[주요 포인트] 『10X Rule』의 저자이자 투자 전문가인 그랜트 카돈(Grant Cardone)은 “진정한 고자산가들은 401(k)·IRA에 의존하지 않는다”고 강조한다. 그는 수익형 부동산을 핵심으로 한 현금흐름 중심 전략이야말로 은퇴 후 생활비를 책임질 가장 현실적인 해법이라고 말한다.
2025년 8월 12일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 카돈은 인터뷰에서 “자산운용사들은 고객의 은퇴 자금을 부동산·보험·배당주에 투자해 수익을 올리면서, 고객에게는 401(k)·IRA만 권한다”며, 개인 투자자도 기관투자가의 포트폴리오 구성을 모방해야 한다고 주장했다.
1. 401(k)·IRA가 만능이 아닌 이유
미국 직장인들의 대표적 은퇴 준비 수단인 401(k)는 회사가 제공하는 세제 혜택형 퇴직연금 제도이며, IRA(개인퇴직계좌)는 개인이 별도로 가입해 세제 혜택을 받는 개인연금 상품이다. 카돈은 “양 제도 모두 ‘목돈’이 쌓이는 구조인 데 반해, 은퇴 이후 가장 시급한 것은 매달 생활비를 충당할 안정적 현금흐름”이라고 지적한다.
카돈 인용 “65세 혹은 68세에 은퇴했을 때 필요한 것은 거대한 원금이 아니라 매달 들어오는 소득이다.”
2. 기관투자가가 택한 길을 따르라
카돈은 “뱅가드(Vanguard)·피델리티(Fidelity) 같은 대형 운용사가 고객 자금을 어디에 넣고 있는지를 주의 깊게 살피라”고 조언했다. 실제로 이들 운용사는 보험연계채권, REITs(부동산투자신탁), 우량 임대부동산 등 배당·임대수익 자산에 대규모로 투자해 꾸준한 현금흐름과 세제 혜택을 동시에 누리고 있다.
3. 부동산이 충족하는 4대 조건
- 가치 보존: 인플레이션에도 실물가치 하락 위험이 상대적으로 낮다.
- 수익 창출: 임대료 형태의 수동소득(passive income)이 매월 발생한다.
- 장기 상승: 장기 보유 시 자본이득(가격 상승)까지 기대할 수 있다.
- 세제 혜택: 감가상각비·이자비용 공제를 통한 절세 효과.
카돈은 “금·은·비트코인·주식 모두 이 네 가지를 동시에 충족하지 못하지만, 수익형 부동산만은 네 가지 조건을 완전히 충족한다”고 설명한다.
4. 자신의 자산 95%를 부동산에 배분
카돈은 개인 자산의 95%를 멀티패밀리(다세대 주택)·상업용 건물 등 임대수익 부동산에 투자하고 있다. 그는 “시장 가격이 일시적으로 하락하더라도 임대수익은 유지된다”며, “지금 당장 팔 계획이 없으므로 평가손실은 큰 문제가 되지 않는다”고 밝혔다.
장기 통계 미국의 평균 월세는 1940년 27달러에서 2025년 2,000달러로 상승했다. 카돈은 “향후 7년 안에 중위 월세가 3,000달러까지 오를 것”이라고 전망했다.
5. 전문가 시각: 한국 투자자에게 주는 시사점
국내 투자자에게 401(k)·IRA는 생소하지만, 개인형퇴직연금(IRP)·퇴직연금(DC, DB)·연금저축펀드가 유사한 개념이다. 배당주·리츠·부동산 등 현금흐름 기반 자산 비중을 높이는 것은 원달러 환율·금리 변동에 따른 포트폴리오 방어 전략으로도 활용 가능하다.
6. 결론
카돈의 메시지는 명확하다. “은퇴 준비=현금흐름 준비”라는 공식을 기억하고, 기관투자가처럼 수익형 자산을 적극 편입하라는 것이다. 특히 장기 인플레이션 국면에서 수익형 부동산은 물가 상승률을 상쇄하며 생활비 인상분을 자동으로 따라잡을 수 있는 희소 자산으로 평가된다.
※ 용어 설명
• 수동소득(패시브 인컴): 본업과 분리돼 자동으로 발생하는 소득. 임대료·배당금 등이 대표적이다.
• REITs: 다수 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자, 임대수익·매각차익을 배당 형태로 돌려주는 상품이다.
본 기사는 원문 ‘Grant Cardone: Wealthy People Invest Their Money for Retirement This Way’(GOBankingRates, 2025.08.12)를 전문 번역·가공한 것이다.
