부동산·수동적 소득에 집중하는 부자들의 은퇴 전략으로 잘 알려진 그랜트 카돈(Grant Cardone)이 일반 투자자들에게도 적용 가능한 방식을 제시했다. 그는 『The 10X Rule』의 저자로, 자산 100억 달러 규모의 부동산 투자 회사 ‘카돈 캐피털’을 운영하며 “부자들은 401(k)나 IRA에 매달리지 않는다”고 강조했다.
2025년 9월 14일, 나스닥닷컴에 따르면, 카돈은 GOBankingRates와의 인터뷰에서 “실제로 돈을 버는 쪽은 401(k)와 IRA를 운용해 수수료를 받는 자산운용사들”이라며 “‘부자 따라하기’의 핵심은 대형 금융기관이 고객 자금을 운용해 벌이는 행동을 거꾸로 추적하는 것”이라고 지적했다.
그는 “뱅가드(Vanguard)와 피델리티(Fidelity) 같은 기관들은 고객이 맡긴 현금을 보험상품, 배당·이자 등 수동적(passive) 수익을 창출하는 기업, 그리고 임대 수익형 부동산에 대거 투자한다”고 설명했다. 이어 “개인 투자자도 동일한 자산에 직접 자금을 배분하면 은퇴 후 매달 생활비를 충당할 현금흐름을 확보할 수 있다”고 덧붙였다.
소득형 부동산에 95%를 묻다
카돈은 “30세 때 ‘잃지 않는 자산’을 찾기 시작했다”며 그 기준을 네 가지로 제시했다. ① 인플레이션을 이겨내는 가치 보존력, ② 매달 들어오는 수동적 현금흐름, ③ 장기 자본이득(가격 상승) 가능성, ④ 세금 공제 혜택이다. 그는 “금·은·비트코인·주식은 네 가지 조건을 동시에 충족하지 못한다”며 “유일한 대안은 부동산”이라고 단언했다.
“현재도 내 자산의 95%를 임대 수익형 부동산에 묻어두고 있다. 시장 가치가 일시적으로 하락하더라도 임대료 수입은 꾸준히 들어오므로 생활이 흔들리지 않는다.” — 그랜트 카돈
그는 가격이 빠지는 국면에서도 월세는 장기적으로 상승해 왔다고 강조했다. 실제로 미국 평균 월세는 1940년 27달러에서 2025년 2,000달러로 뛰었다. 카돈은 “향후 7년 내 미국 중위 월세가 3,000달러에 이를 것”이라고 예측하며 “임대 부동산 보유자는 막대한 부(富)를 축적할 것”이라고 말했다.
401(k)·IRA—미국형 ‘개인연금’ 제도 설명
401(k)는 기업이 제공하는 세제 혜택형 확정기여(DC) 퇴직연금이다. 근로자가 급여의 일정 비율을 불입하면 회사가 추가 기여금을 매칭하고, 세금은 연금 인출 시점까지 연기된다. IRA(Individual Retirement Account)는 개인이 직접 개설하는 퇴직저축계좌로, 세전(Traditional) 혹은 과세 후(Roth) 불입 구조를 선택할 수 있다. 한국의 IRP·퇴직연금과 유사하지만, 노후 생활비를 한 번에 인출해야 한다는 한계가 있다.
카돈은 “은퇴 시점(65~68세)에 목돈보다는 지속적 현금흐름이 필요하다”며 “보험·채권·저축성 상품보다는 실물 부동산에서 나오는 렌트 수입이 훨씬 안정적”이라고 조언했다.
기관투자가의 ‘행동’ 베끼기 전략
카돈은 일반 투자자가 따를 수 있는 실천 방안을 세 단계로 제시했다.1 보유 현금의 상당 부분을 수입형 자산에 배분, ② 부동산·인프라 펀드(REITs) 또는 직접 건물 매입으로 월세 수입 확보, ③ 세금 전략을 병행해 순이익 극대화다. 그는 “대형 기관이 고객 돈으로 무엇을 사고 있는지 데이터베이스를 살펴보라”며 “그들이 수십 년 검증한 비즈니스 모델이 곧 개인 투자자의 교과서”라고 강조했다.
최근 미국 부동산 시장이 고금리에 직격탄을 맞았음에도, 월세 수요는 꾸준하다. 인구 구조, 공급 부족, 재택근무 확산 등이 맞물려 대도시 임대 시장은 구조적 강세라는 설명이다.
전문가 의견 및 유의점
카돈의 주장은 장기·수동적 부동산 투자에 초점이 맞춰져 있다. 그러나 부동산은 지역 경기, 규제, 공실률 등 변수가 많아 리스크 관리가 필수다. 또한 초기 진입 장벽이 높기 때문에 소액투자 대안으로 상장 리츠(REITs)나 크라우드 펀딩 플랫폼을 검토할 수 있다.
※ 본 기사는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 결정과 책임은 투자자 본인에게 있다. 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 공식 의견을 대변하지 않는다.
