도이체 보넨, 9개월 누적 흑자 전환… 2025회계연도 전망 유지

독일 부동산 기업 도이체 보넨 SE(Deutsche Wohnen SE, 티커: DWHHF.PK)가 2025회계연도 9개월 누적 실적에서 흑자를 기록했다고 밝혔다. 이는 전년 동기 손실에서 돌아선 성과다. 회사는 2025회계연도 가이던스(전망) 역시 상반기 보고에서 제시한 수준을 변경 없이 유지한다고 재확인했다.

2025년 11월 11일, RTTNews 보도에 따르면, 도이체 보넨은 9개월 누적 기준으로 순이익을 기록했으며, 실적 발표와 함께 전망의 불변을 강조했다. 같은 시각 독일 증시에서 도이체 보넨 주가는 약 1.2% 상승한 21.05유로에 거래됐다.

세부적으로, 9개월 누적 순이익은 10억 3,800만 유로(€1.038bn)로, 전년 동기 2억 5,550만 유로 손실에서 크게 개선됐다. 지속사업 기준 조정 EBT^{(세전이익)}는 전년 3억 8,410만 유로에서 19% 증가한 4억 5,710만 유로를 기록했다. 주당 기준 조정 EBT는 1.15유로로, 전년 0.97유로 대비 18.6% 증가했다. 또한, 지속사업 기준 총 조정 EBITDA^{(감가상각·상각 전 이익)}는 전년 4억 8,920만 유로에서 16% 늘어난 5억 6,760만 유로로 집계됐다.

주목

사업부별로 보면, 조정 EBITDA 렌탈(Rental)은 4억 9,890만 유로로 전년 대비 5.3% 증가했다. 반면, 조정 EBITDA 밸류애드(Value-add)는 45.5% 감소한 950만 유로를 기록했다. Value-add는 통상 부동산 본업 임대 외에 부가 서비스나 개선활동에서 발생하는 수익 영역을 의미한다는 점에서, 해당 부문의 약세는 보수적 비용관리 또는 포트폴리오 내 선택적 투자 및 서비스 재배치의 결과일 가능성이 있다^{일반적 개념 설명}.

운영 지표도 제시됐다. 9개월 동안 보유 주거용 유닛 수는 전년 대비 0.5% 증가한 140,460유닛이었다. 주거용 인플레이스 임대료^{(in-place rent)}는 4.1% 상승해 제곱미터당 8.23유로에 달했다. 공실률(주거)은 전년 1.6%에서 1.5%로 소폭 하락했다. 인플레이스 임대료는 현재 임대계약에서 실제 적용 중인 평균 임대료를 뜻하며, 임대 포트폴리오의 수익안정성을 가늠하는 대표 지표다.

NAV(순자산가치)는 EPRA NTA의 전신 지표로 언급되며, 보고 시점 기준 165.06억 유로, 주당 41.58유로였다. 이는 2024년 말의 165.75억 유로, 주당 41.76유로와 비교해 다소 낮아졌다. NAV는 보유 자산의 공정가치에서 부채를 차감한 순가치를 의미하며, 장기 자산가치와 자본구조의 건전성을 가늠하는 핵심 잣대다. EPRA NTA는 유럽 상장 부동산사의 표준화된 순자산가치 지표로 널리 쓰인다.

핵심 수치 요약
– 9개월 누적 순이익: €1.038bn (전년: -€255.5m)
– 조정 EBT(지속사업): €457.1m, +19% (주당 €1.15, +18.6%)
– 총 조정 EBITDA(지속사업): €567.6m, +16%
– 조정 EBITDA 렌탈: €498.9m, +5.3%
– 조정 EBITDA 밸류애드: €9.5m, -45.5%
– 보유 주거 유닛: 140,460 (+0.5%)
– 인플레이스 임대료(주거): €8.23/㎡ (+4.1%)
– 공실률(주거): 1.5% (전년 1.6%)
– NAV: €16.506bn 또는 €41.58/주 (2024년 말: €16.575bn, €41.76/주)

의미와 해석: 전년의 손실에서 흑자 전환했다는 점은 수익구조의 뚜렷한 반등을 시사한다. 조정 EBT와 총 조정 EBITDA의 두 자릿수 성장은 영업 현금창출력이 개선되고 있음을 반영한다. 동시에, 공실률의 추가 하락과 인플레이스 임대료 상승은 임대 포트폴리오의 기초체력이 견고함을 보여준다. 다만 밸류애드 부문의 급감은 보수적 운영 또는 선택적 사업 포커싱의 결과로 해석될 수 있으며, 사업 포트폴리오별 성과의 차별화가 지속되고 있음을 시사한다. 주가가 실적 발표 당일 1%대 상승으로 반응한 점은 시장이 흑자 전환과 전망 유지를 긍정적으로 받아들였음을 암시한다.

주목

용어 설명
– EBT(Earnings Before Tax): 법인세 비용 차감 전 이익으로, 본업 성과를 세전 기준에서 비교하기 위해 사용한다.
– EBITDA(Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization): 이자·세금·감가상각·무형자산상각을 제외한 이익으로, 영업현금창출력의 대리변수로 활용된다.
– In-place Rent: 현재 체결되어 실행 중인 임대계약에서 발생하는 실제 평균 임대료를 뜻한다.
– Vacancy Rate: 임대 가능한 전체 면적 또는 유닛 대비 공실로 남아있는 비율이다.
– NAV(Net Asset Value): 자산에서 부채를 차감한 순자산가치. EPRA NTA는 유럽 상장 부동산사 비교를 위한 표준화된 순자산가치 지표다.