웰링턴의 경기 회복을 관통해온 전통적 레시피인 주택시장 부양이 이번 경기 침체에서는 작동하지 않으면서 정책 입안자들이 난관에 봉착했다. 중동 전쟁으로 인한 추가적 불확실성은 상황을 더 복잡하게 만들고 있다.
2026년 3월 23일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 뉴질랜드 중앙은행(Reserve Bank of New Zealand, RBNZ)이 기준금리를 5.5%에서 2.25%로 공격적으로 인하했음에도 불구하고 주택 가격은 팬데믹 정점 대비 약 20% 낮은 수준에 머물러 있다. 이로 인해 오랫동안 경제를 지탱해온 자산가격 상승에 따른 부(wealth) 효과가 사실상 해체되었다.
중동에서의 전쟁은 문제를 악화시키고 있다. 유가 상승은 글로벌 차입 비용을 밀어 올려 시장금리 상승 압력을 가중시키며, 이는 경기 침체 상황에서도 RBNZ가 보다 매파적(hawkish)인 태도를 취하도록 만들 수 있다. 이 같은 대외 충격은 국내 경제의 취약성을 더 부각시킨다.
무엇이 주택시장을 망가뜨렸는가?
RBNZ는 올해 주택가격 상승을 예상하지 않는다고 이미 전망을 내놓았다. 2년물 스왑 금리(two-year swap rate)는 이달 들어 거의 0.6%포인트까지 급등했는데, 이는 모기지 대출의 기준이 되는 금리로서 모기지 중심의 뉴질랜드 주택 시장에 직접적 영향을 미친다.
또한 4분기 경제성장 둔화가 관측됐으며, 건설 부문 침체와 소비 부진이 확인됐다. 실업률은 10년 만의 최고 수준인 5.4%를 기록해 노동시장 회복이 아직 제한적임을 보여준다. 중앙은행의 팬데믹 이후 대규모 긴축 사이클의 속도와 폭은 금리와 주택시장 간의 관계를 단절시키는 원인 중 하나로 지목된다. 주택 가격 하락과 함께 부채 서비스 비용이 치솟으면서 결국 경제는 경기 침체로 빠져들었다.
정부의 경기부양 노력은 미흡한 편이다. 오는 11월 7일 예정된 총선을 앞두고도 유권자들의 경제에 대한 불만이 선거 쟁점으로 부상할 것으로 보이나, 총리 크리스토퍼 럭슨(Christopher Luxon)은 노동시장 회복을 직접적으로 견인할 만한 뚜렷한 정책을 제시하지 못했다. 공공부문의 대규모 감원 여파가 여전히 노동시장에 남아 있다.
부동산 개발 사업 ‘시간이 멈춘’ 상태
여러 부동산 개발 사업은 중단되었고, 공급 과잉과 구매자 부족이 시장을 마비시켰다. 오클랜드(Auckland)에서는 56층의 주상복합 타워인 Seascape가 이번 달 개발사인 Shundi Customs가 수신인(receiver)에 처해지면서 완공이 불투명해졌다.
웰링턴(Wellington)의 아파트 프로젝트인 One Tasman은 2021년에 착수해 2025년 초 완공 예정이었으나, 현장을 방문한 로이터의 확인 시점에서 기존 건물은 차단되어 있었으나 철거는 아직 이루어지지 않았다. 개발사인 Willis Bond 측과의 여러 연락 시도는 연결되지 않았고, 링크드인(LinkedIn)을 통한 경영진 인터뷰 요청에도 응답이 없었다.
CBRE의 주거 연구 책임자인 탐바 칼턴(Tamba Carleton)은 “2021년에는 시장이 매우 과열된 상태였기 때문에 어떤 개발사라도 시장에 신규 공급을 내놓는 데 어려움이 있었다”며 “2021년 이후 시장이 급격히 전환되었기 때문에 많은 프로젝트가 다시 설계단계로 돌아가야 했다”고 설명했다.
인재·자본 유출과 인구 이동
주택 경기 부진은 부유층을 중심으로 한 인구 유출 현상으로 악화됐다. Statistics New Zealand는 지난해에만 약 40,000명의 국민이 국가를 떠났으며 이들 중 60% 이상이 호주(Australia)로 이동했다고 추정했다. 이는 최근 2년간 지속된 유출 흐름을 확장한 수치이다.
전직 총리 자신다 아던(Jacinda Ardern)의 최근 시드니(Sydney) 이주는 이 같은 문제의 상징으로 여겨진다. 웰링턴의 59세 은퇴자 브라이언 엘리스(Brian Ellis)는 “수천 명의 웰링턴 주민들이 지역을 떠났기 때문에 수요와 공급의 균형추가 완전히 바뀌었다”며 자신이 도심 아파트를 기대보다 훨씬 낮은 가격에 처분했다고 밝혔다. 엘리스는 “이로 인해 내 은퇴 자금이 약 50만 달러 정도 줄어들었다”고 말했다.
한편 전 프로젝트 매니저 데이비드 레잉(David Laing)은 호주 이주를 고려했지만 결국 아내의 안정적 고용으로 인해 취소했다고 말했다. 레잉은 18개월 전 해고된 이후 수백 건의 구직 신청에도 불구하고 면접 기회를 몇 차례밖에 얻지 못했다고 전했다. 그는 “비필수 지출 항목은 모두 줄였다. 재정적으로 가계는 뒤로 가고 있는 느낌이다”고 밝혔다.
용어 설명: 2년물 스왑 금리와 부(wealth) 효과
여기서 언급된 2년물 스왑 금리는 금융시장에서 은행과 금융기관들이 서로 일정 기간의 고정금리와 변동금리를 교환(exchange)하기로 약정한 계약에서 고정금리 측면의 대표적 벤치마크이다. 뉴질랜드처럼 주택담보대출 비중이 높은 국가에서는 이 스왑 금리가 모기지 금리의 기준 역할을 하므로 스왑 금리 상승은 가계의 이자 부담 증가로 이어질 수 있다.
부(wealth) 효과는 자산 가격 상승이 가계의 자산가치를 끌어올려 소비를 늘리고 경제 성장에 기여하는 현상을 의미한다. 주택가격이 하락하면 가계의 재무구조가 악화되어 소비와 투자 둔화로 연결될 수 있다.
향후 영향 분석 및 정책적 시사점
단기적으로는 금리와 주택가격의 추가적인 불일치가 지속될 가능성이 크다. 글로벌 유가와 국제금리의 상승 압력은 RBNZ로 하여금 통화완화 기조를 되돌리거나 적어도 금리인하의 추가 여지를 축소하도록 만들 수 있다. 이는 차입 비용을 상향시키고 모기지 부실 위험과 가계의 소비 축소를 심화시킬 위험이 있다.
중장기적으로는 주택시장이 회복되지 않을 경우 자산효과의 소멸이 소비·투자를 통한 내수 회복을 제약할 가능성이 크다. 노동시장 개선이 지연되는 가운데 정부가 실물경제를 직접적으로 자극하는 재정정책을 내놓지 못하면 경기 회복은 더뎌질 수밖에 없다. 특히 11월 총선을 앞둔 정치적 환경은 정책 결단의 속도를 늦출 수 있다.
정책 옵션으로는 주택공급의 구조적 조정, 주거비 지원·대출 조건 완화, 노동시장 활성화를 위한 맞춤형 일자리 창출 프로그램 등이 거론될 수 있다. 다만 이러한 조치들은 단기간 내에 주택가격을 회복시키기보다 가계의 소득 안정과 취약 부문의 충격 흡수에 초점을 맞춰야 실효를 거둘 가능성이 크다.
금융시장 관점에서는 모기지 대출의 신용 리스크 재평가가 필요하다. 금융권은 부동산 가격 하방 리스크에 대비한 충당금 적립과 스트레스 테스트를 강화해 시스템적 리스크 확산을 차단해야 한다. 투자자 관점에서는 인구 유출과 도시별 수요 변화에 따른 지역별 자산 가치 재평가가 불가피하다.
결론
뉴질랜드는 그동안 주택가격 상승을 통한 소비·자산 효과로 경기 침체를 완화해 왔다. 그러나 이번 사이클에서는 중앙은행의 금리정책, 글로벌 금리 상승, 건설 및 소비의 동반 약화, 인구 유출 등 복합적 요인이 맞물려 주택시장이 회복되지 않고 있다. 이로 인해 정책 입안자들은 전통적 처방이 통하지 않는 상황에서 보다 복합적이고 다층적인 대응을 모색해야 하는 과제에 직면해 있다.
