부동산 억만장자 그랜트 카도네는 성장 투자자를 겨냥한 유용한 조언을 많이 공유해왔다. 그는 안전하게 보수적으로 운용하는 것을 신봉하지 않으며, 금리가 충분히 낮을 때 레버리지(대출을 활용한 투자)를 사용하는 것을 선호한다. 그러나 그의 조언이 모든 사람에게 적용되는 것은 아니다.
2025년 12월 25일, GOBankingRates의 보도에 따르면, 카도네의 전략 중 일부는 일부 투자자에게 지나치게 위험할 수 있으며, 더 큰 위험을 감수할 수 있는 위치에 있는 투자자만이 그의 전략으로부터 이익을 얻을 수 있다고 전했다. 해당 매체는 독자들에게 이러한 제안을 적용하기 전에 재고할 것을 권고했다.
“절대로 자가 거주용 주택을 사지 마라(NEVER BUY A HOME TO LIVE IN)”라는 조언은 카도네만의 주장은 아니다. 임대가 구매보다 낫다는 주장은 실용적인 이점들을 내포한다. 예를 들어, 큰 규모의 초기 계약금(다운페이먼트)을 마련할 필요가 없고, 종종 월세가 같은 지역의 주택담보대출 월 상환액보다 낮을 수 있다. 또한 임대인은 고가의 주택 수리·보수에 대해 책임을 지므로, 세입자는 유지보수 부담에서 자유로워지며 여유 자금을 다른 자산에 투자할 수 있다.
자가 소유는 임대인의 임대료 인상 위험에서 벗어나게 해주지만, 재산세(property tax), 가정 유지관리비, 수리비 등은 시간이 지남에 따라 증가한다. 따라서 영구적으로 자가 구매를 회피하는 전략은 일부에게는 유효할 수 있으나, 강제 저축(forced savings)과 세대를 넘어 전수되는 자산 측면에서는 설득력이 떨어질 수 있다.
기사에서는 다음과 같이 지적한다. 일부 사람들은 재무적 규율(금전관리 습관)이 부족하여 투자 자금을 제대로 운용하지 못한다. 또는 변동성 시기에 주식시장에서 즉시 이탈하는 경향이 있어, 모기지(주택담보대출)가 결과적으로는 강제 저축의 역할을 해 시간이 흐름에 따라 자산을 형성하게 해준다는 것이다.
또한, 부동산은 상속(자녀에게 주택을 물려주는 것)을 통해 세대 간 부(富)를 이전할 수 있는 수단이라는 점이 강조된다. 저자가 비유하듯 이것은 나무를 심어 그늘을 직접 누리지 못하더라도 자손이 혜택을 보는 것과 유사하다. 완납된 주택을 자녀에게 물려주면 자녀는 임대료나 주택담보대출 상환에 대해 걱정하지 않아도 되어 더 많은 선택권을 갖게 된다.
기사 원문은 임대주택은 월세를 내는 한 누적된 자본(에쿼티)을 형성할 수 없다고 지적한다. 반면 자가 소유는 시간이 지나면서 자본 형성을 통해 후세에 실질적 혜택을 줄 수 있다.
“65세에 은퇴하는 것은 신화다(RETI RING AT 65 IS A MYTH)”라는 카도네의 조언도 일정 부분 타당성이 있으나, 모든 사람에게 통용되지는 않는다. 카도네는 65세에 집을 지어 은퇴하라거나 은퇴자금을 쌓아둔다는 전통적 관념을 비판해왔다.
기사에서는 장수(수명 연장)는 더 오래 일하는 것이 옳을 수 있음을 시사하지만, 은퇴자금을 쌓지 않는다면 자신의 은퇴 선택권을 스스로 박탈하는 결과를 초래할 수 있다고 지적한다. 특히 신체 노동이 많은 직업에 종사하는 노동자는 60대 후반과 70대에 이르러 계속 일하는 것이 불가능해질 가능성이 높다. 반면 컨설팅과 같이 비노동 집약적 직업을 가진 사람들은 장기간 노동이 더 현실적이다.
따라서 은퇴자금(넛지)은 이러한 상황에 대한 보험(헤지) 역할을 하며, 노동자가 신체적 한계에 이르기 전에 조기 은퇴(예: 50대 후반~60대 초반)할 수 있는 여지를 제공한다. 이는 의료비 부담을 줄이는 효과도 있다.
“소규모 사업을 시작해서는 안 된다(YOU SHOULDN’T START A SMALL BUSINESS)”는 조언은 카도네 자신이 여러 회사를 설립해온 배경을 고려하면 충격적으로 들릴 수 있다. 그는 소규모 사업의 상당수가 실패하며 64%는 손익분기점(break even)이나 손실을 기록한다고 지적했다. 이러한 확률을 고려할 때 대부분의 소규모 기업이 문을 닫게 되고, 결국 직원들은 새로운 일자리를 찾아야 하는 현실적 문제가 발생한다고 본 것이다.
반면 소규모 사업 시작은 수익을 확장할 수 있는 최선의 경로가 되기도 한다. 고용주 아래에서 일할 때는 소득의 상한이 존재하나, 사업을 시작하면 그 상한이 해소될 수 있다. 카도네는 신규 창업 대신 기존에 안정적으로 운영되고 있는 기업을 인수하는 방식을 선호한다고 제안하지만, 현실적으로 소규모 사업은 초기 진입 장벽이 낮고 시작하기가 더 쉽다는 점도 존재한다.
일부 소규모 사업주는 자신의 직업을 대체하는 기업을 만들어 지역사회에 고용 기회를 제공한다. 지속 가능한 성공을 이루는 소규모 사업을 시작하는 일은 어렵지만, 장기적 관점에서는 본인과 미래 직원들에게 가치 있는 결과를 가져올 수 있다.
해설·용어 설명
레버리지(Leverage): 대출을 받아 투자 규모를 키워 수익을 확대하는 전략을 의미한다. 레버리지는 수익을 증폭할 수 있지만, 손실도 확대할 수 있어 금리와 차입 조건을 신중히 고려해야 한다.
강제 저축(Forced savings): 예를 들어 주택담보대출 상환처럼 소비가 아닌 형태로 자산이 축적되는 현상이다. 주택을 구입해 대출을 갚아나가면 타인에게 지불한 금액과 달리 자산(주택 에쿼티)을 축적하게 된다.
전문적 분석: 정책·시장에 미칠 파급 효과
카도네의 조언이 대중적으로 확산될 경우 부동산과 소상공인 생태계, 노동시장에 미치는 영향은 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 자가 구매 회피 트렌드가 강해지면 단기적으로는 임대 수요가 증대해 임대료 상승 압력이 생길 수 있다. 이는 주택시장의 유동성 및 가격 형성 방식에 변화를 유발할 수 있으며, 특히 신규 주택 공급이 부족한 지역에서는 임대시장 과열로 이어질 소지가 있다.
둘째, 은퇴 시점 연기를 강조하는 관점은 고령층의 노동시장 참여를 늘릴 수 있어 노동공급에는 긍정적 영향을 줄 수 있다. 다만, 신체노동 종사자처럼 장기 노동 지속이 어렵거나 건강 취약 계층에는 불리하게 작용해 사회보장·의료비 지출 증가로 연결될 여지가 있다. 따라서 공공정책 차원에서는 직업 재교육, 직종 전환 지원, 건강 관리 프로그램 강화 등이 보완책으로 검토되어야 한다.
셋째, 소규모 사업 창업을 기피하는 조언은 창업 활동을 위축시킬 가능성이 있다. 창업 감소는 단기적으로 노동시장에 부정적 영향을 줄 수 있고, 지역 경제의 혁신 동력 약화로 이어질 위험이 있다. 반면 기존 사업 인수에 대한 관심이 증가하면 기업 인수·합병(M&A) 시장·중고 기업 가치에 대한 수요가 늘어나 해당 부문의 가격 형성과 금융구조에 영향을 줄 수 있다.
종합하면, 개인의 재무 전략 선택은 개인의 재무 규율, 직업 특성, 가족 계획, 건강 상태 등 다수의 요인에 좌우된다. 따라서 카도네의 조언은 하나의 투자·재무 철학으로서는 참고할 만하나, 모든 개인에게 보편적으로 적용되는 정답은 아니다.
실용적 권고
기사의 취지와 본 보도의 분석을 종합하면 실용적 권고는 다음과 같다. 개인은 자신의 재무 상태와 직업 특성, 위험 감수 성향을 토대로 결정하되, 다음을 고려해야 한다. 첫째, 자가 구매를 포기하기 전 장기적인 자산 형성 여부와 상속 계획을 점검할 것. 둘째, 은퇴 연기 가능성을 전제로 하더라도 충분한 비상자금과 은퇴자금을 확보해 예측 불가능한 신체적·경제적 충격에 대비할 것. 셋째, 창업을 고려할 경우 시장 확률(사업 실패율 등)을 감안하되, 인수·합병을 통한 진입, 프랜차이즈 등 대안적 경로도 검토할 것.
본 기사는 2025년 12월 25일 GOBankingRates에 게재된 내용을 바탕으로 전문 기자가 번역하고 국내 독자를 위해 설명 및 분석을 추가한 것이다. ※ 해당 내용은 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따른 재무·투자 결정을 대체하지 않는다.
