두바이의 부동산 시장이 최근 미국-이란 전쟁의 여파로 초기 약화 조짐을 보이고 있다는 분석 결과가 나왔다. 거래량 급감과 일부 중개인의 가격 인하 사례가 포착되면서 안전자산으로 여겨지던 두바이의 이미지가 시험대에 올랐다는 평가가 이어진다.
2026년 3월 20일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 전쟁 발발 후 약 3주가 지난 시점에서 두바이 부동산시장은 거래 위축과 가격 조정 신호를 동시에 보이고 있다. 다수의 분석 자료와 현지 중개인, 소셜미디어 메시지를 종합한 로이터의 보도는 시장의 초기 충격을 수치와 구체적 사례로 제시했다.
골드만삭스의 애널리스트들은 금주 공개한 노트에서 3월 상반기(3월 첫 12일)의 UAE 부동산 거래량이 전년 동기 대비 37% 감소하고, 전월 대비 49% 급감했다고 추정했다. 같은 보고서는 3월 들어 완료된 거래 총액이 2월에 비해 절반 수준으로 줄어들었다고 덧붙였으며, 이는 2024년 두바이 홍수 사태나 지난해 6월의 이전 이란-이스라엘 충돌 당시보다 훨씬 큰 하락이라고 평가했다. 다만 골드만삭스는 중간 거래 가격은 전년 대비 약 3% 하락에 그쳤다고 밝혔다.
현지 부동산 중개인과 로이터가 검토한 소셜미디어 메시지에서는 일부 매물이 12~15% 수준의 할인으로 시장에 나오는 사례가 확인됐다. 예컨대, 세계에서 가장 높은 건물인 부르즈 칼리파 인근의 한 매도자는 기존 가격 $735,000에서 약 12% 인하한 $650,000을 빠른 매각 가격으로 제시한 것으로 전해졌다. 중개인은 사안의 민감성을 이유로 익명으로 전했다. 또한 소비자들 사이의 메시지에서는 팜 주메이라(Palm Jumeirah)의 분양(오프플랜) 아파트가 원래 가격 대비 약 15% 할인된 약 $2,000,000에 제시된 사례도 확인됐다.
분석 기관 시티(Citi)의 애널리스트들은 이번 분쟁이 두바이 장기 인구 성장 기대치에 상당한 리스크를 도입했다고 평가했다. 시티는 올해 두바이 인구성장률을 1%로 가정하며 2027~2031년 연평균 2~2.5%의 성장을 예상했다. 이는 최근 몇 년간의 약 연간 4% 성장률과 비교해 둔화된 전망이다. 시티의 베어리시(하방) 시나리오에서는 부동산 가격이 올해부터 2028년까지 연평균 약 7% 하락할 수 있다고 제시했다.
현장 반응과 거래 지속성
그러나 현장의 주요 관계자들은 즉각적인 공황 상태는 아니라고 보고한다. 부동산 투자회사 블랙오크(BlackOak)의 창립자 겸 회장 임란 셰이크(Imran Sheikh)는 로이터에 “사람마다 위험을 평가하고 인식하는 방식은 매우 다르다. 그러나 데이터는 분명한 이야기를 하고 있다. 거래가 멈추지는 않았다”고 말했다. 그는 또한 “아프리카에 있는 고객 한 명이 다음 한 달 동안 기회가 있으면 진행하라고 말했다”고 전했다.
개발사 아라다(Arada)는 이번 주 전 UFC 헤비급 챔피언 프랜시스 응가누(Francis Ngannou)에게 팜의 약 $25,000,000 규모의 오프플랜 유닛을 매각했다고 밝혀 “두바이의 브랜드 럭셔리 레지던스에 대한 투자자 수요가 계속되고 있음을 보여준다”고 설명했다.
“많은 투자자들이 우리에게 전화를 걸어 ‘긴급 매물이나 할인 매물이 있으면 알려 달라’고 한다. 우리는 사우디·에미레이트 고객과 인도 패밀리오피스들로부터 그런 요청을 받는다”고 두바이 기반 투자회사 아사스 캐피탈(Asas Capital) CEO 히만슈 칸델왈(Himanshu Khandelwal)가 로이터에 말했다.
한편, 부르즈 칼리파 개발사인 에마아르 프로퍼티스(Emaar Properties)의 창업자 겸 회장 모하메드 알랍바르(Mohamed Alabbar)는 CNBC 인터뷰에서 “아무도 가격을 양보하고 싶어하지 않는다(nobody wants to budge)”고 말했다. 또한 듀가스타(Dugasta Properties)의 창업자 겸 회장 타우시프 칸(Tauseef Khan)은 로이터에 “현재 광범위한 할인은 관찰되지 않는다. 대부분의 매수자들은 단기 가격 변동보다는 장기적 가치를 중시하고 있다”고 밝혔다.
용어 설명 및 맥락
오프플랜(Off-plan)은 아직 완공되지 않은 분양 단계의 부동산을 말한다. 투자자는 완공 전에 계약을 맺어 분양권을 확보하며, 이 단계의 가격은 시장 심리와 자금조달, 건설 일정 등에 민감하게 반응한다. 팜 주메이라(Palm Jumeirah)는 두바이 인공섬에 조성된 고급 주거·관광지역으로, 럭셔리 콘도미니엄과 리조트가 밀집해 있다. 부르즈 칼리파(Burj Khalifa)는 세계 최고층 빌딩으로, 주변 지역의 부동산 가치는 상징적 요소의 영향도 받는다.
시장 영향 분석
단기적으로는 거래량 급감이 시장 유동성을 저해해 가격 변동성을 키울 가능성이 높다. 골드만삭스와 시티의 자료를 종합하면, 거래 총액의 절반 수준 감소와 인구성장률 하향은 수요 측면의 약화를 시사한다. 수요 감소가 지속될 경우 공급 과잉 지역에서 가격 조정 압력이 확대될 수 있으며, 특히 고가 럭셔리·오프플랜 물량 중심의 단지에서 재가격(repricing) 사례가 더 빈번하게 발생할 수 있다.
중기적으로는 정책 대응과 자본 유입의 변화가 중요한 변수가 될 것이다. UAE의 무세(비과세) 혜택과 거주 비자 정책, 해외 자본의 유입 경로는 이미 두바이 부동산 성장의 핵심 요인이다. 전쟁으로 인한 지정학적 위험이 중장기적으로 완화되면 투자심리가 회복될 여지가 크다. 다만 시티가 제시한 저성장 가정(연간 2~2.5% 인구 증가)과 골드만삭스의 거래액 급감 수치가 현실화된다면, 개발사·건설사·금융권의 프로젝트 재검토와 자금조달 조건 강화가 이어질 가능성이 있다.
가격 전망
시장 참여자들이 제시한 여러 시나리오를 종합하면, 단기 조정 국면에서는 일부 지역과 제품(특히 고가의 오프플랜·럭셔리 고층 주거)의 가격이 10% 내외의 할인을 보일 수 있다. 시티의 베어리시 시나리오(연평균 -7%·2026~2028)는 하방 리스크가 현실화될 경우 적용될 수 있는 가이드라인으로, 이는 전체 시장에 고르게 적용되기보다는 수요가 급감한 특정 세그먼트에 집중될 가능성이 높다. 반면 현지 고액 투자자와 패밀리오피스의 매수 의지가 유지되는 한, 핵심 입지(core location) 및 브랜드 레지던스는 가격 방어력이 상대적으로 강할 전망이다.
결론
요약하면, 2026년 3월 중순 이후 발생한 중동 지역의 군사적 충돌은 두바이 부동산 시장에 거래량 급감과 일부 가격 인하라는 초기 충격을 가져왔다. 다만 거래가 완전히 중단된 것은 아니며, 일부 투자자는 오히려 기회를 모색하고 있다. 향후 시장 흐름은 지정학적 리스크의 지속 여부, UAE의 정책적 대응, 글로벌 자본의 위험선호 변화 등에 따라 크게 달라질 가능성이 있다. 환율 기준으로 $1 = 3.6726 UAE 디르함(AED)임을 참고할 필요가 있다.
