그랜드 시티 프로퍼티스(Grand City Properties S.A.)가 2025년 1~9월(9M 2025) 실적에서 순임대수익(net rental income) 3억2천만 유로를 기록해 전년 동기 대비 1% 증가했다고 밝혔다. 이는 유사기준(like-for-like) 임대료가 3.7% 상승하며 임대 현금흐름이 견고함을 입증한 데 따른 결과다.
2025년 11월 13일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 동사는 같은 기간 순이익 4억1천만 유로를 시현하며 전년 동기 1,700만 유로 순손실에서 뚜렷한 반등을 이뤘다. 기본 주당순이익(EPS)은 1.84유로로, 2024년 9개월 기준 -0.13유로에서 흑자 전환했다.
실적 개선의 동력은 두 가지로 요약된다. 첫째, 2025년 상반기 자산 재평가의 긍정적 반영으로 평가이익이 실적을 뒷받침했다. 둘째, 독일 세제 개편에 따른 일회성 이연법인세 수익이 반영되며 순이익을 끌어올렸다. 재평가는 보유 부동산의 공정가치 변동을 의미하며, 이연법인세는 세법 변경이나 일시적 차이에서 발생하는 장부상 세금비용의 인식 시점 조정을 뜻한다.
영업지표도 안정적이다. 조정 EBITDA(Adjusted EBITDA)는 2억5,300만 유로로 1% 증가했다. 잉여현금창출력을 나타내는 FFO I는 1억4,100만 유로로 전년 동기와 유사한 수준을 유지했다. 주당 FFO I는 0.80유로로, 회사는 이를 기준으로 연환산 수익률 약 10%를 제시했다※. (※ 연환산 수익률 표기는 기사 내 회사 산출치 언급으로, 시장가격 등 추가 변수를 포함할 수 있다.)
포트폴리오 재편 측면에서, 동사는 보고기간 중 장부가 대비로 1억4천만 유로 규모의 자산 매각을 완료했다. 동시에 영국 런던을 중심으로 8,500만 유로를 재투입해 신규 자산을 매입했으며, 평균 매입 배수는 13배(13x)로 제시됐다. 여기서 배수(multiple)는 일반적으로 자산가치 대비 임대수익 또는 EBITDA 대비 가격을 뜻하며, 수익력 대비 매입가격의 상대적 수준을 가늠하는 데 활용된다.
유동성과 재무안정성도 강조됐다. 동사는 현금 및 유동자산 약 14억 유로를 보유하며, 이는 총부채의 32%에 해당한다. 대출금 대비 자산가치를 의미하는 담보인정비율(LTV)은 33%로 보수적인 수준을 유지했다. 담보 설정이 없는 무담보 자산(unencumbered assets)은 62억 유로로, 전체 포트폴리오 가치의 69%를 차지한다. 이는 추가 차입 여력과 재무 유연성을 시사한다.
자본가치 지표인 EPRA NTA(순유형자산)는 44억 유로로 3% 증가했다. 주당 기준으로는 25.1유로이며, 이는 2024년 12월 대비 상승한 수치다. EPRA NTA는 부동산 회사의 핵심 순자산가치를 국제적으로 비교 가능하게 보여주는 지표로, 비핵심 항목과 파생평가 영향을 조정해 본질적 가치를 파악하는 데 활용된다.
경영진 변동 소식도 전해졌다. 회사는 마이클 바르-요세프(Michael Bar-Yosef)를 자본시장총괄(Chief Capital Markets Officer)로 내정했다. 그는 2012년부터 그룹에 몸담아 왔으며, 앞으로 자본시장 전략, 투자자관계(IR), 신용등급 관련 활동을 총괄한다.
가이던스 측면에서, 그랜드 시티 프로퍼티스는 2025년 연간 가이던스를 재확인했다. 회사는 FFO I 목표 달성에 충분히 유리한 포지션을 확보했다고 밝혔다.
핵심 포인트: 순임대수익 3억2천만 유로(+1%), 유사기준 임대료 +3.7%, 순이익 4억1천만 유로(흑자전환), 조정 EBITDA 2억5,300만 유로(+1%), FFO I 1억4,100만 유로(보합), 현금·유동자산 약 14억 유로(LTV 33%), 무담보 자산 62억 유로(포트폴리오의 69%), EPRA NTA 44억 유로(주당 25.1유로, +3%).
용어 해설 및 맥락
유사기준(like-for-like) 임대료 성장은 포트폴리오 구성 변화(매입·매각)를 제외하고 동일 자산군에서 발생한 임대료 변화를 뜻한다. 이 지표가 +3.7%라는 것은, 기존 보유 주거자산의 임대력 자체가 개선되었음을 의미한다.
FFO I는 부동산 회사의 현금창출력을 가늠하는 대표 지표로, 매각이익, 평가이익/손실, 일회성 세금 등 변동성이 큰 항목을 제외하고 반복 가능한 영업현금흐름을 보여준다. 본 보고기간 FFO I가 보합을 유지했다는 점은, 본원적 임대 영업이 안정적임을 시사한다.
LTV(Loan-to-Value) 33%는 업계 평균 대비 보수적인 레버리지로 평가되며, 금리 변동에 대한 내성을 높인다. 무담보 자산 비중 69%는 유동성 확보와 채무 재조정 시 담보 제공 여지를 넓힌다는 점에서 유리하다.
EPRA NTA는 순자산가치를 국제 표준에 맞춰 산정한 수치로, 주당 25.1유로는 주주가치의 척도로 활용된다. 동 수치가 2024년 12월 대비 3% 증가했다는 점은, 자산가치 회복이 진행 중임을 시사한다.
해석과 시사점
이번 실적은 독일 중심의 주거용 부동산 시장에서 임대수요의 견조함이 지속되고 있음을 반영한다. 유사기준 임대료의 실질적 상승(3.7%)이 순임대수익 증가로 연결되었고, 평가이익과 이연법인세 수익이라는 비현금·일회성 요인이 순이익을 끌어올렸다. 다만, 기저 영업력의 바로미터인 FFO I가 보합이라는 점은, 임대 성장과 비용·금융비용 사이 균형이 유지되고 있음을 보여준다.
자산매각을 장부가 수준에서 체결한 점은 포트폴리오 가치의 가격 현실화가 진행되고 있음을 암시하며, 런던 중심의 선택적 매입(평균 13x 배수)은 수익성 대비 가격에 대한 내부 기준이 엄격함을 시사한다. 14억 유로 유동성과 LTV 33%, 무담보 자산 62억 유로는 금리 고점 구간에서도 재무적 완충지대를 제공할 수 있는 요소다.
경영진 보강 측면에서 자본시장총괄의 내정은, 투자자 커뮤니케이션 강화와 신용등급 관리에 초점을 맞추겠다는 신호로 해석된다. 이는 채권시장 접근성 제고, 차환 리스크 관리, 자본비용 최적화에 기여할 수 있다. 회사가 연간 가이던스를 재확인한 만큼, FFO I 목표 달성을 위한 임대료 인상의 지속, 공실·체납 관리, 금융비용 헤지의 정교함이 관전 포인트다.
리스크와 체크포인트로는, 독일 세제 변화의 추가 파급효과, 금리 및 신용스프레드 변동, 규제 환경(임대료 규제 등), 자산매각 시장의 유동성 수준, 런던 등 해외 편입자산의 통화·정책 리스크가 있다. 특히 일회성 요인이 제거된 이후에도 유사기준 임대 성장과 비용 통제가 지속될 수 있는지, 그리고 FFO I의 성장 전환이 가능한지가 핵심 변수다.
Grand City Properties는 2025년 연간 FFO I 가이던스를 유지하며, 목표 달성에 충분히 대비되어 있다고 밝혔다. 본 기사는 AI의 지원을 받아 작성되었으며 편집자의 검토를 거쳤다. 추가 정보는 회사 및 매체의 T&C(이용약관)를 참조할 수 있다.
