데이터센터 증설 논란 가운데 Digital Realty CEO가 ‘공급과잉 아니다’라고 진단
전 세계적으로 엔비디아(Nvidia), 아마존(Amazon), 구글(Google), 메타(Meta) 등 대형 하이퍼스케일 기업들이 데이터센터 프로젝트를 잇달아 발표하면서 섹터(부문) 내에 거품 우려와 과잉공급 지적이 제기되고 있다. 일부에서는 아직 초기 단계인 시장에 대해 과도한 건설이 진행되고 있고 자금 조달 측면의 리스크도 존재한다고 지적한다.
2026년 1월 13일, CNBC의 보도에 따르면, 세계에서 두 번째로 큰 데이터센터 REIT(부동산투자신탁)인 Digital Realty의 최고경영자(CEO) 앤디 파워(Andy Power)는 이와 반대되는 견해를 밝혔다. 파워 CEO는 25년간 회사에 근무해온 경력을 가지고 있으며, 부문 전체의 과도한 건설에 대해서는 우려하지 않는다고 말했다.
파워 CEO는
“실제 장기(15년) 계약을 맺은 실제 고객들의 실제 수요를 기준으로 보면 오늘날 우리는 공급과잉 상태에 있지 않다”
고 Property Play와의 인터뷰에서 밝혔다. 그는 특히 데이터센터 산업의 수요가 명확한 계약으로 뒷받침되는 점을 강조했다.
시장 전망과 투자 규모
글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 JLL의 전망에 따르면, 전 세계 데이터센터 용량은 103기가와트(GW)에서 2030년까지 약 200기가와트(GW)로 거의 두 배에 달할 것으로 예상된다. JLL은 이러한 성장이 주로 인공지능(AI)에 의해 주도되고 있으며, 2030년까지 AI 워크로드가 전체 데이터센터 용량의 절반을 차지할 것이라고 전망했다. JLL은 또한 향후 5년 동안 이 부문에 총 3조 달러(약 3,0000억 달러)에 달하는 투자가 필요하다고 예측하면서, 그 중 1.2조 달러는 부동산 자산 가치 창출에, 약 8,700억 달러는 신규 부채 조달에 해당한다고 밝혔다. 보고서는 이 현상을 인프라의 슈퍼사이클(infrastructure supercycle)로 규정하고 있다.
JLL의 글로벌 데이터센터 및 중요한 환경 부문 총괄인 맷 랜덱(Matt Landek)은 “우리가 목격하고 있는 것은 원래의 클라우드 마이그레이션 이후 데이터센터 인프라 구조에서 가장 큰 변혁”이라며 “수요의 규모가 비상하다”고 설명했다. 그는 하이퍼스케일 기업들이 2024년부터 2026년 사이에 데이터센터 지출로 1조 달러를 배정하고 있다고 덧붙였다. 또한 공급 제약과 최대 4년의 그리드(grid) 연결 지연이 개발과 에너지 조달 및 시장 전략 전반을 재편하고 있다고 진단했다.
Digital Realty의 관점과 전략
앤디 파워는 기술 트렌드(클라우드 컴퓨팅과 디지털 전환 등)가 장기적인 성장을 뒷받침하고 있으며, 데이터센터 공급은 이러한 트렌드를 바탕으로 구축되고 있다고 설명했다. 그는 “물론 중간에 오르내림은 있을 것”이라면서도 “이들은 실제 현금흐름이 있고 혁신을 위해 투자하는 수조 달러 규모의 기업들”이라고 말했다. 파워는 특히 Digital Realty의 공실률(vacancy rate)은 역대 가장 타이트하다고 강조했다.
그는 또한 AI 경쟁에서 부동산 측면은 하이퍼스케일 기업 자체보다 리스크가 적다고 평가했다. 파워는
“우리가 투자하는 벽돌과 콘크리트, 물리적 인프라는 어떤 종류의 충격에도 상당한 방어력을 갖추고 있다고 본다. 수요가 공급을 훨씬 앞질러 가고 있기 때문에 고객을 위한 투기성 데이터센터는 ‘빠르게 지어서 공급한다’는 문제가 아니다”
라고 말했다.
Digital Realty는 데이터가 필수적인 워크로드가 집중되는 지역에 투자를 집중하고 있다. 대표적으로 버지니아 북부(Northern Virginia), 시카고(Chicago), 텍사스 달라스(Dallas, Texas)와 아시아·유럽의 허브 도시인 싱가포르(Singapore), 도쿄(Tokyo), 프랑크푸르트(Frankfurt), 런던(London)을 꼽으며, 그는 이들 지역을 “시청자(eyes), 소비(consumption), 기기(devices) 근접성”이라고 표현했다.
금융 리스크와 외부 지적
한편, 자산운용사 Starwood Capital Group의 의장 배리 스턴리히트(Barry Sternlicht) 등은 자금조달과 테넌트(임차인)의 신용도에 대한 우려를 제기했다. 스턴리히트는 11월 Property Play 팟캐스트에서 “우리가 지금 주시하는 것은 테넌트의 신용도이고, 특히 오라클(Oracle)의 거래 구조가 챗(예: ChatGPT) 같은 서비스에 뒤엉켜 있다는 점”이라며 “Chat은 수익을 내지 못하는 스타트업이고 원하는 규모로 성장하려면 수천억 달러가 필요하다”라고 경고했다.
이에 대해 파워 CEO는 오라클을 포함한 관련 기업들은 AI 외에도 막대한 기존 사업 기반을 가지고 있으며, 오라클을 제외하면 대다수는 자산으로서 부동산을 직접 보유하기를 원한다고 언급했다. 현재 데이터센터의 경우 기업들이 약 절반가량을 직접 보유하고 있다는 설명을 덧붙였다. 그는 “기업들은 시장에서 보유권을 포기할 것이라고 보지 않는다”고 말했다.
용어 설명: 주요 개념과 의미
하이퍼스케일(Hyperscaler)은 대규모 클라우드·인터넷 플랫폼을 운영하는 기업들을 지칭한다. 예시로는 Nvidia, Amazon, Google, Meta 등이 있으며, 이들은 막대한 컴퓨팅 파워와 저장소를 필요로 해 대규모 데이터센터 투자를 지속한다. 데이터센터 REIT는 데이터센터를 주요 자산으로 보유·운영하며 투자자에게 배당을 지향하는 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)을 말한다. AI 워크로드는 인공지능 모델 학습·추론에 필요한 연산 작업을 의미하며, 이는 전력·냉각·서버 집적 등 데이터센터의 물리적 수요를 급증시킨다. 그리드 연결 지연(grid connection delay)은 전력망과의 연결 인허가·건설 과정에서 발생하는 시간 지연을 의미하며, 이는 데이터센터 가동에 직접 영향을 미쳐 공급 속도를 늦춘다.
향후 가격 및 경제에 미칠 영향(전문가적 분석과 추정)
여러 자료와 인터뷰를 종합하면, 데이터센터 관련 부동산시장 및 연관 산업(전력 인프라, 냉각 기술, 전력계약·PPA, 건설업체 등)은 단기적으로는 수요 우위 상황이 이어질 가능성이 크다. JLL의 예측대로 용량이 2030년까지 거의 두 배로 확대된다면, 관련 부동산 자산 가치는 상승 압력을 받을 것이다. 특히 AI 워크로드 비중이 2030년에 전체의 약 50%를 차지한다는 전망은 고성능 GPU·특수 하드웨어에 대한 수요를 촉발해 데이터센터의 설계·전력·냉각 요건을 변화시킬 것이다.
자금 조달 측면에서는 JLL이 제시한 8,700억 달러의 신규 부채 필요성은 금융시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 금리 환경과 신용 스프레드에 따라 프로젝트별 자본비용(CAPEX)이 크게 달라지며, 이는 임대료(데이터센터 공간 임대료)와 장기 계약의 가격 형성에 영향을 준다. 만약 신용 경색이 발생하거나 테넌트의 신용도가 급격히 악화되면, 건설 프로젝트의 연기 또는 재구조화가 불가피해질 수 있다. 반대로 금리 안정과 기관투자가의 지속적 참여가 이어지면, 장기적으로 데이터센터 자산은 안전자산으로서의 매력을 유지할 가능성이 있다.
지역적으로는 전력공급 여건과 규제, 토지·인프라 비용이 수익성 및 개발 속도를 좌우할 것이다. 예컨대 버지니아 북부, 시카고, 달라스 같은 기존 허브는 이미 네트워크·전력·인력 측면의 장점이 있어 비용 프리미엄을 형성할 수 있다. 아시아·유럽 허브로 언급된 싱가포르·도쿄·프랑크푸르트·런던 등은 규제·전력 가격·토지제약에 따라 지역별 가격 변동성이 클 것으로 보인다.
결론
Digital Realty의 앤디 파워는 데이터센터 부동산이 현재 공급과잉 상태가 아니며, 장기 계약과 실수요를 바탕으로 안정적인 성장 구간에 있다고 진단했다. JLL의 거시적 전망은 대규모 용량 증가와 막대한 투자 수요를 제시하며 인프라 슈퍼사이클을 예고한다. 그러나 금융조달 리스크, 테넌트 신용도, 전력 인프라 지연 등은 향후 변동성 요인으로 남아 있어, 투자자와 개발자는 지역별·프로젝트별 리스크 관리와 장기적 전력·네트워크 전략을 병행해야 할 필요가 있다.
참고 본 기사에는 CNBC의 Property Play(다이애나 올릭 진행) 보도와 Digital Realty CEO 인터뷰, JLL 보고서 및 관련 팟캐스트 내용이 기반으로 포함되어 있다.
