트리플 넷 리스(Triple Net Lease): 임차인이 임대료 외에 재산세, 보험료, 유지보수 비용 등 대부분의 운영비를 부담하는 임대계약으로, 임대인에게 예측 가능한 현금흐름을 제공한다. 캡 레이트(Cap Rate): 부동산 투자 수익률을 나타내는 지표로, 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값이다. 금리와 시장 기대수익률 변화에 민감하다. AFFO(조정된 FFO): REIT의 현금흐름을 더 현실적으로 반영하기 위해 FFO(영업현금흐름)에서 추가 조정을 한 수치로, 배당지급 여력 판단에 자주 활용된다. 전향적 배당수익률(Forward Yield): 현재 주가 기준으로 연간 예상 배당금을 환산한 배당수익률이다. 현재와 미래 배당성향을 가늠하는 지표로 사용된다. 투자 시 유의 사항 및 결론 리얼티 인컴은 장기 배당 성장 기록과 월간 배당 구조, 그리고 포트폴리오 다각화를 통해 매력적인 소득형 투자처로 평가된다. 최근의 금리 인하 흐름은 캡 레이트 하락을 통해 자산가치 회복을 촉진할 수 있으며, 이는 배당과 주가에 긍정적 영향을 미칠 가능성이 높다. 다만 대형 임차업체의 구조조정, 거시금리의 재변동, 특정 섹터(예: 소매업)의 수요 변화 등은 지속적인 모니터링이 필요하다. 마지막으로, 본 기사에서 인용된 몇 가지 핵심 숫자를 정리하면 다음과 같다: 연속 29년 배당 인상, 108분기 연속 배당 인상, 10년간 배당 CAGR 4.3%, 월별 배당 $0.2635(전향적 연수익률 약 5.1%), 유럽 포트폴리오 약 $110억, 산업 자산 비중 14.5%, 엔코어 거래 $17억, 데이터센터 지분 인수에 약 $2억, 향후 임대료 위험 추정 2.3%, Walgreens 관련 만기 26bp, 경영진의 평균 재임대율 84% 시 AFFO 영향 주당 $0.02 등이다. 참고로 본 기사에서 인용된 원문 기사 작성자는 Geoffrey Seiler이며, 그에 따르면 해당 저자는 언급된 종목들에 대해 포지션을 보유하고 있지 않다. 또한 Motley Fool은 Digital Realty Trust와 Realty Income에 대해 포지션을 보유하고 추천하고 있다는 공시가 있다.
