리얼티 인컴(NYSE: O)은 1994년 상장 이후 장기적으로 강력한 성과를 보였으며, 누적 수익률은 S&P 500 (SNPINDEX: ^GSPC)을 넘어서왔다. 그러나 지난 10년간 넷 리스 형태의 부동산 투자 신탁(REIT)은 시장 평균에 비해 현저히 뒤처진 성과를 보였다.
이 기간 동안 S&P 500의 성과를 주도한 대형 기술주 상승의 영향이 일부 원인이었다. 10년간의 총 수익률이 108%(연 평균 약 7.6%)에 불과하다는 점은 장기 투자자들이 주식 투자에서 기대하는 수준보다 낮다.
2025년 6월 13일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 리얼티 인컴의 사업 자체에 문제는 없는 것으로 보인다. 이 회사의 부동산은 여전히 예측 가능한 수익을 생성하고 있으며, 경영진은 매년 수십억 달러의 자본을 새로운 투자에 투입하고 있다. 또한 회사의 순이익의 지속적인 성장은 경영진이 배당금을 꾸준히 증가시켜 현재까지 111분기 연속 배당금을 올릴 수 있도록 했다.
2025년 1분기 기준, 리얼티 인컴은 15,627개의 부동산을 소유하고 있으며, 임대 수익의 약 73%는 소매점 세입자로부터 발생한다. 포트폴리오의 점유율은 98.5%였으며, 거의 200개의 임대 계약이 만료되었음에도 리얼티 인컴은 이전 임대료의 약 104%를 재획득했다. 조정된 운영 수익(AFFO) 수치는 지난해 같은 기간에 비해 3% 증가했다.
이 분기 동안 리얼티 인컴은 평균 초기 수익률 7.5%로 14억 달러의 인수를 관리했으며, 새로운 투자 활동의 약 60%는 유럽에서 이루어졌다. 경영진은 올해 총 40억 달러를 투자할 것으로 예상하고 있으며 실제로 그 이상의 총액을 보게 될 가능성도 있다. 우수한 기업 신용 덕분에 리얼티 인컴은 최근 5.125%의 이자율로 신규 부채를 발행하여 신부동산 인수의 경제적 의미를 계속 부여했다.
또한 리얼티 인컴은 경제나 주식 시장 상황에 상관없이 좋은 성과를 내도록 설계되어 있다. 세입자들은 장기 트리플 네트 리스를 체결하여 수익 예측 가능성이 높고, 점차적으로 증가한다.
여러 환경에서 현금 흐름은 극도로 안정적이었다. 실제로 많은 세입자들이 운영할 수 없었던 2020년 코로나19 팬데믹 초기에도 리얼티 인컴의 점유율은 이전 최저치에서 1%도 하락하지 않았다.
앞으로 5년 후 리얼티 인컴 주식의 전망
리얼티 인컴의 주가가 5년 후 어디에 있을지는 주로 금리 환경에 크게 좌우될 것이다. 앞서 말했듯이 회사는 지난 10년간 다소 실망스러운 수익률을 보였으나, 그 기간 동안 2차례의 이자율 상승 환경이 있었고, 기준금리는 10년 전보다 400 베이시스 포인트 이상 높아졌다.
따라서 향후 몇 년 동안 이자율이 전반적으로 하락하고 5년 후 현재보다 크게 낮아지면 리얼티 인컴의 주가는 더 높은 수익률을 보일 가능성이 높다. 반면 이자율 환경이 현재와 비슷하거나 금리가 더 높아지면 반대의 결과가 나올 수 있으며, 최근 몇 년 동안 보았던 것처럼 한 자릿수 중반이나 중위권의 수익률을 기록할 수 있을 것이다.
그러나 이자율이 어떻든, 나는 리얼티 인컴의 5년 후 사업의 위치를 주가보다 훨씬 더 확신한다. 회사의 포트폴리오가 98% 이상의 점유율을 유지할 가능성이 높고, 매년 수십억 달러가 투자되면서 확장될 가능성이 높다. 회사의 목표 수직에서는 수조 달러의 투자 가능한 부동산이 존재한다.
향후 5년간 유럽 부동산이 전체 포트폴리오의 상당히 높은 비율을 차지할 것으로 예상된다. 주가가 어떻든 리얼티 인컴의 배당금은 현재보다 약 20% 증가할 것으로 보인다. 왜냐하면 역사적으로 매년 약 4%씩 성장해왔기 때문이다.
리얼티 인컴은 필자의 가장 큰 투자 중 하나로서 앞으로 몇십 년 동안 가지고 갈 계획이며, 은퇴 시점까지 우수한 총 수익률을 달성할 것으로 확신한다. 그러나 특정한 5년간의 기간은 훨씬 더 불확실하다.
모틀리 풀 스톡 어드바이저 팀은 현재 구매해야 할 10개 최고의 주식을 확인했다. 리얼티 인컴은 이 목록에 포함되지 않았지만, 목록에 포함된 10개 주식은 향후 몇 년간 괄목할 만한 수익을 올릴 수 있을 것으로 예상된다.
넷플릭스가 2004년 12월 17일 이 목록에 올랐을 때, 추천 시점에 $1,000를 투자했다면 지금 $657,871가 되었을 것이다. 또는 엔비디아가 2005년 4월 15일 목록에 포함되었을 때, 추천 시점에 $1,000를 투자했다면 지금 $875,479가 되었을 것이다. 스톡 어드바이저의 평균 총 수익률은 998%로, S&P 500의 174%와 비교하여 시장을 압도적으로 앞선다.
