뉴욕 증시에서 주택 관련주가 2026년 2월 25일(현지시간) 큰 폭으로 하락했다. 주택 개선 소매업체인 로우스(Lowe’s)와 홈디포(Home Depot)의 보수적(하향) 전망과 발언이 투자심리를 위축시킨 영향이다.
2026년 2월 25일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 미국의 주택 건설업체와 주택 관련 기업들의 주가가 이날 대거 하락하면서 S&P 500 지수 내에서 큰 폭의 낙폭을 기록한 종목들이 다수 나타났다. 로우스는 시가총액이 거의 $1500억(약 1500억 달러)에 달하는 대형주로서 하루 동안 5.6% 하락했다.
시장 전반은 이날 S&P 500 지수가 0.8% 상승하는 가운데, 주택 관련 업종은 이와 다른 흐름을 보였다. S&P 1500 주택건설 지수는 3.7% 하락하며 3주 만의 최저치를 기록했고, PHLX(필라델피아) 주택 섹터 지수도 3% 하락했다. 주택 관련 주요 개별주로는 렌나(Lennar)가 4.9% 하락했고, 펄트그룹(PulteGroup)은 4.5% 하락, D.R. Horton은 4% 하락했다. 건축자재 업체인 Builders FirstSource는 6.4% 급락했다.
“대통령의 대기업의 주택 소유 제한 발언을 감안하면 주택건설업체에는 호재일 것 같지만…”
라는 발언은 오클라호마 털사에 본사를 둔 롱보우 자산운용(Longbow Asset Management)의 최고경영자 제이크 달러하이드(Jake Dollarhide)의 지적에서 확인된다. 달러하이드는 이어서
“금리가 지나치게 높아 사람들은 낮은 1~3%대의 기존 주택담보대출에 묶여 이동하지 못하고 있다”고
말했다. 해당 발언은 시장에서의 이동 제약(lock-in effect)과 주택 수요 둔화를 함축한다.
미국 내 주택 시장은 공급 부족, 높은 금리, 상승하는 건설비용에 따른 압력으로 어려움을 겪고 있다. 기존 주택 매매는 2026년 1월 기준 최근 2년여 만의 최저 수준으로 떨어졌다. 이러한 배경에서 로우스는 연간 매출과 실적 전망을 월가 추정치보다 낮게 제시했고, 컨퍼런스콜에서 최고경영자 마빈 엘리슨(Marvin Ellison)은 소비자 신뢰가 “물가 상승 압력과 전반적 경제 불확실성 때문에 위축되어 있다”고 밝혔다.
엘리슨은 또한
“지속적인 고착(lock-in) 효과가 여전히 작용해 주택 회전율과 신규주택 착공이 압박을 받고 있다”고
말하며, 주택 시장과 주택 리모델링 시장의 개선은 점진적일 것이라 전망했다. 이 같은 로우스의 설명은 투자자들에게 향후 실적 개선이 즉각적이지 않을 것이라는 신호로 해석됐다.
한편 로우스에 앞서 화요일(24일) 홈디포의 최고재무책임자(CFO) 리처드 맥페일(Richard McPhail)은 2023년 이후로 미국 소비자들이 “얼어붙은(frozen) 주택 환경” 속에서 영업해 왔으며 아직 의미 있는 개선이 나타나지 않았다고 진단했다. 홈디포의 주가는 화요일에 약 2% 상승했으나 수요일에는 2.3% 하락했다.
금리 관련 지표도 혼재된 신호를 보였다. 30년 고정(고정금리) 모기지 평균 금리는 전일보다 8bp(8 베이시스 포인트, 0.08%p) 내린 6.09%로 집계됐다. 그럼에도 불구하고 주택 구입을 위한 대출 수요(loan demand)는 전주 대비 4.7% 감소
용어 설명
고착(lock-in) 효과란 기존 보유자가 매우 낮은 이자율의 주택담보대출을 보유하고 있을 때 금리 하락 또는 현재 금리 환경에서도 이동(주택 매매)을 하지 않음으로써 주택 시장의 거래(회전)가 둔화되는 현상을 말한다. 이는 주택 공급을 억제하고 신규 주택 수요의 흐름을 제한한다.
S&P 1500 주택건설 지수와 PHLX 주택 섹터 지수는 주택건설업, 주택 관련 용품·서비스, 건축자재 기업들의 주가 흐름을 보여주는 업종 지수로, 해당 지수의 등락은 업종 전반의 투자심리와 실적 기대를 반영한다.
베이시스 포인트(bp)는 금리 변동을 나타내는 단위로, 100bp는 1%포인트에 해당한다. 예를 들어 8bp의 변화는 0.08%포인트의 변동을 의미한다.
향후 영향과 시장 전망(분석)
단기적으로는 대형 주택 관련 리테일러와 건설업체의 보수적 가이던스(실적 전망)와 경영진의 비관적 설명이 투자심리를 압박할 가능성이 크다. 실제로 로우스와 홈디포는 주택 관련 소비지출과 리모델링 수요의 선행지표 역할을 해왔기 때문에 이들의 보수적 시각은 업종 전반에 즉각적인 하방 압력을 줄 수 있다.
중장기적으로는 금리 흐름과 주택 공급 측 요인(토지 확보, 건설비, 공사 인력 가용성) 그리고 정책적 요인(예: 대형 기업의 주택 보유 제한 등)이 복합적으로 작용해 판세를 결정할 것이다. 예컨대 30년 고정 모기지 금리가 추가로 하락하면 주택 수요가 회복될 여지가 있으나, 현재처럼 대출 수요가 둔화된 상태에서는 금리 하락의 효과가 즉시 가시화되지 않을 수도 있다.
트럼프 대통령이 대기업의 주택 보유를 제한하겠다는 국정연설(주(State of the Union)에서의 언급)은 단기적 정치 변수로서 주택시장 구조에 대한 투자자들의 우려와 기대를 동시에 자극한다. 정책 시행 가능성 및 구체적 규정의 범위와 속도에 따라 부동산 시장의 자금 흐름(특히 대규모 자본을 투입하는 기관 투자자들)의 재조정이 촉발될 수 있다.
금융·주택 시장에 미치는 파급 경로는 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 소비자 신뢰 및 대출 수요가 약화되면 신규주택 착공과 주택 관련 소비(리모델링 포함)가 둔화된다. 둘째, 건설자재 및 관련 공급망의 수익성 압박으로 기업별 실적 변동성이 확대될 수 있다. 셋째, 정책 변화는 단기적 불확실성을 높이나 시행 시기와 내용에 따라 중장기적 수급 균형을 바꿀 수 있다.
결론
2026년 2월 25일 로우스와 홈디포의 보수적 발언은 주택 관련주 전반의 투자 심리를 약화시켰으며, 이는 단기적 주가 하방 압력으로 이어졌다. 향후 주택 시장의 회복 여부는 모기지 금리의 추가 하락 여부, 대출 수요의 회복, 건설비용 및 공급 제약의 완화, 그리고 정책 리스크의 구체적 전개에 의해 좌우될 전망이다. 시장 참여자들은 기업별 실적 발표와 경제·금융 지표(모기지 금리, 대출 수요 지표, 신규주택 착공 통계 등)를 주시할 필요가 있다.
기사 작성: Caroline Valetkevitch, Lance Tupper / 로이터 통신. 보도일자: 2026-02-25 23:07:34.
