리얼티 인컴, 데이비드 드레먼 ‘컨트래리언’ 모델 점수 64%… 대형 리츠 투자 매력은?

[뉴욕] 부동산 운영(REIT) 업계의 대표 종목으로 꼽히는 리얼티 인컴 코퍼레이션(Realty Income Corp, 티커: O)이 투자 리서치 기업 발리디아(Validea)‘데이비드 드레먼 컨트래리언(Contrarian) 모델’ 평가에서 64%를 기록했다. 컨트래리언 모델은 시장에서 외면받는 중·대형주 가운데 근본적 지표가 개선되고 있는 기업을 선별하는 전략이다.

2025년 8월 16일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 발리디아는 총 22가지 ‘구루’(legendary investor) 전략을 운용하고 있으며, 이번 평가는 그 가운데 데이비드 드레먼 모델에서 가장 높은 순위를 받은 종목으로 리얼티 인컴을 지목했다. 다만 해당 모델에서 80% 이상을 받아야 ‘관심 대상’, 90% 이상을 받아야 ‘강력 매수 후보’로 간주된다는 점을 감안하면, 64%는 ‘부분적 매력’ 수준으로 해석된다.

아래는 발리디아가 공개한 세부 항목별 통과(✔)·실패(✖) 현황이다.

  • 시장가치(Market Cap): ✔
  • 순이익 추세(Earnings Trend): ✔
  • 최근 및 향후 EPS 성장률: ✖
  • P/E(주가수익비율): ✖
  • P/CF(주가현금흐름비율): ✖
  • P/B(주가순자산비율): ✖
  • P/D(주가배당비율): ✔
  • 유동비율(Current Ratio): ✖
  • 배당성향(Payout Ratio): ✔
  • 자기자본이익률(ROE): ✖
  • 세전영업이익률(Pre-tax Margin): ✔
  • 배당수익률(Yield): ✔
  • 부채비율(Total Debt/Equity): ✔

컨트래리언 모델이란 무엇인가

‘컨트래리언(Contrarian)’은 ‘대세에 역행하는 투자자’를 뜻한다. 데이비드 드레먼은 1977년부터 월가에서 이 전략을 제시해 왔으며, ‘시장 심리가 과도하게 부정적일 때 오히려 기회가 발생한다’는 철학으로 유명하다. 그의 ‘켐퍼-드레먼 하이 리턴 펀드’(Kemper-Dreman High Return Fund)는 1988년부터 1998년까지 Lipper Analytical Services 기준 동종 255개 펀드 가운데 수익률 1위를 기록한 바 있다.

발리디아는 이러한 철학을 ‘고평가 우려가 없고, 재무 건전성이 유지되며, 배당·수익성 지표가 개선 중인 종목’을 찾는 정량 모델로 구현했다. 리얼티 인컴의 경우 시장가치와 배당 관련 지표에서는 강점을 보였지만, P/E·P/CF·P/B 등 밸류에이션 척도EPS 성장성, ROE 부문에서 미흡하다고 평가됐다.


기업 및 주가 개요

리얼티 인컴은 월 배당(Monthly Dividend) 지급을 브랜드로 내세운 미국 상장 리츠(REIT)다. 2025년 8월 15일 기준 시가총액은 약 430억 달러로, S&P 500 편입 종목 가운데 상위권에 속한다. 월 배당 정책으로 인해 개인투자자에게 꾸준한 현금 흐름을 제공한다는 점에서 ‘배당 귀족(Dividend Aristocrat)’ 안에서도 독특한 포지셔닝을 확보했다.

그러나 최근 고금리 환경과 상업용 부동산 경기 둔화 우려로 업계 전반의 CAP RATE(자본화율) 상승 압력이 거세졌으며, 이는 주가 하방 요인으로 작용하고 있다. 실제로 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지 리얼티 인컴의 주가는 약 18% 조정을 받았다.


투자 포인트와 리스크

1) 배당안정성
발리디아에 따르면 리얼티 인컴의 배당성향(Payout Ratio)은 75% 이하로, 리츠 업계 평균을 밑돈다. 이는 현금흐름(FFO) 대비 배당 여력이 비교적 우수하다는 의미다.

2) 재무 레버리지
총부채/자기자본 비율(Total Debt/Equity)이 ‘PASS’를 받았다는 점은 차입 구조가 안정적임을 시사한다. 다만 금리상승기가 장기화될 경우, 차환 비용이 증가할 가능성은 여전히 존재한다.

3) 밸류에이션 부담
주요 밸류 지표(P/E·P/CF·P/B)에서 모두 ‘FAIL’ 판정을 받은 것은 ‘성장성이 정체된 상태에서 주가가 여전히 높다’는 우려를 반영한다.


알아두면 좋은 용어

P/E(주가수익비율)는 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 값으로, ‘주가가 이익 대비 얼마나 비싼가’를 나타내는 대표적인 밸류에이션 지표다.

FFO(운용현금흐름)는 리츠의 실질 현금 창출력을 보여주는 지표로, 감가상각비를 더하고 자산매각 이익을 제외해 계산한다. 일반 제조업체의 영업이익과 유사하게 해석하면 된다.

CURRENT RATIO(유동비율)는 유동자산을 유동부채로 나눈 값으로, 1 이상이면 단기지급능력이 양호하다고 판단한다.


전문가 시각

*칼럼니스트 견해
필자는 리알티 인컴이 ‘월 배당’이라는 차별화된 주주 환원 정책과 낙폭 과대 구간에서 매력적인 배당수익률을 제공한다는 점에 주목한다. 다만 밸류에이션 부담과 성장성 둔화가 동시에 지적됐다는 사실은 무시할 수 없다. 64%라는 점수는 ‘관망 내지 분할매수’ 전략이 합리적임을 시사하며, 미 연준(Fed)의 금리 경로가 하향 안정화될 때까지 변동성에 대비할 필요가 있다.

결국 투자자는 장기 현금흐름 확보단기 가격 조정 위험을 동시에 고려해야 한다. ‘배당 재투자(DRIP)’ 전략을 활용해 평균단가를 낮추는 방법도 대안이 될 수 있다.