리얼티 인컴(Realty Income·티커 O)이 지난 10년간 S&P 500 대비 낮은 성과를 보였지만, 2026년을 기점으로 상황이 반전될 것이라는 전망이 제기됐다. 이 글은 리얼티 인컴의 과거 실적, 금리 민감성, 인수·투자 가능성, 배당정책 등을 바탕으로 향후 1년을 예측한 내용을 정리한 것이다.
2026년 1월 17일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 매트 프랭클(Matt Frankel), CFP가 제시한 세 가지 대담한 예측은 금리 하락에 따른 리츠(REITs)의 수혜, 대규모 인수·투자 증가, 그리고 배당 인상이다. 본문에서는 이 예측을 뒷받침하는 근거와 수치, 리스크 및 시장에 미칠 잠재적 영향을 종합적으로 분석한다.
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핵심 요약— 지난 10년간 리얼티 인컴의 총수익률은 93%였으나, 같은 기간 S&P 500은 337%의 총수익률을 기록했다. 저자에 따르면 이는 부분적으로 금리 상승 환경과 전 세계적 팬데믹으로 인한 자산의 일시적 폐쇄 영향 때문이다. 그러나 저자는 2026년을 기점으로 세 가지 요인으로 상황이 크게 개선될 가능성을 제시한다.
1. 리얼티 인컴이 마침내 S&P 500을 상회할 것
첫 번째 예측은 단순하지만 중요하다. 저자는 2026년에 금리가 의미 있게 하락할 것으로 전망한다. 특히 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하뿐 아니라, 장기 금리(예: 10년 만기 미국 국채 수익률)도 급격히 낮아질 수 있다총수익률 13.7%을 기록해왔고, 일반적으로 금리 하락기에는 실적이 상대적으로 양호했다.
투자자 관점에서 금리 하락은 자본비용의 절감과 함께 임대소득 기반의 배당률에 대한 상대적 매력을 높인다. 따라서 저자는 2026년에 리얼티 인컴이 S&P 500을 능가하는 총수익률을 기록할 것이라고 예상한다.
2. 리얼티 인컴의 인수·투자가 대폭 확대될 것
두 번째 예측은 인수·투자 활동의 확대다. 회사의 가이던스에 따르면 리얼티 인컴은 2025년 투자규모로 55억 달러(약 5.5 billion USD)를 보고할 것으로 예상된다. 이는 대형 REIT로서도 상당한 거래량이다. 저자는 금리 하락과 자본비용 개선이 맞물리면 경영진이 특히 데이터센터와 게임(엔터테인먼트) 자산과 같은 신규 투자 분야에서 적극적으로 자산을 매입하며 ‘가속 페달’을 밟을 가능성이 높다고 분석한다.
이 같은 인수·투자 확대는 포트폴리오의 다각화와 수익구조 개선으로 이어질 수 있으며, 중장기적으로는 기초자산의 현금흐름 증가와 배당지속성 강화에 기여할 여지가 있다. 그러나 대규모 M&A는 통상적으로 단기적인 재무 레버리지 확대와 자금조달 리스크를 동반하므로, 자본시장 상황과 인수대금 구조를 면밀히 검토할 필요가 있다.
3. 투자자들은 5% 수준의 배당 인상을 기대할 것
세 번째 예측은 배당정책과 관련됐다. 리얼티 인컴은 1994년 뉴욕증권거래소 상장 이후 평균 연간 배당 성장률 4.2%를 기록했으며, 최근 10년간에는 연평균 3.5%의 성장률을 보였다. 저자는 시장환경이 개선되면 회사가 월별 지급하는 배당금을 2026년 말까지 총 5% 이상 인상할 가능성이 있다고 전망한다.
배당 인상은 주가에 즉각적인 호재로 작용할 수 있으나, 회사의 FFO(펀드 제공 소득) 성장률, 자본배분 우선순위, 레버리지 비율 변동 등을 종합적으로 고려해야 한다. 배당 지속 가능성은 임대계약의 질, 임차인의 신용도, 포트폴리오의 공실률 등 비재무적 요인에도 영향을 받는다.
리츠(REITs)란 무엇인가
REIT(Real Estate Investment Trust)는 부동산에서 발생하는 임대료·매각 차익 등을 투자자에게 배당 형태로 배분하는 법인형 투자수단이다. 일반적으로 법적으로 과세 혜택을 받기 위해 순이익의 상당 부분을 배당으로 지급해야 하며, 이 때문에 고배당 성향을 보인다. REIT는 상업용·주거용·산업용·특수자산(데이터센터, 셀타워, 의료시설 등) 등 다양한 자산군으로 구성된다. 금리 변동에 민감한 것은, REIT가 주로 외부 자본(부채)을 통해 자산을 취득하는 구조이기 때문이다.
시장 영향과 투자 시사점
전문가 관점에서 보면, 상기 세 가지 시나리오가 현실화될 경우 단기·중기적으로 다음과 같은 시장 영향이 예상된다. 첫째, 금리 하락은 REIT 섹터의 밸류에이션 프리미엄을 확대시켜 주가 상승 압력을 높일 것이다. 이는 특히 고정 임대료 비중이 높고 장기 계약을 가진 자산에 유리하게 작용할 가능성이 크다. 둘째, 대규모 인수·투자는 성장 기대를 반영해 주가를 지지할 수 있으나, 과도한 레버리지 확대 시에는 신용비용 증가로 인한 단기 수익성 악화가 발생할 수 있다. 셋째, 배당 인상은 배당수익률(주당 배당/주가)을 통해 총수익률 개선에 기여하겠지만, 배당성향을 높이기 위한 자금조달 방식이 회사의 순이익 구조에 미치는 영향도 검토해야 한다.
정리하면, 리얼티 인컴이 2026년에 S&P 500을 능가하려면 금리 하락과 함께 인수·투자 집행의 질이 뒷받침되어야 한다. 또한 배당 인상은 외형적 금액뿐 아니라 지속가능성 측면에서 검증되어야 한다. 투자자들은 회사의 2025년 연말 실적 발표(예상 투자규모 55억 달러), 2026년 1분기 이후 발표되는 자산 매입 내역, 그리고 FFO·조정순이익 추이를 주의 깊게 관찰할 필요가 있다.
추가적 주의사항 및 공시
원문 기사 저자는 매트 프랭클(Matt Frankel, CFP)이며, 그는 리얼티 인컴 보유 포지션을 가지고 있다고 밝히고 있다. 또한 원문을 제공한 매체(모틀리 풀/The Motley Fool)는 리얼티 인컴에 대해 보유 및 추천 포지션을 보유하고 있음을 공개했다. 원문에 따르면 1 Stock Advisor의 누적 평균 수익률 등 일부 수치는 2026년 1월 17일 기준으로 제시됐다.
“이러한 예측은 대담한 전망이며, 반드시 실현된다는 보장은 없다.”
투자 결정 시에는 회사의 공시자료, 재무제표, 금리 및 거시경제 지표, 그리고 개인의 투자목표와 리스크 허용범위를 종합적으로 고려해야 한다.
