투자(Brokers) 사이트인 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 레이몬드 제임스가 주거용 리츠(REIT, Real Estate Investment Trust) 섹터에서의 평점을 조정하여 에식스 프로퍼티 트러스트를 아웃퍼폼으로 상향 조정하고, 미드-아메리카 아파트 커뮤니티즈를 마켓 퍼폼으로 하향 조정했다.
6월 24일 보도에 따르면, 레이몬드 제임스는 지속적인 임대료 성장 둔화 추세와 상대적인 가치 평가를 주요 요인으로 들며 이런 결정을 내렸다고 밝혔다.
에식스는 기술 중심의 미국 서부 해안 시장에서 강력한 포지셔닝을 차지하고 있어 최근 국가적인 임대료 성장에서 두드러진 성과를 보이고 있다. 분석가들은 ‘샌프란시스코, 산호세, 시애틀이 향후 2025년 중반까지 각각 +4.2%, +4.2%, +2.5%의 큰 임대료 상승률을 기록하며 가장 성과가 우수한 다가구 주택 시장 중 일부로 남아있다’고 언급했다.
그들은 에식스가 공급 측 압력에서 잘 보호받고 있으며, 보수적인 지침에도 불구하고 상승 가능성이 있다고 믿고 있다.
에식스의 등급 상향과 함께 목표 주가는 315달러로 설정되었으며 이는 에식스의 업데이트된 순자산가치(NAV) 추정치 314.91달러와 일치한다.
회사는 현금 연체 현상이 개선되고 오클랜드의 임대료 성장 추세 변화 가능성을 강조하며, 에식스의 자본 비용 우위가 2025년 하반기(2H25)에 중요한 차별화 요인이 될 수 있음을 지적했다.
반면에, MAA의 등급 하향은 경쟁사 대비 가치 격차 감소와 매크로 불확실성 증가를 반영한다. 주가는 현재 2026년 예상 조정된 운영 자금(AFFO) 18.8배에 거래되고 있으며, 대형주 평균에 근접하여 즉각적인 멀티플 확장 여지를 줄였다.
선벨트 지역 시장에서의 수요는 여전히 강력하지만, 레이몬드 제임스는 2025년 상반기까지 제공되는 아파트 공급이 높은 영역과 경기 변동의 잠재적 영향을 우려했다.
회사는 2025년 MAA의 AFFO/주당 추정을 7.73달러, 2026년에는 8.00달러로 하향 조정하며, 이전 예측치를 낮췄다.
업데이트된 NAV 추정치는 166.89달러이며, MAA는 6월 23일 현재 이 수치 대비 10% 할인된 가격에 거래되고 있다.
보다 광범위하게, 레이몬드 제임스는 주거용 리츠 유니버스 전반에 걸쳐 중립적 및 신중한 관점을 유지하고 있으며, 임대의 비정상적인 계절적 부진과 임대료 성장 둔화의 광범위한 지리적 분산을 단기적인 가시성의 제한 요인으로 언급했다.
브로커의 주거용 리츠 커버리지에서 최상위 픽은 여전히 센터스페이스로, 이 회사는 미드웨스트/마운틴 웨스트 포트폴리오와 관련된 위험에도 불구하고 NAV 및 FFO 멀티플에서 큰 가치 할인에 계속 거래되고 있다.
