뉴욕시장 선거 결과가 특정 금융·부동산 관련 주식에 압박 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 제기됐다. 민주당 후보 조란 맘다니(Zohran Mamdani)는 선거일을 앞두고 여론조사에서 우위를 이어가고 있으며, 뉴욕시 내 임대료 안정제(rent-stabilized) 아파트의 임대료 동결을 공약으로 내세우고 있다. 그는 무소속으로 출마한 전 뉴욕주지사 앤드루 쿠오모(Andrew Cuomo)와 공화당 후보이자 가디언 엔젤스(Guardian Angels) 창립자 커티스 슬리와(Curtis Sliwa)와 맞붙고 있다. 이 같은 임대료 동결은 임대 규제를 받는 부동산에 노출된 뉴욕 지역 기업들의 이익 전망에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 뉴욕시에는 약 100만 가구의 임대료 안정제 아파트가 있으며, 인상 중단은 관련 기업의 수익성을 훼손할 가능성이 크다다.
2025년 11월 4일, 원문 보도에 따르면, 이러한 정책 환경 변화의 1차 충격권에는 뉴욕 지역 대출 포트폴리오를 보유한 지역은행과 맨해튼 오피스 중심의 상업용 부동산 리츠(REITs)가 포함된다. 특히 임대료 안정제 대상 다가구 자산에 대한 대출 규모가 큰 은행은 대손충당금과 평가손 리스크 재평가 압력을 받을 수 있다는 관측이다다.
지역은행 익스포저: 플래그스타 뱅크와 웹스터 파이낸셜
대표적으로 플래그스타 뱅크(Flagstar Bank)는 뉴욕의 임대료 안정제 주택을 포함한 대출 포트폴리오를 보유하고 있다. 맘다니가 6월 예비선거에서 승리한 직후 이 은행의 주가는 다음 날 4% 하락했으나, 6월 24일 마감가 대비 이번 주 월요일까지는 1.5% 상승 흐름을 보였다.
도이치은행은 9월 30일 리서치에서 “FLG의 임대규제 포트폴리오는 (뉴욕시장 민주당 예비선거에서 맘다니가 승리하고 본선 여론조사에서도 앞서는 가운데) 임대료 동결 입장 때문에 주가에 부정적 오버행으로 작용해 왔다”라고 분석했다
(캡션: FLG YTD mountain — Flagstar Bank year to date)다.
6월 당시 일부 애널리스트의 초기 계산에 따르면, 플래그스타의 포트폴리오 중 110억~180억 달러가 임대료 동결에 노출될 수 있다는 추정이 나왔다. 다만, 도이치은행의 버나드 본 기지츠키(Bernard Von Gizycki) 애널리스트가 전한 플래그스타 자체 분석은 위험 규모가 더 작다고 본다.
“경영진은 임대규제 포트폴리오에 대한 정밀 점검을 수행했고, 실질적 위험은 43억 달러의 문제/분류(criticized/classified) 대출 중 19억 달러에 있다고 판단한다. 최근 몇 분기 동안 이어진 액면상환(par payoffs)이 견조해 임대규제 포트폴리오는 계속 축소될 것이며, 시간이 지날수록 인지된 위험을 줄이는 데 기여할 것”이라고 그는 밝혔다
현재 플래그스타 주가는 연초 대비 18% 상승했다다.
또 다른 지역은행인 웹스터 파이낸셜(Webster Financial, 티커 WBS) 역시 맘다니가 승리할 경우 타격을 받을 수 있다는 지적이 나왔다.
시포트 리서치 파트너스(Seaport Research Partners)의 로리 헤비너 헌시커(Laurie Havener Hunsicker) 애널리스트는 “WBS는 임대료 규제 다가구 대출 포트폴리오에 대한 평가조정은 충분히 흡수할 수 있다고 보지만, 맘다니의 당선 가능성은 단기~중기적으로 주가를 박스권(range-bound)에 묶어둘 것”이라고 밝혔다
그는 지난여름 맘다니가 유력 선두주자로 부상하자 웹스터에 대한 투자 의견을 중립으로 하향했다. 웹스터 주가는 연초 대비 약 3% 상승해 있다다.
상업용 부동산(리츠) 영향: SL 그린·보나도 리얼티
상업용 부동산 측면에서도 맘다니의 정책 제안은 뉴욕시 오피스 시장에 우호적이지 않은 것으로 해석된다. SL 그린 리얼티(SL Green Realty, 티커 SLG)는 맨해튼 오피스를 주로 보유·운영하는 리츠로, 6월 예비선거 이후 이미 주가 변동의 영향을 체감했다. 이 종목은 9월 30일 이후 15% 넘게 하락했다. (캡션: SLG YTD mountain — SL Green Realty year to date)다.
SL 그린은 9월 30일 기준 53개 빌딩(총 3,070만 제곱피트)에 지분을 보유했으며, 이 가운데 맨해튼 소재 2,710만 제곱피트에 대해 오너십 지분을 가지고 있다.
파이퍼 샌들러(Piper Sandler)의 알렉산더 골드파브(Alexander Goldfarb) 애널리스트는 “‘셀 맘다니(sell Mamdani)’ 트레이드는 주로 SLG를 통해 표현되고 있는 것으로 보인다. SL 그린이 진보 성향의 전 시장 빌 드블라지오(Bill de Blasio)와 잘 협업해온 이력에도 불구하고 그렇다”라고 지적했다
한편, 이 회사가 추진하던 타임스스퀘어 카지노 제안도 9월에 좌초됐다. SL 그린 주가는 연초 대비 26% 하락했다다.
보나도 리얼티 트러스트(Vornado Realty Trust) 역시 6월 예비선거 이후 주가 충격을 받았다. 이 회사는 맨해튼 오피스 약 2,000만 제곱피트를 보유·관리하며, 뉴욕시 내 거리 상권(storefront) 상업용 부동산도 240만 제곱피트 규모 포트폴리오를 갖고 있다. 보나도 주가는 연초 대비 14% 하락했다다.
‘Be brave’ 트레이드와 정책 경로 변수
골드파브는 “맘다니 당선 가능성은 SL 그린 주가에 이미 충분히 선반영(가격에 반영)됐다”며 “Be brave. Buy SLG. 만약 기업들이 정말로 맘다니가 자신들의 세계를 뒤흔들 것이라고 믿었다면, 2025년 3분기 오피스 임대가 이처럼 견조했을 리 없다”라고 평가했다
한편 캔터 피츠제럴드(Cantor Fitzgerald)는 플래그스타에 대해 비중확대(Overweight) 의견과 목표주가 15달러를 유지했는데, 이는 월요일 종가 대비 33%의 상방을 시사한다다.
캔터는 또한, 현직 시장 에릭 아담스(Eric Adams)가 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회(Rent Guidelines Board, RGB)의 임기 만료 위원 전원 재지명 또는 공석에 대한 신규 지명을 12월 31일 임기 종료 전에 단행할 경우 플래그스타에 대한 추가 상방 여지가 열릴 수 있다고 봤다. RGB는 임대료 안정제 아파트를 감독하며, 뉴욕시장이 위원을 임명할 권한을 가진다.
캔터의 데이브 로체스터(Dave Rochester) 애널리스트는 “이러한 조치는 플래그스타의 뉴욕시 다가구 대출 중 임대료 안정제 비중이 높은 부분에서의 신용 트렌드 불확실성을 낮출 것이다. 아담스는 역사적으로 임대료 인상을 지지해왔고, 이 조치는 향후 몇 년간 새 시장이 RGB에 실질적 영향력을 행사하기 어렵게 만들 것”이라고 분석했다
만약 아담스가 아무런 조치를 취하지 않더라도, 플래그스타는 충격을 완화하기 위한 자구책을 강구할 수 있다고 설명했다. 예컨대 임대료 안정제 비중이 높은 건물 내에서 시장가 임대료 적용 유닛의 임대를 보다 크게 인상하는 방식이 있을 수 있다는 것이다다.
골드파브는 또 다른 보고서(10월 21일)에서 “16마일(약 25.7km) 이내에 세 개의 카지노(밸리즈(Bally’s), 스티브 코언(Steve Cohen), 애퀴덕트(Aqueduct))가 동시에 존재하는 것은 경제적 타당성이 낮다”면서도 “맘다니의 재원 확보 필요를 감안할 때, 맨해튼 카지노 옵션 재개 가능성을 배제할 수 없다”고 했다. 그는 맘다니의 공공 지출 기조를 사회주의적 어젠다로 표현하며, SL 그린의 잠재적 기회가 완전히 닫힌 것은 아니라는 점을 시사했다
다.
핵심 용어 해설: 뉴욕의 임대 규제 제도와 관련 리스크
– 임대료 안정제(Rent-stabilized): 뉴욕시에서 오래된 다가구 주택 등에 적용되는 임대 규제 제도다. 연간 임대료 인상률은 RGB가 정하며, 임차인 보호를 위해 급격한 인상은 제한된다.
– RGB(Rent Guidelines Board): 뉴욕시장이 위원을 임명하며, 임대료 안정제 대상 주택의 연간 인상률을 결정한다. 구성과 인사 변화에 따라 임대정책의 방향성이 달라질 수 있다.
– criticized/classified loans: 은행 내부 신용관리 기준상 품질에 주의가 필요한 대출을 뜻한다. 부실 가능성 평가와 충당금 적립에 직접 영향을 준다.
– par payoffs: 대출 원금이 액면가(원금)로 상환되는 흐름을 의미한다. 상환 흐름이 강할수록 대출잔액 축소와 리스크 경감에 유리하다.
– range-bound: 주가가 명확한 추세 없이 일정 범위에서 박스권을 형성하는 상태를 뜻한다다.
시장 함의 및 체크포인트
이번 선거는 정책 리스크가 밸류에이션과 신용 스프레드를 어떻게 흔드는지 보여주는 전형적 사례다. 은행권에서는 임대료 안정제 포트폴리오의 실질 익스포저 및 충당금 민감도, RGB 인사와 같은 정책 경로가 핵심 변수로 떠올랐다. 리츠에서는 오피스 임대 수요, 포트폴리오 매각·재무구조 조정, 개발 프로젝트(예: 카지노)의 정책 수용성이 주가에 반영되고 있다. 기사에서 인용된 애널리스트 견해에 따르면, 일부 종목(예: SLG)의 경우 정책 리스크는 이미 상당 부분 가격에 반영되었을 가능성도 있다. 반대로, RGB 인사처럼 임기 내 결정이 가능한 변수는 단기간에 은행 신용리스크 프라이싱을 바꿀 수 있어 방향성을 가를 잠재적 촉매로 주목된다다.
정리
요약하면, 맘다니의 임대료 동결 공약은 플래그스타·웹스터 같은 지역은행과 SL 그린·보나도 등 상업용 리츠에 압박을 가할 수 있다. 다만 자체 리스크 진단과 포트폴리오 축소가 진행 중인 은행의 경우 실질 익스포저는 초기 우려 대비 낮을 수 있으며, 정책·인사 경로에 따라 불확실성 축소의 여지도 있다. 오피스 리츠는 임대 지표와 사업 인허가가 변동성의 핵심이며, 일부 애널리스트는 선반영을 근거로 과도한 비관론에 경계심을 드러냈다다.
