독일 주택 가격이 2028년까지 매년 약 3%씩 오를 것이라는 전망이 나왔다. 이 같은 상승률은 전체 물가상승률을 앞지를 가능성이 높아 첫 주택 구입자들의 주거비 부담을 악화시키고 임대료도 높은 수준을 유지시킬 것으로 분석된다.
2026년 3월 6일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사 결과 독일 주택 가격이 향후 수년간 점진적으로 상승할 것이라는 전망이 우세했다. 본 보도는 인드라딥 고쉬(Indradip Ghosh)가 작성했으며, 보도 지역은 벵갈루루(BENGALURU)이다.
설문 개요와 핵심 전망
로이터가 2026년 2월 24일부터 3월 5일 사이에 설문한 12명의 부동산 분석가들은 평균 주택 가격이 2026년 3.3%, 2027년 3.0%, 2028년 3.0% 상승할 것으로 전망했다. 이는 지난 11월 조사에서 제시된 전망과 크게 다르지 않은 수치다.
조사에 응한 분석가들 중 10명은 향후 1년 동안 첫 주택 구입자들의 주택 구매 여건이 악화될 것으로 전망했다. 이들은 주택 공급 부족과 임대료 상승 압력이 지속될 것으로 보고 있다.
회복 배경과 건설 지표
유럽 최대 경제국인 독일의 주택 시장은 몇십 년 만의 최악의 침체를 겪은 뒤, 지난 1년 동안 회복세를 보이며 2024년 초 저점 대비 약 6%의 가격 상승을 기록했다. 또한 건축 인허가(building permits)는 2025년에 4년 만에 처음으로 증가해 향후 건설 활동이 점진적으로 재개될 가능성을 시사했다.
그러나 공급 측면의 제약은 여전하다. 부동산 전문가들의 봄 보고서에 따르면 올해 건설될 것으로 추정되는 신규 주택 수는 약 20만 세대(Just over 200,000)에 그칠 것으로 예상돼 수요보다 현저히 낮다. 독일 연방주택부(주택부)가 작년에 의뢰한 연구는 2030년까지 연간 약 32만 세대(320,000) 수준의 신규 주택 공급이 필요하다고 제시한 바 있다.
금리와 지정학적 리스크
이번 전망은 유럽중앙은행(ECB)이 최근의 금리 인하 시리즈 이후 올해 말까지 기준금리를 동결할 가능성이 크다고 예상되는 상황에서도 도출됐다. 다만 중동 지역 갈등으로 인한 인플레이션 리스크 때문에 금리 인상 가능성도 일부 상승한 상태다. 분석가들은 이러한 지정학적 불확실성이 물가와 금융 비용에 미치는 영향을 예의주시하고 있다.
카스텐 브레츠키(ING, 글로벌 거시경제 책임자)는 “시장의 회복은 계속될 가능성이 크지만 여전히 불안정하다. 지정학적 불확실성과 국내 정책 불확실성, 실업률 상승 및 임금 성장 둔화로 소비자들은 신중한 태도를 유지하고 있다”고 진단했다. 그는 또한 “주택구입자의 평균 입주(최초 주택 구매) 연령이 더욱 높아질 위험”이 크다고 지적했다.
임대료와 공실률
이번 설문에서는 도시 지역 평균 임대료가 향후 1년 동안 3.0%~4.5% 상승할 것으로 집계되어 주택 가격 상승률을 다소 앞지를 것으로 전망됐다. 이는 주택 구매가 어려워지는 수요가 임대 수요로 전환되는 현상과 맞물려 임대료 상승 압력을 강화할 것으로 보인다.
라이프치히·베를린 등 일부 대도시권에서는 아파트 공실률이 1% 이하로 떨어지는 곳도 있으며, 대도시에서 필요한 아파트 중 단지 늘어나는 공급은 요구량의 절반을 조금 웃도는 수준에 불과하다는 지적도 제기됐다. LBBW의 베네딕트 호르베델(Benedikt Horwedel)은 “몇 년간 눈에 띄는 완화는 기대하기 어렵다”고 말했다.
전문가의 해설: 주요 용어 설명
건축 인허가(building permits)는 향후 건설 활동의 선행 지표로서, 허가 증가가 곧바로 주택 공급 증가로 연결되지는 않지만 장기적으로 주택 건설이 늘어날 가능성을 시사한다. 공실률(vacancy rate)은 일정 지역 내 비어 있는 주택의 비율로, 낮을수록 임대료 상승 압력이 커진다. 유럽중앙은행(ECB)의 기준금리는 모기지(주택담보대출) 금리와 직결되기 때문에 주택 수요와 가격에 큰 영향을 미친다.
정책적 함의와 향후 영향 분석
이번 조사 결과는 단기적으로는 주택 시장의 회복이 지속되지만 구조적 공급 부족과 비용 측면의 제약으로 인해 주거비 부담이 장기화될 가능성을 시사한다. 공급 부족이 이어질 경우 임대료 상승과 주택 가격의 동반 상승이 나타날 수 있으며, 특히 첫 주택 구입자의 시장 진입 장벽이 높아질 가능성이 크다. 이는 평균 주담대 상환 부담 증가, 가처분소득 감소, 그리고 주거비 부담으로 인한 소비 둔화로 이어져 내수에 부정적 영향을 줄 수 있다.
중기적으로는 다음과 같은 시사점이 제기된다. 첫째, 신규 주택 건설 가속을 위한 규제 완화 및 인센티브가 필요하다. 둘째, 저소득·청년층을 위한 주거 보조정책과 공공임대 확대 검토가 시급하다. 셋째, ECB의 정책금리 변동성이 존재하는 만큼 금융 규제 당국과 은행권은 대출 심사 기준과 리스크 관리을 재점검해야 한다.
또한 장기적 관점에서 볼 때, 인구 구조 변화(고령화·도시 집중)와 주거 선호의 변화(소형화·임대 선호 증대)가 맞물려 주택 수요의 형태가 변화할 가능성이 크다. 따라서 단순한 양적 공급 확대뿐만 아니라 도시계획, 인프라 연계, 교통·생활편의시설과의 통합적 주택 공급 전략이 병행되어야 실질적인 주거 안정성이 확보될 수 있다.
요약
로이터 설문에 따르면 독일의 평균 주택 가격은 2026년부터 2028년까지 연평균 약 3% 내외로 상승할 전망이다. 공급 부족과 낮은 공실률, 임대료 상승 등이 복합적으로 작용해 특히 첫 주택 구매자들의 부담이 커질 것으로 보인다. 건축 인허가 증가로 완만한 공급 확대 가능성이 있으나 현재의 공급 수준(연 약 20만 세대)으로는 2030년 목표(연 32만 세대)에 크게 못 미친다. 따라서 정책적 대응과 금융시장의 안정화가 병행되지 않으면 주거비 부담과 관련한 사회·경제적 리스크가 확대될 수 있다.
