도이체방크(Deutsche Bank)가 유럽 상업용 부동산 섹터에 대한 선호를 재확인하며, 다수 상장 부동산사의 투자의견과 목표주가를 조정했다고 밝혔다다. 은행은 내년 경기 회복 기대와 장기 금리 전망 상향을 근거로 상업용 자산, 특히 물류를 가장 강한 서브섹터로 지목했다다.
2025년 12월 1일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 도이체방크의 애널리스트 토마스 로트회슬러(Thomas Rothaeusler)는 상업용 부동산이 주거용 대비 여전히 더 선호된다고 평가했다다. 그는 올해 들어 임대(리스) 활동의 고조와 견조한 운영 지표가 회복을 이끌었으며, 임차 수요가 지속적으로 긍정적 모멘텀을 보이고 있다고 설명했다다.
브로커리지 하우스는 독일·네덜란드·벨기에 등 서유럽 주요 시장에서의 ‘테이크업(take-up)’이 최근 강화됐다고 전했다다. 여기서 테이크업은 신규·갱신 임차 계약 체결로 실제 공간이 시장에서 흡수되는 규모를 뜻하는 지표로, 임대 수요의 체감 강도를 판단하는 데 널리 활용된다다. 이는 공실 축소와 현금흐름 개선 가능성을 시사하는 만큼, 상업용 자산의 가치 평가에 핵심적인 변수로 해석된다다.
최선호주(Top picks)로는 Merlin Properties, Gecina, CTP가 꼽혔다다. 도이체방크는 물류를 이익 성장과 밸류에이션 매력 관점에서 가장 선호하는 서브섹터로 유지하며, VGP와 Montea의 투자의견을 ‘매수(buy)’로 상향(종전 ‘보유(hold)’)했다다. 물류 내 최선호주는 CTP로 유지됐다다.
핵심 포인트: 상업용 부동산 선호 유지, 물류 서브섹터 최우선, 서유럽 테이크업 강화, 임차 수요의 탄력적 회복
개별 종목별 투자의견·목표가 변경은 다음과 같다다. Aroundtown은 ‘보유’를 유지하되 목표주가가 €3 → €3.30으로 상향됐다다. Colonial은 ‘보유’ 유지, 목표가는 €6 → €5.50으로 하향됐다다. Deutsche Wohnen은 ‘매수’ 유지, 목표가는 €29 → €27로 조정됐다다.
Gecina는 ‘매수’ 유지, 목표가 €109 → €100으로 변경됐다다. Icade는 ‘보유’ 유지, 목표가 €22 → €21로 소폭 하향됐다다. Instone Real Estate는 ‘보유’ 유지, 목표가 €10 → €8로 하향됐다다. LEG는 ‘보유’ → ‘매수’로 상향되었으며, 목표가는 €78로 변경 없음이다다.
Montea는 ‘보유’ → ‘매수’로 상향, 목표가는 €65 → €85로 크게 상향됐다다. Merlin Properties는 ‘매수’ 유지, 목표가 €13 → €15로 상향됐다다. TAG는 ‘매수’ 유지, 목표가 €19 → €18로 소폭 조정됐다다.
Unibail-Rodamco-Westfield는 ‘매수’ 유지, 목표가가 €95 → €105로 상향됐다다. VGP는 ‘보유’ → ‘매수’로 상향, 목표가는 €92 → €120로 대폭 상향됐다다. Vonovia는 ‘보유’ 유지, 목표가 €30 → €28로 하향됐다다. WDP는 ‘매수’ 유지, 목표가 €25 → €26으로 상향됐다다.
용어 해설 및 맥락
– 상업용 부동산: 오피스, 리테일(쇼핑센터), 물류창고 등 수익 창출을 목적으로 보유·운영되는 자산군을 의미한다다. 주거용은 거주 목적의 아파트·주택을 말하며, 임대 구조·규제·수요 드라이버가 상업용과 상이하다다.
– 서브섹터(물류): 전자상거래 확산, 공급망 재편, 재고 전략 변화 등 구조적 요인에 힘입어 임차 수요의 회복 탄력이 상대적으로 크다고 평가되는 영역이다다. 도이체방크는 이익 성장과 밸류에이션 두 축에서 물류의 비교우위를 강조했다다.
– 투자의견·목표주가: ‘매수’는 중장기적으로 시장수익률 대비 상대적 초과수익 가능성을 의미하고, ‘보유’는 중립적 시각을 뜻한다다. 목표주가는 기본 가정(금리·임대료·공실률·자본화율 등)에 따라 산출된 12개월 내 합리적 가치 추정치가정 변경 시 변동 가능로, 실제 주가의 보장을 의미하지는 않는다다.
분석적 해석
이번 조정의 핵심은 경기 회복 기대와 장기금리 경로의 재평가가 상업용 부동산에 상대적으로 우호적으로 작용할 수 있다는 판단이다다. 장기 금리가 높아지면 일반적으로 부동산 할인율 및 자본화율에 상향 압력이 생겨 밸류에이션에 부담이 될 수 있다다. 그럼에도 불구하고 도이체방크가 상업용(특히 물류)을 최선호로 유지한 배경에는, 임차 수요의 회복과 임대료 성장 탄력이 자본비용 상승의 일부를 상쇄할 수 있다는 시각이 반영된 것으로 해석된다다. 이는 운영 캐시플로우의 가시성과 공실 축소가 동반될 때 더욱 설득력을 가지며, 이번에 제시된 서유럽 테이크업 강화 언급이 이러한 논리를 뒷받침한다다.
물류 내에서 CTP를 최선호주로 재확인하고, VGP와 Montea를 ‘매수’로 상향하며 목표가를 큰 폭 상향한 점은, 해당 기업들의 개발 파이프라인·포트폴리오 퀄리티·임대료 재설정 능력이 상대적으로 견조하다는 질적 평가가 반영된 신호로 읽힌다다. 반면 일부 오피스·주거 노출 비중이 있는 종목군의 목표가 조정(예: Gecina, Deutsche Wohnen, Vonovia 등)은 자산별 리프라이싱 속도 차이와 임대 시장의 지역별 이질성을 시사한다다.
투자자 관전 포인트
첫째, 업종 내 선호도 구분이 뚜렷하다다. 물류는 여전히 최상단에 위치하며, VGP(€120), Montea(€85)의 목표가 상향과 의견 상향이 이를 상징한다다. 둘째, 종목별 차별화가 강화되고 있다다. 동일 업종 내에서도 Merlin Properties(€15), URW(€105)처럼 상향 사례가 있는 반면, Gecina(€100), Deutsche Wohnen(€27), Vonovia(€28) 등처럼 하향 조정된 사례가 공존한다다. 셋째, 견조한 리스 모멘텀과 서유럽 테이크업은 실물 수요의 개선을 뒷받침하나, 금리 경로의 변동성은 여전히 밸류에이션 민감도를 높일 수 있어 리스크 관리가 요구된다다.
요약하면, 도이체방크는 유럽 상업용 부동산 전반에 대한 선호 스탠스를 유지하면서도, 서브섹터별·종목별로 정교한 시각을 반영해 투자의견과 목표가를 재조정했다다. 물류 편중의 긍정적 베팅과 서유럽 수요 개선이라는 두 축이 핵심이며, 내년 경기 회복 전망이 현실화될 경우 해당 가정의 유효성이 검증될 수 있다다. 반대로 금리와 임대 시장의 경로가 예상과 다를 경우 목표가 변동성이 재차 확대될 가능성도 있다다. 투자자들은 이번 변경 내역의 상향·하향의 방향성과 근거로 제시된 운영·수요 지표에 주목할 필요가 있다다.
